Případ barrandovských kaskád se může opakovat, budou-li kupci lehkomyslní
Některým vlastníkům nových bytů na Barrandově stále hrozí, že o svůj majetek přijdou, případně budou muset zaplatit ještě jednou. Jak už týdeník EURO uvedl (EURO 12/2003), do přímého ohrožení se dostalo osm ze zhruba dvou set bytových jednotek ze souboru Kaskády Barrandov I, na jehož výstavbě se jako developer podílela dnes již zkrachovalá fimra Kopprea-Invest (od 15. srpna loňského roku v konkurzu). Nejnovější informace potvrzují, že mnozí majitelé bytů ve Voskovcově ulici na Praze 5 se hodlají obrátit na soud.
Italská žaloba
Konkrétně jde například o podnikatele italského původu Roberto Sanna, který spolu s manželkou kupoval příbytek na Barrandově jako jeden z posledních. A to v době, kdy stomilionová pohledávka za Koppreu byla již převedena z České spořitelny (jež projekt financovala) do státní České konsolidační agentury (ČKA). Sanna se prostřednictvím advokátní kanceláře Toman, Devátý & partneři údajně chce soudní cestou domáhat vyjmutí svého bytu z konkursní podstaty, kam byl s dalším majetkem zahrnut. Podnikatel ale minulý týden skrze svého spolupracovníka vzkázal, že zatím nemá zájem svůj případ „medializovat“, ač to do budoucna nevylučuje.
Pionýrská éra
„Už je to dosti dávno, co jsem u toho byl. Ani nevím, že Kopprea je v konkursu, ale přiznám se, že mě to příliš nepřekvapuje. V době, kdy svůj projekt na Barrandově uskutečňovala, lidé příliš nevěřili hypotékám. Úroky byly vysoké a byty se prodávaly špatně. Pro Koppreu to vše skončilo ztrátou,“ prohlašuje prezident Svazu podnikatelů ve stavebnictví Milan Veverka, který byl v letech 1996 až 2000 místopředsedou představenstva Koppra-Invest. Tuto funkci mu zprostředkoval jeho letitý známý Jiří Kokoška, jehož syn (taktéž Jiří) byl duchovním otcem celého záměru. Kokoška mladší se před lety dohodl s restituenty na odkupu asi deseti hektarů pozemků nad Prokopským údolím za cenu přibližně 180 milionů korun. Připravil plán, který počítal s výstavbou bytů ve třech etapách a s jednou etapou nebytovou (obchodně-administrativní). K uskutečnění ambiciózního cíle ale potřeboval silnějšího partnera, nakonec se právě za pomoci Veverky spojil se skupinou Stella Group, která do developerské firmy kapitálově vstoupila. Kopprea ve spolupráci s Českou spořitelnou s „odřenýma ušima“ dokončila pouze první etapu, další pokračování už ji finanční situace nedovolila. Nepochybně k tomu přispěl i pád skupiny Stella. Druhou etapu Kaskád v současné době už dokončuje jiný developer - společnost Finep & partners - který majetek odkoupil v dražbě.
Kdo je vinen
Do fatálních potíží se někteří vlastníci bytů dostali proto, že na jejich bytech zůstaly „viset“ původní zástavy, kterými developer ručil za téměř dvousetmilionový úvěr od České spořitelny. U osmi bytů nedošlo k vyvázání zástav - zůstaly zapsány v katastru nemovitostí - přestože majitelé řádně zaplatili. Bylo částečně chybou vlastníků, že si celou věc neohlídali, ale jejich vina určitě není stoprocentní a na tom se mohou točit žaloby. Pohledávka byla v polovině roku 2001 vyvedena ze spořitelny do ČKA a loni v listopadu ve velkém balíku prodána společnosti EC Group, jež má vazbu na někdejší skupinu Motoinvest. V té době také ČKA rozeslala vlastníkům bytů na Kaskádách dopis informující o tom, že jsou vůči pohledávce zástavci. Bude záležet i na přístupu současného majitele pohledávky, jak bytová kauza dopadne. „Zatím jsme v této věci pasivní, řešíme stovky dalších pohledávek,“ řekl minulý týden ředitel EC Group Petr Antoš. O průběhu konkursu, soupisu majetku v podstatě a zpeněžování se není možné nic dozvědět. Správkyně konkursní podstaty Hana Neštická schůzku a rozhovor opakovaně odmítla.
Celebrity ušetřeny
Jak týdeník EURO informoval, byt v komplexu nad Prokopským údolím podle výpisu z katastru nemovitostí vlastní mimo jiné ministr vnitra Stanislav Gross, předseda představenstva Nova Holdingu Jiří Šmejc, advokát Aleš Rozehnal, předseda hornických odborů Cyril Zapletal a herečka Sabina Laurinová. Podle dostupných informací, ale žádná z celebrit bezprostředně ohrožena není, jelikož byty většinou kupovaly v první vlně a problémy nastaly u posledně prodávaných. „Vůbec nechápu, jak by lidé o ty byty mohli přijít, když za ně řádně zaplatili. Nevěřím, že by se ještě dnes něco takového mohlo stát,“ nemůže uvěřit v poškození práv „svých“ někdejších klientů šéf podnikatelů ve stavebnictví Milan Veverka.
A beru všechno!
Poptávka po pražských nemovitostech několikanásobně převyšuje nabídku. Jedním z hlavních důvodů rostoucího zájmu o byty a domy je větší dostupnost hypotečních úvěrů, svoji roli hraje i předpokládaný růst cen bydlení v Česku po vstupu do Evropské unie a očekávaná deregulace nájemného. Nákup nemovitostí do osobního vlastnictví je podle realitních expertů již několik let jednou z nejvýhodnějších a také nejjistějších investic. To ale nemusí platit vždy. „Dnes je na rezidenčním trhu boom a prodají se prakticky všechny byty, které se postaví. Většina z nich ještě v době, kdy existují pouze na papíře. Kupující ve snaze získat co nejlepší byt pak dostatečně nedbají o bezpečnostní aspekty,“ říká Kamil Kosman, ředitel úseku nemovitostí a hypotéky České spořitelny (ústavu, který se na projektu Kaskády Barrandov finančně podílel.)
Nejdřív zboží, potom peníze.
Téměř nepsaným pravidlem při koupi nového bytu je splátkový kalendář, který počítá s úhradou peněz v průběhu výstavby. „Nejlepším zajištěním investovaných prostředků v tomto případě je převod rozestavěné jednotky do vlastnictví kupujícího. To je ale možné až po dokončení hrubé stavby. Riziko ztráty investic při krachu developera je tedy pouze v úvodní části projektu,“ tvrdí Petr Vosmík z realitní kanceláře Centa. Dodává ale, že ideální je uhradit cenu bytu až po jeho dokončení, předání a převodu vlastnictví na kupujícího. Tuto možnost však nabízí na českém trhu jen malé procento developerských firem. Jednou z nich je společnost Central Group. „Při koupi rodinného domu nebo bytu uplatňujeme pravidlo deseti procent, které stačí uhradit do týdne od podpisu smlouvy, a doplacení zbývající ceny je množné provést v pozdějším termínu. Klientům nabízíme čtrnáct způsobů zaplacení zbývající částky,“ říká Dušan Kunovský, generální ředitel Central Group. Dodává, že je možné zaplatit devadesát procent hodnoty až do půl roku po převzetí dokončeného nového domu do užívání.
Odpovědnost bankéřů.
V případech, kdy zákazník nemá možnost uhradit nový byt nebo dům až po jeho dokončení, snížení rizika, že o své finanční prostředky nepřijde, může ovlivnit hlavně banka, která projekt financuje. „Jsou dvě cesty, jak riziko ošetřit. Buď prevencí - spolehnout se na banku, že dostatečně posoudí bonitu developera a pak jej hlídá celou dobu výstavby, anebo garancí třetího subjektu. První cesta pouze zmenšuje riziko ztráty peněz. Kopprea je právě negativní příklad, kdy banka developera neuhlídala. Nicméně byl to případ z dřevní doby českého developmentu, kdy banky neměly zkušenosti s takovým financováním. Druhá cesta, garance, zabraňuje ztrátě peněz. Zároveň ale něco stojí, protože se za ni platí. Peníze kryté bankovní garancí ale neohrozí ani konkurs developera,“ říká Kosman.
Možnosti bankovní garance nebo složení peněz na vázaný účet pod bankovní kontrolou využívá již řada developerů. „Každý zákazník má možnost za určitý poplatek získat bankovní garanci na jím uhrazené finanční prostředky. Pokud by Central Group nesplnil své závazky vůči klientovi, je zde garance Komerční banky, že mu peníze budou vráceny,“ tvrdí Dušan Kunovský. Podobnou pojistku nabízí i developerská a investiční společnost ICKM. Zálohy klientů jsou vázány na zvláštním vinkulovaném bankovním účtu, ze kterého mohou být uvolněny na účet investora až po kolaudaci a předání bytu vlastníkovi. Samozřejmě, že toto „pojištění“ něco stojí. Ve většině případů nese náklady kupující.
Noví hazardéři.
Je možné říci, že se kupující bytu nebo domu nemusí o své peníze obávat? I když případ Kaskád Barrandov byl na českém trhu výjimkou, na podezřelé nabídky můžeme narazit i v současné době. „Na podzim se k nám do kanceláře přišel poradit pán o jeho vstupu do výstavby bytů v Praze 6. Developerem byla jednoúčelově založená firma, informace o generálním dodavateli nebyly k dispozici a právním podkladem pro uhrazení veškerých financí měla být až do konce výstavby velmi obecná smlouva o smlouvě budoucí. Navíc postoj developera vůči kupujícímu byl velmi nátlakový. Vstup do takového projektu bych považoval za dobrodružný obchod,“ říká Petr Vosmík. Dodává ale, že podobné projekty budou nabízeny, pouze pokud budou nacházet zájemce odhodlané podobné dobrodružství se svými financemi podstoupit. „Jinak jsem přesvědčen, že solidních projektů je a bude na trhu k výběru dostatek,“ říká Vosmík.
Jeho slova potvrzuje i Kamil Kosman. „Práva kupujících jsou zabezpečena dostatečně, pokud je obchod správně nastrukturován a do koupi se neženou bezhlavě. Určitě stojí za to nechat si například posoudit smluvní dokumentaci nezávislým právníkem,“ říká Kosman. Nejdůležitější při samotné transakci je výběr správného obchodního partnera. „Alfou a omegou úspěšného obchodu bývá serióznost prodávajícího, tedy developera, jeho zkušenosti, realizované projekty a podmínky, za kterých byty nebo rodinné domy nabízí,“ upozorňuje Kosman. Kunovský dodává, že je dobré zjistit solventnost stavební firmy, zda proti ní není vedena série žalob a jestli členové představenstva a jednatelé nefigurují v jiných společnostech, které by mohly mít problémy. „Na katastru nemovitostí je nutné si ověřit, zda pozemek či rozestavěná stavba je ve vlastnictví stavební firmy a zda na ni nevázne zástavní právo,“ konstatuje Kunovský.
