Informace v katastru nemovitostí jsou od března bezpečnější – zjistit z něj podrobnosti o tom, co sousedovi odkázala babička, už není tak jednoduché jako dřív. Poskytnout zástavu věřiteli je naopak jednodušší. Pokud k zajištění pohledávky stačí půlka zahrady, už nemusíte ručit celou.
Autor: Profit - Jakub Stadler
Letošní jaro s sebou přineslo podstatnou změnu postupu při získávání informací o nemovitostech v Česku. Novela katastrálního zákona s účinností od 1. března odstranila některé nedostatky, které komplikovaly život majitelům nemovitostí. Změnila totiž podmínky vedení katastru nemovitostí.
Kdo má pozemek, má i stavbu
Zajímavé je zejména zavedení pravidla, že jako vlastník stavby nově evidované v katastru nemovitostí se vždy zapisuje majitel pozemku, na němž je tato stavba postavena. Výjimkami jsou pouze případy, kdy je listinou prokázáno, že stavba patří někomu jinému. Podle dosavadní právní úpravy se jako vlastník nově evidované stavby zapisoval buď majitel pozemku, nebo stavebník. Přitom ale nebylo stanoveno, který z nich by měl být přednostně zapsán v případě, že to byly různé osoby. Určení stavebníka navíc znesnadňovalo přijetí nového stavebního zákona, který s účinností od počátku roku 2007 zcela zrušil institut kolaudačního rozhodnutí. To do té doby mohlo pro účely zápisu do katastru nemovitostí ve většině případů sloužit i jako univerzální doklad o tom, kdo je stavebníkem.
Přechodná úprava, měněná popisovanou novelou katastrálního zákona, neposkytovala tedy jednoznačné vodítko při rozhodování, kdo se zapisuje jako vlastník nově evidované stavby. Nabízela dvě možnosti – buď vlastníka pozemku, nebo stavebníka. V praxi to mohlo vést k tomu, že za vlastníka nově evidované stavby mohly být určeny dvě různé osoby. Rovněž se mohlo stát, že se jako vlastník nechala zapsat osoba, které svědčí domněnka pro zápis vlastnictví, avšak ve skutečnosti vlastníkem nově evidované stavby nebyla. Vypuštěním možnosti zápisu stavebníka tak katastrální zákon činí krok k větší jednoznačnosti úpravy a nespornosti zapsaných vlastnických vztahů.
Konec anonymů na katastrálních úřadech
Uvedená novela byla provedena zákonem číslo 8/2009 Sb. Další významnou změnou, kterou přinesl tento zákon, je zvýšení kontroly nad poskytováním údajů z katastru nemovitostí. Novela vytvořila podmínky umožňující Úřadu pro ochranu osobních údajů prošetřit případy jiného než zákonem dovoleného užití osobních údajů získaných z katastru nemovitostí. Vedle toho přinesla i zpřesnění úpravy přípustného užití informací z katastru nemovitostí. V praxi to bude znamenat zvýšení dohledu nad užíváním těchto informací. Katastrální úřad bude ověřovat totožnost žadatelů o poskytnutí přehledu vlastnictví a údajů ze sbírky listin.
Podle informace publikované na webových stránkách Českého úřadu zeměměřického a katastrálního bude totožnost žadatelů při osobním podání žádosti o tyto informace a podklady ověřována předložením dokladu totožnosti příslušnému katastrálnímu úřadu. V případě písemné žádosti pak bude nutné opatřit ji úředně ověřeným podpisem žadatele – fyzické osoby nebo úředně ověřeným podpisem osoby jednající jménem žádající právnické osoby. Bude-li však výsledek úkonu katastrálního úřadu zasílán na sídlo právnické osoby zapsané v obchodním rejstříku, postačí prostý (tedy neověřený) podpis jednající osoby.
Přehledy vlastnictví a opisy ze sbírky listin budou poskytovány na žádost, která musí obsahovat údaje o žadateli a uvedení účelu, pro který jsou informace požadovány. Není zcela zřejmé, jaké uvedení účelu bude přípustné pro vyhovění žádosti a jaké již nikoliv. Lze však dovodit, že přípustný účel poskytnutí informací z katastru nemovitostí by měl odpovídat účelu, k němuž podle výslovného ustanovení zákona slouží informace vedené katastrem nemovitostí.
Nová úprava tedy znemožňuje prosté bezplatné nahlížení do přehledu vlastnictví či sbírky listin, byť i v přítomnosti pracovníka katastru. Výsledkem mohou být mimo jiné i vyšší náklady na získávání informací z katastru nemovitostí. Cílem novely bylo zamezit rozsáhlý anonymní sběr osobních údajů, mezi něž patří nejen rodná čísla fyzických osob, ale například i usnesení z dědických řízení, která jsou ukládána ve sbírce listin jako nabývací tituly.
Právě přehled listů vlastnictví sestavený po územních jednotkách pro daného vlastníka (například i pro celou Českou republiku) představoval velmi účinný nástroj shromáždění informací o celkové majetkové situaci osob. Takový nástroj byl potenciálně zneužitelný například k vytváření soukromých databází, jejichž smysl byl v rozporu s účelem katastru nemovitostí.
Možnost zneužití údajů z katastru nemovitostí nelze ani přes popsané změny zcela vyloučit – jejich povaha je totiž veřejná. Výrazný posun směrem ke standardům ochrany osobních údajů však představuje dohledatelnost žadatele v případě zneužití těchto údajů. Domníváme se, že se počet žádostí o přehled vlastnictví a dokumenty ze sbírky listin nemusí v důsledku novely nutně snížit. Přehled vlastnictví si lze ostatně opatřovat i formou dálkového přístupu. Ten však nikdy neměl anonymní charakter – každý uživatel služeb dálkového přístupu je jednotlivě identifikován.
Jako jednoznačně pozitivní lze hodnotit možnost poskytování údajů katastru vedených v elektronické podobě kterýmkoli katastrálním úřadem v České republice bez ohledu na jeho místní příslušnost. Přínos znamená i skutečnost, že organizačním složkám státu mají být údaje z katastru poskytovány bezplatně. Výsledkem by měl být stav, kdy úředníci nebudou požadovat zajišťování výpisů po občanech či firmách.
Rozděl a zastav
Celkem podstatný příspěvek k rozvoji trhu s nemovitostmi přináší nenápadné vložení nové možnosti oddělení pozemku do zákona. Tou novinkou je „hranice rozsahu zástavního práva“. V praxi umožní vyčlenit pouze omezenou část původního pozemku, která se stane zástavou. Ke vzniku nové parcely jako takové přitom nebude muset dojít.
Podle dosavadní úpravy nebylo možné oddělit část pozemku pouze pro účely poskytnutí zajištění formou zástavního práva. A to i přesto, že v případě, kdy by k zajištění pohledávky postačovala jen část pozemku, by to pro jeho vlastníka bylo velmi praktické. I v případě, kdy byl pro oddělení části pozemku zpracován geometrický plán schválený katastrálním úřadem a stavebním úřadem, nebylo možné zapsat zástavní právo pouze na jeho část. K zápisu oddělené části pozemku by totiž došlo až zápisem dispozice (například převodu na základě kupní smlouvy) s takovou nově oddělenou částí.
Nyní je při oddělování pozemků dostačující zápis zástavního práva, což umožňuje pružněji poskytnout adekvátní zajištění například hypotečního úvěru. Nadále již nebude třeba zatěžovat nadměrnou část nemovitého majetku zástavce. Výhody této zákonné novinky oceníme zejména tehdy, vezmeme-li v úvahu, že celý zastavený majetek je ohrožen. Zástavní věřitel může v případě nesplnění pohledávky svého dlužníka iniciovat jeho prodej k uspokojení takové pohledávky. V praxi tedy bude moci vlastník pozemku k zajištění svého úvěru použít pouze část svého pozemku s dostatečnou hodnotou k uspokojení pohledávky věřitele.
Autor je advokát kanceláře Havel & Holásek.
