O dalším postupu v letité kauze pronájmu Škodova paláce pro pražský magistrát bude rozhodovat pracovní skupina v čele s primátorkou Adrianou Krnáčovou (ANO). Bude muset rozlousknout, zda má město přistoupit na půlmiliardovou slevu na nájemném výměnou za to, že se vzdá předkupního práva na palác. Orientovat se ve složité kauze opepřené chybou Krnáčové nebude snadné.
Primátorka omylem odeslala e-mail na nesprávnou adresu, čímž spustila skandál. Komunikace s Abigail Schaefferovou, zastupkyní vlastníka Škodova paláce, firmy Copa Retail, tak v kopii nedostal právní poradce primátorky Petr Prchal, ale zastupitel opoziční TOP 09 téhož jména. Primátorka na radu protistrany vyměnila po komunikaci v e-mailu advokátní kancelář AK Munková, Zoufalý a partneři a iniciovala výběr jiného zastoupení ze seznamu sedmi kanceláří, které jí Schaefferová doporučila. Z obchodního sporu se po zveřejnění e-mailu stala politická záležitost.
TOP 09 se Krnáčovou bezúspěšně pokusila odvolat. Město pak zrušilo smlouvu už druhé najaté advokátní kanceláři Kocián, Šolc, Balaštík a kontrolní výbor zastupitelstva ustanovil pracovní skupinu pro vyjednávání s Copa Retail. V jejím čele stanula Krnáčová.
Nevýhodná sleva?
Nyní opět aktuální příběh začal už za primátorování Pavla Béma (ODS). Město si Škodův palác pronajalo v roce 2006. Po vleklých peripetiích a neúspěšném jednání města o snížení nájmu rada v roce 2013 souhlasila, že se bude o nájemné, které je podle odhadu téměř dvojnásobné oproti tržnímu, soudit. Město zastupovala advokátní kancelář AK Munková, Zoufalý a partneři, která se pokoušela dokázat, že firma zneužila dominantního postavení.
Copa Retail nabízela slevu na nájemném už za primátorování Tomáše Hudečka (TOP 09) poté, co podalo město žalobu. Posléze čerstvá primátorka Krnáčová prohlásila, že soudní cesta nebyla správná a spor má řešit smír. Jak se ukázalo z uniklých e-mailů, na podmínkách smíru se dohodla s protistranou.
Právníci najatí na další zastupování města a posouzení sporu předchozími advokáty, podali odvolání proti rozsudku, podle něhož město nemá na snížení nájemného právní nárok. Do kauzy se ovšem vložili i advokáti, kterým Krnáčová zrušila smlouvu. Zastupitelům a radním se v dopise pokusili vysvětlit, že nabídka na slevu nájemného ve výši více než půl miliardy výměnou za to, že se Praha vzdá předkupního práva a opce na nákup paláce, nemusí být tak výhodná, jak se na první pohled zdá.
Deník E15 proto dal prostor oběma stranám – Abigail Schaefferové zastupující Copa Retail i advokátovi Vladimíru Zoufalému, jenž Prahu zastupoval dva roky.
Vladimír Zoufalý: Jímá mě hrůza, koho si volíme
Když vedete v hokeji, taky na přání soupeře odvoláte brankaře?, říká Vladimír Zoufalý, právník, kterému město zrušilo smlouvu na zastupování ve sporu o Škodův palác. Dodnes se prý nedozvěděl, proč. „Opravdu s takto velkorysou dobročinností jsem se nesetkal a nikdy o ničem takovém neslyšel,“ hodnotí nabídku protistrany na to, že pokud Praha vymění právníky, bude je platit. Paradoxně městu teď radí, aby si vybrané právníky ze seznamu doporučených od společnosti Copa Retail, (se kterou se město i nadále soudí), už nechalo: „Profesně jim věřím a jedno přepřahání snad už stačilo.“
Dozvěděl jste se už, proč Vám město zrušilo smlouvu na zastupování ve sporu o Škodův palác?
Nikoliv. Nevím o nic více o skutečných důvodech, které k tomu vedly. A ne město, ale paní primátorku. Nejde o to, že to byl nestoudný požadavek protistrany, ale o to přistoupit na něj. Když vedete v hokeji, taky na přání soupeře odvoláte brankaře?
Kancelář, kterou najala primátorka Krnáčová, měla údajně mimo jiné posoudit, zda jste ve sporu nepostupoval špatně. Sdělil Vám někdo nějaké výtky?
Nikoliv údajně a ne mimo jiné. Plyne to ze smlouvy s kanceláří AK Kocián, Šolc, Balaštík zveřejněné v registru smluv Prahy. Takže až po výpovědi se hledalo její zdůvodnění. A dodnes mi nebylo nic vytknuto.
Je obvyklé, aby protistrana sporu vystupovala tak ostře proti právním zástupcům jako Abigail Schaeffer proti Vám?
Obvyklé ne, protože to nemá nadějí na úspěch. Občas se zkouší, jak narušit protistranu, implantovat jí pocity, že spor prohraje, což je ale pro zkušeného právníka signál naopak vlastních obav o výsledek sporu. Znervozní-li klient, zpravidla laik, tak žádá svého advokáta, aby se mu za výsledek sporu nejlépe stoprocentně zaručil. Rada města měla souhlasnou oponenturu další právní kanceláře na správnost naší právní konstrukce, byť s výhradou obav z úplné důkazní průkaznosti. Přesto před podáním žaloby jsem se na žádost rady za právní schůdnost žaloby výslovně zaručil. Ostatně soud ji potvrdil již vloni v září, na tom nic nemění, že pak vyšel předem z toho, že malý pronajimatel nemůže vůbec zneužít svoji pozici vůči všemocné Praze. Pravě hned po tomto zářijovém vyjádření soudu tak i Copa nabídla Praze o polovinu větší slevu a ustoupila i od podmínky na její vzdání se předkupního práva. Byla i ochotna podvázat inflaci, která mohla eliminovat nabídnuté snížení nájemného
Nemůžu se nezeptat. Už jste někdy slyšel, aby protistrana nabídla, že zaplatí právní zastoupení, notabene městu?
Opravdu s takto velkorysou dobročinností jsem se nesetkal a nikdy o ničem takovém neslyšel. Snad bych i pochopil, pokud by nabídka zněla: Vezmi si, Praho, i další právníky dle svého výběru, zaplatíme je. Víme, že proti nám nelze nikdy uspět. Ale nabídka asi zněla jinak, když v souladu s ní pak paní primátorka zadala zpochybnění žaloby. To ale znamená hledání argumentace v prospěch protistrany. A to je již opravdu a opravdu nákladem jen na straně paní Abigail Schaeffer. A pokud to zaplatí, má to dokonce i logiku z daňového hlediska - slouží jí to k udržení příjmů z nájmu. Takže paní primátorka vlastně připravila Prahu o peníze, pokud peníze na právníky odmítla. Tím ale není jasné, jak se obě dámy vlastně dohodly na představě o tom, čí písně by měli právníci doporučené kanceláře zpívat. Ale musím se zastat té samotné vybrané kanceláře. Evidentně vycházeli z toho, že mají jednat jen o dodatku ke smlouvě řešícím pak již sjednaný smír i s tím, že odvolání udělá ještě naše kancelář ve výpovědní lhůtě (což se ale později i stalo), a že spor se pak zastaví. To znamená, že něčí dohodu pouze technicky provedou. Teprve následně dostali za úkol se i odvolat, a tedy se dostali i k podkladům soudního sporu. Ve svém odvolání se pak plně postavili za naši právní argumentaci a tuto dobře a snad i tvrději rozvinuli. Pokud by s ní nesouhlasili, museli by doporučit, aby se Praha neodvolávala.
Jde o diletantismus, jak bývá vysvětlováno to, že primátorka na nabídku přistoupila?
Na jedné straně byl bych rád, pokud by se tak ukázalo. Na straně druhé obecně mne již jímá hrůza z toho, jaké zástupce si demokraticky sami volíme. Tedy ty, co mají být nejlepší a nejrozumnější z nás.
Vy jste zkusili napadnout cenu za pronájem Škodova paláce na základě zákona o cenách. Myslím, že jste první, kdo takovou konstrukci použil. Proč?
Ano, ale pouze pokud jde o oblast nájemného. Nebyli jsme zdaleka jediní, kdo hledal řešení. Ostatní ale hledali cestu, jak zneplatnit celý nájemní vztah, a to čistě jen porovnáváním smlouvy a zákonů. My se zabýváme věcí široce, tj. vždy i okolnostmi při uzavření smlouvy a jaký má být užitečný výsledek. Hlavní resp. téměř jediný problém byla výše nájemného, tak proč nájem nezachovat? Kam hned pak zase stěhovat magistrát? Spor běží a magistrát bez problému a po právu může sídlit dále ve Škodově paláci. Toto zadání nám pak schválil pan primátor Svoboda a jeho náměstek Richter a poté i rada. Na tu zde rozhodnou okolnost mne přivedla stížnost Transparency International podepsaná paradoxně paní Krnáčovou, a to, že tehdy neexistoval žádný jiný objekt v Praze, který by zcela vyhovoval požadovanému zadání. To jsme na počátku nevěděli. A když nikdo jiný nemůže nabídnout takový objekt, pak ten, co ho má, nemá ani konkurenci a teoreticky i prakticky si může sám cenu diktovat. Avšak ne po právu, neboť toto zákon o cenách za dalších určitých podmínek považuje za zneužití postavení a toto výslovně zakazuje. Pak už je to celkem jednoduché, protože je to obchodněprávní vztah a jednání o ceně je oddělitelné, nezneplatní se celá smlouva, ale jen cenové ujednání.
Jiní vlastníci takovýchto budov s polovičním nájemným jsou se svým ziskem happy
Pokud by soud na Vaši argumentaci nepřistoupil, neexistuje možnost, jak napadnout smlouvy, byť by byly sebenevýhodnější?
Nevidím důvody, aby nepřistoupil. Ani naše právní konstrukce není všelék na vše - je použitelná jen pro určité případy a pouze za určité konstelace okolností, za nichž došlo k uzavření smlouvy. V podstatě zde jiná možnost dle mne neexistuje, i když ještě určitou možnost i pro typově odlišné případy vidím a ve sporu jsem si ji jako rezervu připravil. Ta ovšem nebyla ještě vůbec judikována, zatímco v hlavní argumentaci jsme se mohli opřít již o judikaturu Nejvyššího soudu k takovémuto zneužití u postavení zhotovitele, například u smluv o dílo. Jinak máte pravdu, pokud by soud, a to ale až Nejvyšší, zaujal jiné stanovisko, ztratila by se tak naděje možné nápravy „podivného konání“ předchozích vedení obcí a měst ve většině jiných případů. Dokud to však nebude vyloučeno, musí se o to každý starosta jako řádný hospodář pokusit, nebo bude sám odpovídat také za následky, ač je nezpůsobil prvotně. Ti, co to způsobili, jsou dnes po většinou mimo prokazatelnost, a i postih jejich jednání bude již asi promlčen.
Proč si myslíte, že je společnost Copa Retail stále ochotná slevit městu půl miliardy výměnou za to, že se Praha vzdá předkupního práva a v roce 2021 opce na koupi paláce?
Protože nemá snad žádné jiné možnosti a již vůbec ne výhodnější. Řešíme občas sanace podniků i investičních projektů a mám je detailně prostudované, takže víme, co jim lze a co ne. Vím či odhaduji i to, kam ještě mohou ustoupit, aby vyřešili situaci, do které se pouze sami dostali, když si nastavili finanční engeenering tak, že prodělávají i na dvojnásobném tržním nájemném. Jiní vlastníci takovýchto budov s polovičním nájemným jsou se svým ziskem happy a i platí v klidu panem Babišem spravované a státem vypsané daně.
Jakou cenu by v tu dobu mělo město zaplatit? Pokud to chápu dobře, tak cenu tržní, která by nezohledňovala to, jak vysoké nájemné město platilo, ale cenu obvyklou na trhu, což asi není pro Copu tak výhodné…
Já neříkám, že město má - či nemá Škodův palác kupovat, to není práce advokáta. Moje práce byla upozornit pouze, že prozatím není vhodné se svého práva zbavovat. Ať se počká buď na výsledek sporu, nebo na nabídku, která se nedá odmítnout. A druhé straně jsem naznačil jasně způsob propočtů a i řešení oboustranně ještě jakžtakž uspokojivé. Proto se snížili k postupu docílit mojí výměnu, což je minimálně nezdvořilou snahou o zasahování do suverenity a autonomie vůle druhé strany. Konkrétní částky říkat nebudu, a ani nemohu. Ostatně jsou i proměnnou veličinou dle času do konce nájmu. Jinak zatím platí požadavky uplatněné v žalobě a ty vycházejí z několika znaleckých posudků.
Měl jste pocit z vystoupení na kontrolním výboru zastupitelstva, že jeho členové pochopili podstatu sporu?
Někteří - ti co chtěli - tak“ jádro pudla“ začali již dobře vnímat, do detailu se zatím dostat příliš ani nemohli.
Už nejste zástupcem města, přesto, co byste politikům v tuto chvíli doporučil?
Aby se omluvili AK Kocian Šolc Balaštík, vzali zpět výpověď, co jim dali, a poprosili je velmi, aby v této cause pokračovali nadále. A to říkám vážně, bez emocí či ironie. Jedno přepřahání snad už stačilo. Uznával jsem je profesně vždy a po jejich zpracování odvolání jim profesně věřím nadále a po té, co všechno si po úniků emailů paní primátorky užili, nemůže ani nikoho napadnout, že by jednali tak, jak protistrana bude pískat. Naopak nová soutěž nezabrání ani riziku neprofesionality, ani neloajality vůči městu.
Abigail Schaefferová: Soudit se není náš byznys
„Zprostředkovaný smír obvykle přináší lepší výsledek pro všechny zúčastněné než rozhodnutí soudu,“ vysvětluje Abigail Schaefferová, zastupující vlastníka Škodova paláce, proč nabídla primátorce Adrianě Krnáčové, že městu zaplatí právníky ze seznamu, který jí dodala. A velkorysou nabídku, která vyvolala politický skandál, by prý zopakovala i dnes.
Když se dvě strany soudí, je poněkud neobvyklé, aby jedna strana začala radit té druhé, co má dělat, respektive jaké právníky si má vybrat. Proč to děláte?
Věřte mi, že jde o zlepšení vzájemné pozice obou stran. Jsem přesvědčená, že kdyby město mělo objektivní informace o svojí pozici od skutečných odborníků na oblast nemovitostí, jeho vedení by uznalo, že hledání smírného řešení je lepší než roky soudních pří, kde má jen malé šance na úspěch. Vím, že mi mnoho lidí nevěří, ale raději bychom se dohodli, než pokračovali v soudním sporu, i když je naše pozice silná. Má to jediný důvod – neradi se soudíme.
Stále mi uniká zásadní pointa – proč jste ochotni městu nabízet slevu, když jste soudní spor v první instanci vyhráli, a věříte si?
Jak říkám, soudit se není náš byznys. Raději bychom trávili čas jinde a vytvářeli hodnoty. Navíc je to nákladné. Takže ráda pomohu městu, pokud to pomůže i nám.
Pan Zoufalý nemá patřičnou kvalifikaci k oceňování nemovitostí, to za prvé. A za druhé, s největší pravděpodobností neposkytl městu realistický odhad šancí na úspěch v soudních sporech
Jednáte s jiným investorem o prodeji Škodova paláce? To jediné mě napadá jako důvod, že stále nabízíte městu slevu na nájemném ve výši půl miliardy výměnou za to, že se vzdá předkupního práva?
V současné době si hodláme Škodův palác ponechat a nejednáme tedy proto s nikým o možné koupi. Jedná se však o komerční nemovitost a nikoli náš domov, takže z principu může být na prodej a s Prahou budeme kdykoli rádi jednat o prodeji do rukou města po vzájemné dohodě.
Potom stále nechápu, proč si ceníte zrušení předkupního práva města na Škodův palác na půl miliardy? Ale pojďme dál. Proč jste se tak snažili, aby Praha vyměnila právníky? Navíc tak silná slova na adresu advokáta Zoufalého, který zastupoval město, nejsou v obchodních sporech právě obvyklá….
Mrzí mne, pokud má někdo dojem, že jsem hrubá, ale rozhodla jsem se vyjádřit svůj názor, protože jeho nedostatečná odbornost, zejména v oblasti valuace nemovitostí, poškozuje obě strany sporu vytvářením umělé překážky na cestě ke smíru. Podle mého si vytvořil vlastní teorie, které předložil prvoinstančnímu soudci, ale ráda bych připomněla, že všechny jeho teorie byly soudem odmítnuty. Ve svém doporučení pro město ze srpna 2014, na základě něhož tehdejší primátor bez jakékoli diskuse odmítl urovnání sporu, uváděl domnělou hodnotu paláce založenou na předpokladu, že bez nájemníka se hodnota Škodova paláce rovná nule. Takové tvrzení je nepravdivé i podle selského rozumu. V této souvislosti vidím dva hlavní problémy: Pan Zoufalý nemá patřičnou kvalifikaci k oceňování nemovitostí, to za prvé. A za druhé, s největší pravděpodobností neposkytl městu realistický odhad šancí na úspěch v soudních sporech. Jak se pak město může rozhodnout podat žalobu a zaplatit zhruba 12 milionů korun za právní zastoupení a soudní poplatky, když nemá tušení, zda vůbec může vyhrát?
Není tím důvodem tedy to, že advokát Zoufalý tvrdí, že společnost Topeka Estates (matka Copa Retail) není v dobré finanční situaci a směřuje k úpadku? I kdybyste prý urovnali spor a město přijalo slevu na nájemném ve výši 561 milionů, kterou jste nabídli v červenci 2014, stále vám chybí přibližně jedna miliarda korun na splacení vašich dluhů. Je to pravda?
Co pan Zoufalý nevysvětlil je, jak se Prahy dotkne, pokud by došlo k úpadku Topeka Estates s.r.o., jednoho ze společníků komanditní společnosti Copa Retail, jak naznačuje. Odpověď je, že pokud by společnost Topeka Estates zkrachovala, což se nestane, ale pouze teoreticky připusťme, že ano, nemělo by to žádný praktický dopad na společnost Copa Retail, nájemní vztah s městem ani hodnotu samotné budovy. Připomínky pana Zoufalého v tomto směru jsou tedy naprosto irelevantní a jediným důvodem, proč o tom hovoří, je jeho poněkud křečovitá snaha dostat nás do horší vyjednávací pozice. Účetnictví Topeka Estates však nemá v tomto směru na naši pozici žádný vliv, protože máme úmluvu s našimi bankami. Pan Zoufalý nám ale nevěří. On raději doufá a předpokládá, že se topíme v problémech. Z jeho nadějí však dosud nevyplynula pro město žádná výhoda, pouze ušlá příležitost ušetřit na nájemném…
Co tedy jste ochotní městu nabídnout?
V červenci 2014 jsme nabídli slevy ve výši 561 milionů Kč po zbývající dobu nájmu. Ale protože můžeme poskytnout slevu pouze z nezaplaceného nájemného, nabízená částka se s postupujícím časem snižuje. V posledních dnech jsem v médiích zaznamenala názor, že bychom měli poskytnout slevu z nájemného za celou dobu nájmu. To je nereálné. Dovolte mi použít příměr: vlastníte dům, pronajmete ho a část nájemného slouží jako kompenzace rizika spojeného se starými kamny na dřevo, jejichž instalaci si nájemník vyžádal. Taková kamna představují riziko a dodatečné náklady, které jdou jednoznačně k tíži pronajímatele. To je důvodem, proč část nájemného kompenzuje jeho rizika. Nájemník se časem rozhodne, že by chtěl platit nižší nájemné, a pronajímatel mu nabídne jeho snížení výměnou za to, že bude souhlasit s odstraněním rizikového faktoru, konkrétně kamen. Pokud bude nájemník souhlasit, riziko a s ním i dodatečné náklady zmizí a nájemník může platit méně, ale pouze od chvíle, od kdy přestalo existovat zmiňované riziko. Nabídli byste jako majitel slevu za celou dobu, kdy byla kamna v domě, když to pro vás znamenalo riziko a náklady?
Probíhá bouřlivá diskuse o dvou ustanoveních nájemní smlouvy, které jsou podle všeho jádrem sporu – ujednání o předkupním právu a opce a způsobu, jakým by se určila hodnota budovy, pokud by se jí město rozhodlo v roce 2021 koupit. Vy říkáte, že jsou nestandardní, podle města jimi však nelze jimi ospravedlňovat vyšší nájemné. Kde je tedy pravda?
Obchodovala jsem s nemovitostmi v hodnotě přes dvě miliardy eur a nikdy jsem podobná ustanovení neviděla. Jsou velmi netržní a omezují běžná vlastnická práva, která pronajímatelé mají. Ale ráda bych, aby na tuto otázku odpovědělo město. Město ve svých podáních před soudem tvrdí, že pro ně tato ustanovení nemají žádnou hodnotu. Domníváme se, že pokud pro město skutečně nemají hodnotu, mohlo by se jich vzdát výměnou za něco, o co usiluje, tedy nižší nájemné. Pokud však město věří, že tato práva pro ně hodnotu mají, je to v pořádku, ale musí si potom tuto hodnotu uvědomovat a přijmout fakt, že je reflektována ve výši nájemného. A pokud nějakou hodnotu pro město mají, město by to mělo zohlednit ve své žalobě, protože nyní v ní tvrdí, že tato ustanovení hodnotu nemají.
Jak jste dospěla k částce 135 000 Kč denně, o kterou město údajně přichází?
Jedná se o slevu ve výši 561 milionu korun, kterou jsme městu nabídli v červenci 2014, vydělenou číslem 4180, tedy počtem dní zbývajících do konce nájmu ke dni předložení naší nabídky.
Překvapilo vás, že město oznámilo sestavení nové pracovní skupiny, která by se měla snažit problém nájmu vyřešit?
Potěšilo mě, že se město snaží k problému postavit čelem. Nemám křišťálovou kouli k věštění výsledku, ale rozumné jednání podložené fundovanými informacemi ve snaze nalézt řešení spravedlivé pro obě strany je rozhodně lepší než žádný dialog a roky soudních tahanic.
Pokud uvážíte všechnu tu negativní publicitu okolo kauzy „placení za právníky“, učinila byste dnes stejnou nabídku?
Nabídku zaplatit městu právníky jsme učinili s vědomím, že právníci zastupující město si účtovali odměny podstatně nižší než špičkové advokátní kanceláře v Praze. Z toho jsme usoudili – možná mylně – že město není ochotno zaplatit za služby těch nejlepších právníků, resp. poradců. Je to naprosto běžný mediační postup, identifikovat problémy, které stojí v cestě smírného řešení, a nabídnout jejich odstranění. Zprostředkovaný smír obvykle přináší lepší výsledek pro všechny zúčastněné než rozhodnutí soudu, protože strany mohou dohodou vzájemně vyřešit veškeré své problémy, což soud někdy nedokáže. Takže ano, říci druhé straně, že se domníváte, že potřebuje kvalitní právníky a nabídnout, že je zaplatíte, pokud to bude nutné, je naprosto standardní v kontextu zprostředkovaného smíru.
Poradila byste znovu paní primátorce, jakou advokátní kancelář najmout?
Nikdy jsem jí neradila, koho najmout – to bylo zásadní nepochopení. Poslala jsem paní Krnáčové jména pražských advokátních kanceláří, které jsou uvedeny v obecně respektované právní ročence, konkrétně Chambers and Partners. Přitom jsem záměrně vynechala ty kanceláře, které pracují nebo v minulosti pracovaly pro nás a pro naše banky, protože by se ocitly ve střetu zájmů. To bych klidně udělala znovu.
Čtěte také:
Krnáčová se dostala pod palbu opozice
Krnáčová vybrala právníky podle protistrany, TOP 09 žádá její rezignaci
Praha hledá nové právníky v kauze Škodova paláce, primátorka Krnáčová neodstoupí
