Každý chce žít ve svém

TRH S BYDLENÍM Domácí bytový trh v současnosti prožívá řadu změn. V porovnání s minulostí se hodně staví, majitelé domů se chystají na deregulaci nájmů a v neposlední řadě se má od roku 2008 zvýšit DPH na stavební práce. Český trh s byty se velmi dynamicky rozvíjí, a to přesto, že poměry na trhu - vzhledem k pokračující regulaci nájmů - jsou ekonomicky pokřivené.

TRH S BYDLENÍM Domácí bytový trh v současnosti prožívá řadu změn. V porovnání s minulostí se hodně staví, majitelé domů se chystají na deregulaci nájmů a v neposlední řadě se má od roku 2008 zvýšit DPH na stavební práce.

Český trh s byty se velmi dynamicky rozvíjí, a to přesto, že poměry na trhu - vzhledem k pokračující regulaci nájmů - jsou ekonomicky pokřivené. O jeho budoucnost, hlavně intenzitu bytové výstavby, se zajímají národohospodáři, stavební firmy, developeři a v neposlední řadě samozřejmě i potenciální kupci.

V Česku to ovšem prognostici nemají snadné. Trh je totiž ještě nestabilizovaný, navíc hrozba zvýšení DPH na stavební práce a od příštího roku nastupující deregulace nájmů jej ještě více rozkolísává. Potíže jsou i se statistikami, kterých je málo a jejichž spolehlivost je nejistá. „Údajně máme rozestavěno 160 tisíc bytů. Přitom doba výstavby je asi jeden rok. Znamená to, že máme rozestavěno tak na pětiletku. Vysvětlení neznám,“ komentuje jeden ze základních údajů stavebních statistik Robert Axamit z Občanského sdružení majitelů domů.

NAOLEJOVANÁ KOLEČKA NABÍDKY ||
Bytů se v Česku nyní staví nejvíc od roku 1989. Loni jich přibylo 32 tisíc, dalších 160 tisíc je údajně rozestavěných. Takřka horečná stavební aktivita je reakcí na poptávku - a také na nebezpečí zvýšené sazby DPH na stavební práce po roce 2007. Výroba ve stavebnictví loni vzrostla o šest procent, stejný přírůstek se očekává i pro letošní rok (vedle rezidenční výstavby na tom má zásluhu také zvýšená aktivita na poli dopravní infrastruktury). Z bytového boomu těží velké i malé stavební firmy. V první řadě profitují generální dodavatelé pro velké projekty, kterých přibývá jako hub po dešti. Především v Praze už projekty o objemu stovek bytových jednotek nejsou nijak výjimečné. Menší firmy si přijdou na své zase jako subdodavatelé, vedle toho mají stále více příležitostí v regionech. Rozšíření bytové výstavby i mimo oblast Prahy a středních Čech je jedním z viditelných trendů. A „venkov“ už má také své velké projekty, třeba brněnské sídliště Kamechy s 855 byty. Těžiště stavební aktivity je ale stále v metropoli. Tady se pořád staví hodně, v poslední době se ale zřetelně projevují dopady náročnější poptávky. „Stále více bude záviset na kvalitě nabídky,“ říká Zuzana Martínková z pražské realitní kanceláře Rak. To je podle ní nutné vztahovat nejen na lokalitu, ale i na celkové vybavení bytů. Její slova potvrzuje i aktuální rozložení poptávky. Stále je sice zájem o levnější byty (v cenovém rozpětí jeden až dva miliony korun), ale 53 procent kupujících už míří výše. Více než třetina pražské poptávky po nových bytech se pohybuje v intervalu 2 až 3,5 milionu korun. Stavařům a obchodníkům v tomto ohledu nahrává snadnější a dostupnější financování nákupu bytů - na hypotéku totiž v současnosti dosáhne většina potenciálních kupců. SLADKÉ HYPOTEČNÍ ČASY 

||

Loni objem občanských hypoték nasměrovaných do oblasti bydlení vzrostl zhruba o 45 procent. V roce 2004 byl tento nárůst jen o málo menší (43 procent). „Letos a v příštím roce očekáváme nižší tempo růstu s tím, že v roce 2008 se zájem o hypoteční úvěry skokově sníží,“ míní Kamil Kosman, který má hypotéky na starosti v České spořitelně.

Mimořádný hypoteční boom je důsledkem řady okolností. Především banky výrazně omezily své nároky na bonitu žadatelů o úvěr. Podle vzorových výpočtů České spořitelny na hypoteční úvěr bez jakýchkoli problémů dosáhne i rodina s dvěma dětmi, pokud oba rodiče mají alespoň průměrné mzdy (kalkuluje se rozdíl mezi příjmy a 1,5 násobkem životního minima rodiny).

Pozitivně na hypoteční trh působí i nízké úrokové sazby. Ty přinejmenším letos a nejspíš ani v následujícím roce nijak výrazně neporostou. Hypoteční úvěry tak nyní představují nejlevnější úvěry. Loni se dokonce jejich úročení v některých případech dostalo až pod tři procenta.

Po započítání všech souvisejících nákladů se při pětileté fixaci úrok pohybuje mezi pěti a šesti procenty. To je bezesporu atraktivní nabídka a klienti na ni reagují. Češi se zadlužují stále více a polovina jejich dluhů souvisí právě s bydlením. Přes občasné varovné hlasy tomu tak asi bude i nadále.

Čistě makroekonomicky vzato, zadlužení českých domácností je v porovnání s evropským průměrem extrémně nízké. Objem poskytnutých hypoték v relaci k HDP činí pouhých sedm procent. Unijní průměr přitom dosahuje 33 procent a třeba v Nizozemsku dokonce 100 procent.

Poptávku po hypotékách také zrychluje konkurenční boj deseti domácích hypotečních bank. Trh občanských „bytových“ hypoték v zásadě ovládají tři giganti: Na Českou spořitelnu, Hypoteční banku a Komerční banku loni připadlo 79 procent z celkových 61 miliard korun poskytnutých hypoték.

Menší hráči se proto musí v zájmu získání potřebného množství klientů velmi snažit. Zanedlouho navíc do soutěže vstoupí po rakouské Oberbank také Poštovní spořitelna. A je nutné zmínit i zvláštní nabídku stavebních spořitelen, jejichž některé produkty mají v podstatě parametry hypoték. Signalizují to ostatně i jejich názvy jako Tophypo či Hypokredit. Mladší ročníky mohou rovněž těžit ze státní podpory. Podtrženo: pokud někdo touží po vlastním bydlení, s financováním této potřeby nebude mít zásadní problém.

VLASTNÍ, NEBO NÁJEMNÍ?

„Existují lokality, kde nové bytové domy nejsou ani z poloviny obsazené,“ tvrdí Iva Cikánková z realitní kanceláře Mexx. Vysvětluje to příliš vysokými cenami novostaveb v porovnání se staršími kvalitními byty. Developeři jsou přesto optimističtí. „Očekáváme zvýšenou poptávku po vlastním bydlení,“ říká Pavla Temrová ze společnosti Finep. A Leoš Andrle ze Sekyra Group dodává: „Poptávka bude vysoká hlavně v ekonomicky silných oblastech. Tam se formují skupiny lidí s vyššími příjmy. Vedle toho další zájemce tvoří relativně movitá pracovní síla ze zahraničí, která u nás bude hledat bydlení.“

Bytů v osobním vlastnictví by tedy mělo přibývat. Již nyní je ale v soukromém či družstevním vlastnictví 77 procent všech bytů. To i při srovnání se západní částí Evropy představuje velmi vysoké číslo - větším podílem se mohou pochlubit jen Řekové a Italové.

Celkový počet bytových jednotek je v porovnání s počtem obyvatel v evropském kontextu poměrně vysoký. Zdá se ale, že pro vývoj poptávky to mnoho neznamená, stejně jako to, že Čechů moc nepřibývá. „Stagnující populace se na poptávce nijak negativně neprojeví. Naopak v současné době jsou hlavní kupní silou početně silné ročníky narozené kolem roku 1975, které právě nyní dosahují dostatečných příjmů k pořízení bytu,“ komentuje demografický faktor Pavla Temrová.

Ve hře je také neustále se „zmenšující“ rodina. V roce 1950 měla jedna domácnost 3,14 člena, o třicet let později už jen 2,7 a na počátku tisíciletí dokonce už jen 2,4 člena. Na stejný počet lidí je tedy zapotřebí stále více bytů. „Musí“ se tedy stavět dál - a potažmo prodávat do osobního vlastnictví. Trh s nájemními byty totiž dnes není atraktivní. Pokud s ním ovšem nezahýbá právě odstartovaná deregulace nájemného.

OTAZNÍKY KOLEM NÁJMŮ

Postupná liberalizace nájemného je už jistotou. Majitelé nájemních bytů se po čtyřech letech dočkají alespoň něčeho - byť oněch 14 procent zvýšení každých dvanáct měsíců po období čtyř let považují za nedostatečné.

Rozdíly v regulovaných a tržních nájmech jsou leckde propastné. V Praze jde o relaci 37 ku 100 až 274 korunám za metr čtvereční, v Ostravě 25 ku 40 až 177 a třeba v Plzni je to 26 korun regulovaného nájmu k 60 až 207 korunám tržního. Tyto hluboké disproporce se začnou příštím rokem sice pomalu, ale přece jenom vyrovnávat. Bude to ale pohyb oboustranný, se zvyšováním regulovaných nájmů se nepochybně bude snižovat úroveň tržních. K tomu ostatně dochází už nyní.

„Tržní nájemné stále klesá, což je způsobeno zejména převisem nabídky nad poptávkou,“ říká Lucie Martínková z realitní kanceláře Rak. Její slova potvrzuje i Robert Axamit: „Tržní nájemné se neustále snižuje. Byt, který se v roce 1993 v Praze pronajímal za 20 tisíc korun, dnes nájemce stojí tak 13 tisíc. Když zakalkulujete vývoj mezd, kupní síly a dalších faktorů, vyjde vám skoro dvoutřetinový pokles.“ Podle Axamita by deregulace mohla vést až ke 40procentnímu snížení tržního nájemného. „Mluvím ale o skutečné deregulaci. Nový zákon o nájemném v podstatě udržuje stávající situaci,“ dodává.

Zvýšení regulovaného nájemného je ale přesto na pořadu dne (týká se zhruba pětiny bytového fondu, celkem 750 tisíc bytů). Otázka však zní, kam až nárůst půjde. „Rozumný majitel, který bude stát o dům plný spokojených nájemníků, nájem zvyšovat bude, ale nesmí to přepísknout,“ říká Lenka Simonová z kanceláře City-IQ Reality.

Zároveň upozorňuje na zajímavý aspekt regulace: „V takových bytech se lidé zabydlí na dlouhá léta a jsou také ochotni do bytu i něco investovat. V bytech s tržními nájmy, obvykle sjednávanými na jeden dva roky, je to jiné. Je to bydlení dočasné, řekla bych rychlé a podle toho se k němu lidé chovají.“ Deregulace podle ní tak bude i současné nájemníky orientovat na vlastní bydlení: „Jakmile najdou cestičku ven z nájmu, půjdou, každý chce pro sebe a rodinu jistotu.“

Houfný útěk z regulovaných nájmů se nejspíš konat nebude. Nicméně vyrovnávání regulace s trhem a úroveň hypotečních splátek, která dnes není příliš vzdálená od tržních nájmů v adekvátních bytech, poptávku po „vlastním“ rozhodně posílí. Přitom by pomalý postup k ekonomické „normalizaci“ bytového trhu mohl pro užívání uvolnit alespoň část z trvale neobydlených 540 tisíc bytů (zhruba 12 procent bytového fondu).

„Spousta bytů je prázdná, protože u nás není možné byt normálně pronajímat,“ komentuje ale aktuální situaci Robert Axamit, podle kterého hlavní problém spočívá nikoli v cenách, ale chabé ochraně práv pronajímatelů. Byť jen omezené zvýšení regulovaných nájmů by ovšem postupně mělo vést alespoň k výměnám nadměrných bytů za přiměřenější. „Už dnes hledáme pro řadu klientů menší byty. Velké byty budou užívat jen velké rodiny,“ říká Lenka Simonová. Takto odhadovaný pohyb nejspíš podpoří i obce, majitelé 16 procent našeho bytového fondu. „Domníváme se, že obec využije maximálních sazeb. Ty dosavadní nepokrývaly náklady na provoz, správu a údržbu,“ říká Žaneta Dvořáková z úřadu městské části Praha 5, která má ve vlastnictví 4632 bytů.

QUO VADIS?

Co tedy trh s byty čeká? „V ekonomicky silných oblastech deregulace trh s novými byty významněji neovlivní. Zde bude poptávka stále vysoká, zatímco nájemní bydlení bude žádané ve velkých městech, jako je Praha či Brno, kde sídlí řada institucí a podniků,“ míní Leoš Anderle, ředitel developerské společnosti Sekyra Group.

Podle průzkumu České spořitelny si vlastní byt hodlá pořídit 12 procent populace, v Praze dokonce 16. Pro nejbližší léta mají tedy developeři i stavaři o práci rozhodně postaráno. Hrozba vyššího DPH a silná poptávka jako motor pro tento a příští rok určitě vydrží. Jak to bude dál, dnes s jistotou nikdo neodhadne. „My se zabýváme pouze komerčními nemovitostmi - tady je možné vše spolehlivě odhadnout a vypočítat. Naproti tomu rezidenční trh je z hlediska prognóz více než obtížný. Ve hře je tam příliš mnoho psychologických faktorů,“ tvrdí Martin Skalický z konzultantské společnosti Cushman&Wakefield/Healey Baker.