David Mencl je generální výkonný ředitel ve společnosti Ekonomické stavby a.s., kterou před 22 lety založil. S firmou se zaměřuje na nízkoenergetickou výstavbu rodinných domů v Česku, na Slovensku, v Polsku a také v Německu. V posledních letech dosáhl zhruba miliardového ročního obratu a zaměstnává téměř 800 pracovníků. V komentáři pro Euro.cz nešetří kritickými slovy na adresu České národní banky a novely zákona o ní.
Tuzemský trh s hypotékami za sebou má – krizi navzdory – jedno z nejúspěšnějších období a velké změny před sebou. Ty už však moc pozitivní nebudou. Éra dostupných hypoték se pomalu, ale jistě chýlí ke konci: úroky znovu rostou a u prezidenta čeká na podpis novela zákona o ČNB, která drasticky zvyšuje pravomoce České národní banky. Dopady nepocítí jen samotné banky, ale doplatí na ně téměř všichni – dostupnost vlastního bydlení se pro řadu lidí zhorší a čekat lze i další zdražování nemovitostí. A to nechávám stranou nový stavební zákon, který na trh mnoho optimismu také nepřinese.
Rekordní rok, aneb ráj před bouří
Objemy poskytování hypoték v uplynulém pandemickém roce opakovaně lámaly rekordy – letošní březen se s 44,7 miliardami korun stal vůbec nejsilnějším měsícem v historii ČR – a jasně dokázaly, jak velký zájem mají Češi o vlastní bydlení. Úrokové sazby se výrazně přiblížili k minimu z roku 2016, a největší překážkou pro řadu zájemců tak byly často jen zavřené pobočky v době nejtvrdšího lockdownu. My osobně jsme pro klienty zprostředkovávali hypotéky i vzdáleně, a potvrdilo se nám, že se v dnešní době musí drtivá většina žadatelů po vlastním bydlení spoléhat na hypotéky.
Není na tom vlastně nic překvapivého, ani špatného. Chybou je, že stát a ČNB místo toho, aby žadatele podpořily, jim spíše hází klacky pod nohy a nutí je zůstávat déle v nevýhodných nájmech. Ty sice dočasně na řadě míst poklesly, ale lze očekávat, že jakmile se ekonomika více rozjede, tak se vrátí do vzestupného trendu. K růstu se ostatně již vrátily i průměrné úroky hypoték – v dubnu již druhý měsíc v řadě stouply, na aktuálních 1,98 %. Každé, i řádově nepatrné zvýšení přitom celkové náklady zvedá poměrně výrazně. U průměrné hypotéky poslední skok o 0,4 % znamená jen za rok nárůst splátek zhruba o 1 300 korun. Nelze se tak divit, že se všichni, kdo můžou, snaží na poslední chvíli do vlastního bydlení investovat.
Jedna z nejhorších zpráv za posledních deset let
Banky v Česku zvládají řízení efektivně, což potvrzují vlastní zprávy ČNB a informace získané z pozice bankovního dohledu. Potvrdil to také stres test prováděný napříč EU, který naše banky označil dokonce za nejzdravější z celé Evropy. Správné řízení rizik české banky prokázaly i během hypoteční krize v letech 2008–2009, z níž vyšly jako krizí neohrožené. I přesto se však ČNB rozhodla, že si usurpuje pravomoc nařizovat podmínky hypoték.
O schválení novely zákona se zástupci ČNB pokusili od roku 2017 už potřetí. Dvakrát o návrhu hlasovali poslanci a v naprosté většině a shodě ho odmítli. Parlament ČR logicky neshledal důvody k tomu svěřovat ČNB ještě větší pravomoce, než už má. Vedení ČNB nyní zneužilo nouzový stav a dvakrát odmítnutý návrh přes zákulisní dohody, bez řádného projednání a ve stínu jiných kritických témat nechalo schválit. Mírnější návrh Senátu se bohužel neuchytil, a nyní již novela čeká pouze na podpis prezidenta.
Česká národní banka si tak výrazně zvýší pravomoce na úkor komerčních bank, a citelně zasáhne do nařizování podmínek hypoték. ČNB prosazuje myšlenky socialisticky řízeného plánovaného hospodářství, kdy hypotéka bude v každé bance stejným produktem, čímž prolomila jeden z principů tržní ekonomiky. Její role v oblasti hypoték má být role bankovního dohledu. Má dohlížet na finanční zdraví jednotlivých bank a jednat až tehdy, kdy je stabilita konkrétní banky v ohrožení. Přesto už dlouho prosazuje svůj značný vliv na hypotéky v Česku a má dostatek nástrojů, jak bankovní systém řídit. Když ČNB neměla pravomoc parametry hypoték přímo nařizovat, vydávala důrazná doporučení. Banky doporučení nerespektující stihla hloubková kontrola, takže se i bez platnosti zákona dobrovolně doporučením podvolily, byť mnohá z nich byla mimořádně nešťastná a často poškozující hypoteční trh, klienty bank i banky samotné.
Kde je zakopán pes
ČNB se již „povedlo“ prosadit naprosté zrušení 100% hypotéky, zakázat dofinancovat 80% LTV hypotéky jinými produkty. Vymohla si ve většině bankovních domů zkrácení splatnosti hypotéky ze 40 na maximálně 30 let. Prosadila parametry DTI a DTSI, které opět významně snížily dostupnost hypoték. To vše, aby záhy zjistila, že nucené zavedení těchto parametrů je úlet, a zase je zrušila.
Kde banky řídí své riziko s přesností hodinářského mistra, ČNB přichází a jedná s hrubostí tesařského učně. Svůj vliv na podobu hypotečních úvěrů vysvětloval guvernér ČNB Rusnok nejprve snahou snížit ceny bytů v Praze. Toto celoplošné řešení ale nesmyslně zasáhlo i byty v regionech bez růstu cen, zmrzačilo hypotéky na rodinné domy či pozemky, a naopak ceny nájmů vystřelilo nahoru. Na ceny bytů v Praze totiž nemá vliv dostupnost hypotéky, ale malý počet nových bytů.
Problematické je rovněž nastavení tržního mechanismu, kde vznikají velké realitní fondy zaměřené na nájemní bydlení. Ty budou dále šponovat ceny nájmů a komplikovat tak mladým rodinám, aby mohly našetřit na vstupní investici. Řada z nich bude muset místo splácení vlastního majetku hradit nájem celý život, a do důchodu odejde jako nemajetná. Šťastnější mladé rodiny, které na hypotéku dosáhnou, zaplatí vlivem opatření ČNB splátku o 40 % vyšší než by platily, pokud by se ČNB v hypotékách neangažovala.
