Během poslední dekády se v Česku dramaticky změnil trh bydlení. Tlak na privatizaci bytového fondu měst a obcí a touhu získat vlastní bydlení během několika let vystřídalo naopak rozšiřování počtu městských (takzvaných sociálních a dostupných) bytů a na úkor poptávky po koupi drahých nových rezidencí výrazně zesílil zájem o stěhování do nájmů.
Developeři letos prodali v Praze nejméně bytů od roku 2012. Naopak do nájmů během letošního druhého čtvrtletí zamířilo až o polovinu více lidí než loni. I sami developeři přiznávají, že ceny jejich nových bytů jsou aktuálně tak vysoko, že jednotlivci, kteří kupují byt sami pro sebe, se jim hlásí jen v menšině případů. Až ze 70 procent kupují dnes v Praze nové byty investoři, kteří je dále pronajímají.
Domácnosti s mediánovými pražskými př íjmy totiž nejsou schopny splácet úvěr ani v případě, že na splátky vydávají více než polovinu č istých mě síč ních příjmů.
Jak upozornil týdeník Euro na začátku srpna, jeden z pražských developerů Sekyra Group, který ovládá většinu rozvojových lokalit v širším centru Prahy, věnuje i v reakci na současné dění na rezidenčním trhu čistě nájemnímu bydlení část svého projektu nové čtvrti na Smíchově.
Pražský nájemní trh navíc dostane další stimul. Během srpna začala fungovat dlouho očekávaná Pražská developerská společnost, městský developer, který bude po vzoru Mnichova, Vídně, Hamburku či Amsterdamu připravovat městem vlastněné lokality pro rozvoj a tím pro město získá v horizontu deseti let tisíce bytů pro sociální a dostupné nájemní bydlení. Praha a její městské části teď vlastní zhruba 30 tisíc bytů, což rozhodně nedostačuje pro pokrytí poptávky po levnějším nájemním bydlení pro potřebné skupiny obyvatel, ať už jsou to nízkopříjmové rodiny s dětmi, matky samoživitelky, senioři, nebo klíčové profese. Na mohutném rozvoji nájemního bydlení, které české hlavní město v příštích letech nepochybně čeká, chtějí participovat i soukromí developeři. A Pražská developerská společnost jim k tomu dá možnost.
„Pražská developerská společnost bude fungovat podobně jako komerční developerské společnosti. Bude připravovat a koordinovat realizaci svých záměrů na pozemcích města – zejména tedy rezidenční výstavby,“ říká Tomáš Veselý, který je pověřen řízením Pražské developerské společnosti do doby, než v září město vybere jejího nového ředitele.
Land-developer
Na začátku se v Praze jedná o jedenáct lokalit, kde je možné bytovou výstavbu připravovat. Některé z nich jsou pozemky v podstatě pro jeden projekt, kde lze téměř ihned projektovat, ale také se jedná o některá větší území, kde bude nejprve třeba dohodnout detailnější podmínky pro výstavbu. „Tyto lokality jsou v různé fázi rozpracovanosti. Jde například o Černý Most, Horní Počernice nebo Vršovice.
Pokud vše půjde dobře, během roku 2021 bychom mohli mít stavební povolení na první dva až tři projekty,“ doplňuje Veselý.
Nejdále je zatím příprava stavby na Černém Mostě, kde už existuje připravený projekt, který je teď upravován podle aktuálních požadavků města. Vzniknout tu může do tří let až 250 bytů. U větších území (Palmovka, Nové Dvory, Dolní Počernice, Kyje) jde o to, nalézt shodu nad rozvojem území a na dílčí menší části „rozjet“ konkrétní projekty. Primárním cílem příštích měsíců je příprava několika konkrétních bytových projektů pro územní řízení tak, aby městské projekty splňovaly aktuální požadavky a zadání města, byly ekonomicky efektivní z hlediska stavebních nákladů i budoucího dlouhodobého provozu a samozřejmě měly architektonickou kvalitu jak z hlediska samotných budov, tak celé lokality.
„Pražská developerská společnost bude vystupovat především v roli land-developera, který připraví městský pozemek pro výstavbu ve veřejném zájmu, primárně pro projekty nájemního bydlení. Společnost připraví koncept a provede ho schvalovacím procesem až k územnímu rozhodnutí a stavebnímu povolení. Samotná realizační fáze se uskuteční ve spolupráci se soukromým sektorem nebo ve spolupráci s družstvy či stavebními společenstvími,“ uvedl náměstek primátora Petr Hlaváček (Spojené síly pro Prahu).
Výsledkem bude zhodnocení městských pozemků a rozšíření městského bytového fondu. Profitovat ale bude také soukromý sektor, kterému se nabízí možnost spolupráce na projektech na připraveném území, kde již bylo dosaženo shody na hlavních parametrech výstavby a kde by tak realizace měla probíhat bez zásadních komplikací. Vedení hlavního města nedávno také ustavilo investiční expertní výbor městského developera.
Fungovat bude jako poradní sbor ředitele a jedním z jeho pěti členů bude bývalý guvernér České národní banky Miroslav Singer. Vedle Singera v něm zasedne specialista na ekonomiku a rozpočty staveb z MH Cost Management Martin Hvězda, odborník na reality Martin Bendik, architekt Lukáš Kohl a Jaromír Hainc z městského Institutu plánování a rozvoje.
„Naše vize je, že po přípravě pozemku vznikne ve spolupráci s městem společný podnik. Každý si z něj odnese polovinu bytů. Město do společného podniku vloží pozemek i polovinu rizika a doplatí si tím nákladovou hodnotu. Developer pak vloží peníze na výstavbu,“ říká výkonný ředitel Sekyra Group Leoš Anderle, který už s městem možnosti spolupráce diskutuje. Pokud by v některých menších projektech město do společného podniku vložilo jen pozemek a pasivně se účastnilo výstavby, lze předpokládat, že by mohlo z projektu získat zhruba 20 procent bytů. Ve stejném domě by se pak teoreticky mohlo platit za stejné byty odlišné nájemné. V „komerční“ části by za byty pronajímané investory nájemníci platili tržní nájemné a v „městské“ části by nájemníci v městských bytech platili nájem zhruba o patnáct procent nižší, než je hladina na trhu. Anderle v tom žádný problém nevidí.
Zajímavější architektura
Vedle spolupráce s komerčními developery chystá Pražská developerská společnost i spolupráci s bytovými spolky, takzvanými baugruppe. Město stejně jako v případě spolupráce s developery vytipuje nevyužívané pozemky, které po úvodní právní přípravě dá k dispozici pro spolkovou výstavbu. Spolky založené buď přímo občany, nebo prostřednictvím profesionálního organizátora se o ně budou moci ucházet v soutěži, kde získají právo stavby a na vlastní náklady postaví bytový dům, ale nekupují ho. Lidé si tedy vezmou úvěr jen na samotnou stavbu. Po dobu práva stavby lidé zaplatí městu jen zhruba jedno procento z hodnoty pozemku podobně jako nájem. Město podobně jako v případě spolupráce s developerem v domě získá určitý počet bytů, v nichž může nabídnout bydlení potřebným profesím, jako jsou učitelé či policisté.
„Baugruppe přinášejí do města aktivitu jednotlivých lidi a zpravidla zajímavou architektonickou kvalitu,“ říká náměstek primátora Petr Hlaváček s tím, že větší pestrost způsobů výstavby může zajistit i pestřejší tvář města. Teď pražskou bytovou architekturu vytvářejí výhradně jen plány komerčních developerů. V tom Praha zaostává za sousedními evropskými metropolemi, kde je právě obdoba spolkového bydlení běžným a oblíbeným lékem na bytovou krizi. „Členové spolku si vytvoří projekt podle svých představ a ještě ušetří nemalé peníze, neboť neplatí marži developerovi. V kombinaci s výhodným financováním a prodlouženou dobou úvěru by splátka za 75metrový byt nepřesáhla deset tisíc korun měsíčně,“ vysvětluje Pavel Zelenka (Praha sobě), předseda výboru pro bydlení pražského zastupitelstva.
Aktuální cena nových bytů se v Praze pohybuje okolo 110 tisíc korun za metr čtvereční. U spolkového bydlení by předpokládaná částka podle analýz měla být okolo 60 tisíc korun za metr. Pro výstavbu spolkového bydlení má město vytipováno osm lokalit, další chce nalézt ve spolupráci s městskými částmi.
Důležitou součástí celého systému je financování, které je díky účasti města na spolku mnohem výhodnější než u běžné hypotéky. Jeho součástí je nízké úročení a dlouhodobá fixace úroku. Splátky rostou podle toho, jak moc se úvěr čerpá, aby lidé nebyli zatíženi placením stávajícího bydlení a toho, které se právě staví.
Splácení je rozloženo na několik generací, a tak nezatěžuje neúměrně první generaci, která vlastní bydlení pořizuje. V první fázi se počítá až se čtyřicetiletým splácením úvěru. Po 99 letech, kdy skončí právo stavby, si totiž spolek může od města odkoupit pozemek, na kterém bytový dům postavil, a vzít si na něj opět až čtyřicetiletý úvěr. „Bytové spolky jsou pro nás průnikem veřejného sektoru se soukromým.
Z obou světů si berou to lepší.
Z toho soukromého drajv, flexibilitu, motivaci i jednodušší procesy, protože spolky nemusejí soutěžit veřejné zakázky a rychleji jednají se stavebními firmami. Z toho veřejného si pak berou možnost lepšího financování díky účasti města na spolku,“ shrnuje Zelenka. První soutěže na spolkové bydlení vypíše Praha během prvního pololetí příštího roku.
Aktuální cena nových bytů se v Praze pohybuje okolo 110 tisíc korun za metr čtvereční. U spolkového bydlení by předpokládaná částka podle analýz měla být okolo 60 tisíc korun za metr. Pražské lokality pro výstavbu dostupného bydlení v příštích deseti letech Palmovka Společně s pozemky ve vlastnictví pražského dopravního podniku a svěřenými pozemky městské části Praha 8 jde o kompaktní území o rozloze deseti hektarů. V případě koordinovaného postupu lze připravit projekt městské „čtvrti“ zahrnující bydlení, služby, administrativu i školství. Nové Dvory Důležité území v místě budoucí stanice metra D s významným podílem vlastnictví hlavního města Prahy. Příprava jednotlivých bytových projektů je součástí a bude výsledkem přípravy koncepce celého území. Černý Most V minulosti připravený projekt, který je upravován podle aktuálních požadavků města. Potenciál: 220 až 250 bytů. Zahájení výstavby: 2022. Dolní Počernice Rozsáhlá lokalita v majetku hlavního města Prahy. Na části je už v minulosti připravený projekt, který byl pro svou zastaralost zastaven. Zahájení první etapy se předpokládá v letech 2022 až 2023. Celkem může v lokalitě vzniknout až 1200 bytů, ale v delším časovém horizontu (cca deset až 12 let). Praha 5 – V Botanice Kompaktní menší pozemek v majetku města nedaleko stanice metra v širším centru. Potenciál: 80 bytů. Lze realizovat v horizontu dvou let.
Ládví Kompaktní menší pozemek v majetku města nedaleko stanice metra. Potenciál: 40 až 60 bytů. Zlíchov Malý kompaktní pozemek. Potenciál: 20 až 30 bytů. Pozemek je vhodný například pro možný koncept tzv. spolkového bydlení. Vršovická (u stadionu Bohemians) Projekt bude navazovat na existující starý projekt bytového domu. V rámci přípravy se řeší celé území, které je v majetku hlavního města Prahy. Bytový projekt má potenciál na cca 120 bytů. Kyje (Na Hutích) Lokalita v majetku hlavního města Prahy, na území je již zpracována studie pod vedením městské části. Stavbu prvního bytového domu lze zahájit v horizontu dvou let. Michle Pozemky v ulicích Ohradní a U Plynárny čeká rozvoj ve spolupráci s bytovými spolky. Bulovka Pozemky v okolí stanice tramvaje čeká rozvoj ve spolupráci s bytovými spolky. Praha-Lipence Na jihozápadním okraji Prahy čeká zdejší městské pozemky rozvoj ve spolupráci s bytovými spolky. Podobně jako v nedaleké oblasti Závist, hned u zbraslavské vlakové zastávky. Perucká Pozemky čeká rozvoj ve spolupráci s bytovými spolky. Vysočanská Pozemky čeká rozvoj ve spolupráci s bytovými spolky.
O autorovi| Jan Novotný, novotnyj@mf.cz
