Během poslední dekády se v Česku dramaticky
změnil trh bydlení. Tlak na privatizaci bytového fondu měst a obcí a touhu
získat vlastní bydlení během několika let vystřídalo naopak rozšiřování počtu
městských (takzvaných sociálních a dostupných) bytů a na úkor poptávky po koupi
drahých nových rezidencí výrazně zesílil zájem o stěhování do nájmů.
Developeři letos prodali v Praze nejméně
bytů od roku 2012. Naopak do nájmů během letošního druhého čtvrtletí zamířilo
až o polovinu více lidí než loni. I sami developeři přiznávají, že ceny jejich
nových bytů jsou aktuálně tak vysoko, že jednotlivci, kteří kupují byt sami pro
sebe, se jim hlásí jen v menšině případů. Až ze 70 procent kupují dnes v Praze
nové byty investoři, kteří je dále pronajímají. Domácnosti s mediánovými
pražskými příjmy totiž nejsou schopny splácet úvěr ani v případě, že na
splátky vydávají více než polovinu čistých měsíčních příjmů.
Jak upozornil týdeník Euro na začátku srpna, jeden z pražských developerů Sekyra Group, který ovládá většinu rozvojových lokalit v širším centru Prahy, věnuje i v reakci na současné dění na rezidenčním trhu čistě nájemnímu bydlení část svého projektu nové čtvrti na Smíchově.
Pražský nájemní trh navíc dostane další
stimul. Během srpna začala fungovat dlouho očekávaná Pražská developerská
společnost, městský developer, který bude po vzoru Mnichova, Vídně, Hamburku či
Amsterdamu připravovat městem vlastněné lokality pro rozvoj a tím pro město
získá v horizontu deseti let tisíce bytů pro sociální a dostupné nájemní
bydlení. Praha a její městské části teď vlastní zhruba 30 tisíc bytů, což
rozhodně nedostačuje pro pokrytí poptávky po levnějším nájemním bydlení pro
potřebné skupiny obyvatel, ať už jsou to nízkopříjmové rodiny s dětmi, matky
samoživitelky, senioři, nebo klíčové profese. Na mohutném rozvoji nájemního
bydlení, které české hlavní město v příštích letech nepochybně čeká, chtějí
participovat i soukromí developeři.
A Pražská developerská společnost jim k tomu
dá možnost. „Pražská developerská společnost bude fungovat podobně jako
komerční developerské společnosti. Bude připravovat a koordinovat realizaci
svých záměrů na pozemcích města – zejména tedy rezidenční výstavby,“ říká Tomáš
Veselý, který je pověřen řízením Pražské developerské společnosti do doby, než
v září město vybere jejího nového ředitele.
Land-developer
Na začátku se v Praze jedná o jedenáct lokalit, kde je možné bytovou výstavbu připravovat. Některé z nich jsou pozemky v podstatě pro jeden projekt, kde lze téměř ihned projektovat, ale také se jedná o některá větší území, kde bude nejprve třeba dohodnout detailnější podmínky pro výstavbu. „Tyto lokality jsou v různé fázi rozpracovanosti. Jde například o lokalitu Černý Most, Horní Počernice nebo ve Vršovicích. Pokud vše půjde dobře, během roku 2021 bychom mohli mít stavební povolení na první dva až tři projekty,“ doplňuje Veselý.
Nejdále je zatím příprava
stavby na Černém Mostě, kde už existuje připravený projekt, který je
teď upravován podle aktuálních požadavků města. Vzniknout tu může do tří
let až 250 bytů. U větších území (Palmovka, Nové Dvory, Dolní Počernice,
Kyje) jde o to, nalézt shodu nad rozvojem území a na dílčí menší části „rozjet“ konkrétní
projekty. Primárním cílem příštích
měsíců je příprava několika konkrétních bytových projektů pro územní řízení
tak, aby městské projekty splňovaly aktuální požadavky a zadání města, byly
ekonomicky efektivní z hlediska stavebních nákladů i budoucího dlouhodobého
provozu a samozřejmě měly architektonickou kvalitu jak z hlediska samotných
budov, tak celé lokality.
„Pražská developerská společnost bude vystupovat především v roli land-developera, který připraví městský pozemek pro výstavbu ve veřejném zájmu, primárně pro projekty nájemního bydlení. Společnost připraví koncept a provede ho schvalovacím procesem až k územnímu rozhodnutí a stavebnímu povolení. Samotná realizační fáze se uskuteční ve spolupráci se soukromým sektorem nebo ve spolupráci s družstvy či stavebními společenstvími,“ uvedl náměstek primátora Petr Hlaváček (Spojené síly pro Prahu).
Výsledkem bude zhodnocení městských pozemků a rozšíření městského bytového fondu. Profitovat ale bude také soukromý sektor, kterému se nabízí možnost spolupráce na projektech na připraveném území, kde již bylo dosaženo shody na hlavních parametrech výstavby a kde by tak realizace měla probíhat bez zásadních komplikací. Vedení hlavního města nedávno také ustavilo investiční expertní výbor městského developera. Fungovat bude jako poradní sbor ředitele a jedním z jeho pěti členů bude bývalý guvernér České národní banky Miroslav Singer. Vedle Singera v něm zasedne specialista na ekonomiku a rozpočty staveb z MH Cost Management Martin Hvězda, odborník na reality Martin Bendik, architekt Lukáš Kohl a Jaromír Hainc z městského Institutu plánování a rozvoje.
„Naše vize je, že po přípravě pozemku
vznikne ve spolupráci s městem společný podnik. Každý si z něj odnese polovinu
bytů. Město do společného podniku vloží pozemek i polovinu rizika a doplatí si
tím nákladovou hodnotu. Developer pak vloží peníze na výstavbu,“ říká výkonný
ředitel Sekyra Group Leoš Anderle, který už s městem možnosti spolupráce
diskutuje. Pokud by v některých menších projektech město do společného podniku
vložilo jen pozemek a pasivně se účastnilo výstavby, lze předpokládat, že by
mohlo z projektu získat zhruba 20 procent bytů.
Ve stejném domě by se pak teoreticky mohlo
platit za stejné byty odlišné nájemné. V „komerční” části by za byty
pronajímané investory nájemníci platili tržní nájemné a v „městské“ části by
nájemníci v městských bytech platili nájem zhruba o patnáct procent nižší, než
je hladina na trhu. Anderle v tom žádný problém nevidí.
Zajímavější
architektura
Vedle spolupráce s komerčními developery
chystá Pražská developerská společnost i spolupráci s bytovými spolky,
takzvanými baugruppe. Město stejně jako v případě spolupráce s developery
vytipuje nevyužívané pozemky, které po úvodní právní přípravě dá
k dispozici pro spolkovou výstavbu. Spolky založené buď přímo občany, nebo
prostřednictvím profesionálního organizátora se o ně budou moci ucházet
v soutěži, kde získají právo stavby a na vlastní náklady postaví bytový
dům, ale nekupují ho.
Lidé si tedy vezmou úvěr jen na samotnou
stavbu. Po dobu práva stavby lidé zaplatí městu jen zhruba jedno procento z
hodnoty pozemku podobně jako nájem. Město podobně jako v případě spolupráce s
developerem v domě získá určitý počet bytů, v nichž může nabídnout bydlení
potřebným profesím, jako jsou učitelé či policisté.
„Baugruppe přináší do města aktivitu jednotlivých lidi a zpravidla zajímavou architektonickou kvalitu,“ říká náměstek primátora Petr Hlaváček s tím, že větší pestrost způsobů výstavby může zajistit i pestřejší tvář města. Teď pražskou bytovou architekturu vytváří výhradně jen plány komerčních developerů. V tom Praha zaostává za sousedními evropskými metropolemi, kde je právě obdoba spolkového bydlení běžným a oblíbeným lékem na bytovou krizi.
„Členové spolku si vytvoří projekt podle
svých představ a ještě ušetří nemalé peníze, neboť neplatí marži developerovi.
V kombinaci s výhodným financováním a prodlouženou dobou úvěru by
splátka za 75metrový byt nepřesáhla 10 tisíc korun měsíčně,“ vysvětluje Pavel
Zelenka (Praha sobě), předseda výboru pro bydlení pražského zastupitelstva.
Aktuální
cena bytů se v Praze pohybuje okolo 110 tisíc korun za metr
čtvereční. U spolkového bydlení by
předpokládaná částka podle analýz měla být okolo 60 tisíc korun za metr. Pro výstavbu spolkového bydlení má město
vytipováno osm lokalit, další chce nalézt ve spolupráci s městskými
částmi. Důležitou součástí celého systému je financování, které je díky účasti
města na spolku mnohem výhodnější než u běžné hypotéky. Jeho součástí je nízké
úročení a dlouhodobá fixace úroku.
Splátky rostou podle toho, jak moc se úvěr
čerpá, aby lidé nebyli zatíženi placením stávajícího bydlení a toho, které se
právě staví. Splácení je rozloženo na několik generací, a tak nezatěžuje
neúměrně první generaci, která vlastní bydlení pořizuje. V první fázi se počítá
až se čtyřicetiletým splácením úvěru. Po 99 letech, kdy skončí právo stavby, si
totiž spolek může od města odkoupit pozemek, na kterém bytový dům postavil, a
vzít si na něj opět až čtyřicetiletý úvěr.
„Bytové spolky jsou pro nás průnikem
veřejného sektoru se soukromým. Z obou světů si berou to lepší. Z toho
soukromého drajv, flexibilitu, motivaci i jednodušší procesy, protože spolky
nemusejí soutěžit veřejné zakázky a rychleji jednají se stavebními firmami. Z
toho veřejného si pak berou možnost lepšího financování díky účasti města na
spolku,“ shrnuje Zelenka. První soutěže na spolkové bydlení vypíše Praha během
prvního pololetí příštího roku.
