Kde sídlí advokáti a finančníci

Nejoblíbenější destinací právníků je Londýn, bankéřů Paříž

Zaměstnanci jedněch sedí v centrech měst, na nejatraktivnějších adresách, jejich kanceláře jsou obloženy pravým dřevem a vybaveny jsou luxusním bytelným nábytkem. Pracovní místa těch druhých jsou zaplněna špičkovými technologiemi a využívají open space kanceláře. Právnické kanceláře ani banky nepatří mezi subjekty, které by si najímaly nejvíce kancelářských ploch, jejich požadavky jsou ale značně specifické a od ostatních sektorů se odlišují. Mezinárodní realitní společnost Cushman & Wakefield každoročně sestavuje žebříčky měst, kde si právníci a bankéři pronajali ve sledovaném období nejvíce kancelářských prostor. Přestože první místa patří tradičním destinacím jako Londýn či Paříž, i Praha figuruje mezi vyhledávanými lokalitami. Týdeník EURO získal exkluzivně analýzy týkající se transakcí bank i právníků na realitních trzích v šestnácti evropských městech.

Právníci

Centra měst vítězí Přestože na právnické kanceláře připadá pouze 3,5 procenta celkových nájemních transakcí, jsou pro vlastníky administrativních budov atraktivními klienty. Ve čtvrtém čtvrtletí loňského roku a v prvním čtvrtletí letošního roku si pronajali o tři procenta ploch více než v předchozím pololetí. Přitom zájem z ostatních sektorů klesl ve sledovaném období o sedm procent. Do letošního března v předchozích šesti měsících uzavřeli právníci nájemní smlouvy na více než 164 tisíc metrů čtverečních.
Nejatraktivnější destinací je pro právníky stále Londýn, přestože je Velká Británie hned po Spojených státech nejvíce postižena hypoteční a úvěrovou krizí. Londýnský podíl na celkových realitních transakcích, kde na straně nájemců vystupují advokátní kanceláře, ale klesl z 54 procent na 33 procent. I přesto z dvaceti nejvýznamnějších evropských transakcí připadá na britskou metropoli šest. Jedním z důvodů, proč si Londýn udržuje vedoucí pozici na pomyslném žebříčku, je ekonomický boom, který v posledních letech zažíval. Do začátku hypoteční krize profitovaly tamní právnické firmy hlavně z množství akvizic. Nájemní trh změnu ekonomických podmínek pocítil. Od října loňského roku si tam do března letošního roku právníci pronajali přes 53 tisíc metrů čtverečních, což je podstatně méně než ve druhém a třetím čtvrtletí roku 2007. Tehdy tento ukazatel dosáhl 85 804 metrů čtverečních.

Moskva si polepšila Hned po Londýnu je mezi právníky největší zájem o kanceláře v Moskvě. Podíl Moskvy na celkových realitních transakcích uskutečněných v posledním čtvrtletí loňského roku a prvním kvartále letošního roku vzrostl ze dvou procent na sedmnáct procent. Prostory advokátních kanceláří se tam rozšířily o více než 27 700 metrů čtverečních. Důvodem, proč si Moskva o tolik polepšila, je to, že kvůli úvěrové krizi bylo mnoho transakcí v západní Evropě pozastaveno či úplně zrušeno, a firmy proto hledají příležitosti ve střední a východní Evropě, kde hospodářská aktivita zůstává vysoká. „Moskva je vycházející hvězdou pro advokátní kanceláře, protože chtějí získat pozici na jednom z nejrychleji rostoucích trzích v Evropě. Tím zároveň snižují riziko dopadů z ekonomického zpomalení na finančních trzích v západní Evropě,“ komentoval situaci Mark Pollitt, šéf EMEA Legal Group ve společnosti Cushman & Wakefield.
Mezi další oblíbené právnické destinace v Evropě patří Paříž. Ta ale svůj podíl v uplynulém roce a půl na celkových transakcích snížila ze sedmnácti na sedm procent. Naopak svou pozici posílila města jako Frankfurt, Amsterdam a Brusel. Ve dvacítce největších realitních transakcí, které uzavřely právnické kanceláře v posledním čtvrtletí loňského roku a v prvním čtvrtletí letošního roku, nefiguruje kromě Moskvy žádné město ze střední a východní Evropy. Tedy ani Praha. Ta co do objemu pronajatých prostor právníky nicméně vede nad Varšavou i Budapeští. V Praze si advokátní kanceláře, jak vyplývá ze studie společnosti Cushman & Wakefield, pronajaly během šesti měsíců do března letošního roku 3377 metrů čtverečních, v Budapešti 1342 metrů čtverečních a ve Varšavě 1281 metrů čtverečních.

Intimita při práci Údaje, zveřejněné Prague Research Forem, které sdružuje pražské pobočky mezinárodních realitních společností, hovoří o tom, že na právnické kanceláře připadaly v prvním pololetí letošního roku dvě procenta z celkového objemu nájemních transakcí uskutečněných v Praze. Až na výjimky hledají právníci sídlo v historickém centru Prahy, nejvíce renomovaných kanceláří obsadilo adresy na Praze 1, jen výjimečně je najdeme na Praze 2. „Právníci upřednostňují tradiční, oddělené kanceláře. To je dáno tím, že potřebují větší intimitu při své práci a jednáních,“ říká Václav Bouček, senior office agent ze společnosti DTZ. Dodává, že průměrné advokátní kanceláře nejsou tak početné, proto hledají prostory o sto až pěti stech metrech čtverečních.
Důležitou roli pro ně hraje vzhled kanceláří. „Velmi oblíbené jsou honosně rekonstruované historické budovy v centru města, z nichž dýchá historie a stabilita. Daní za image je běžný technický standard, nejmodernější technologie není obvykle možné do památkově chráněných budov v plné míře instalovat,“ vysvětluje Eva Gloserová z oddělení kancelářských nemovitostí společnosti King Sturge. „V poslední době sledujeme, že právnické kanceláře se již nevyhýbají moderním budovám v centru. Dříve požadovaly pouze rekonstruované historické objekty,“ dodává Monika Younis z oddělení kancelářských nemovitostí mezinárodní realitní společnosti Cushman & Wakefield. Mezi advokáty oblíbené novostavby v centru Prahy patří například Palladium, Jungmannova Plaza či Charles Square Centrum. Na rozdíl od firem z jiných oborů nemají právníci velké požadavky na parkovací plochy. „Advokátní kanceláře nevlastní služební auta. Právníci se za svými klienty dopravují taxi,“ vysvětluje Younis.
Eduard Forejt,vedoucí oddělení pronájmu kancelářských prostor ve společnosti Jones Lang LaSalle, tvrdí, že v budově, kde již sídlí jedna právní kancelář, se jen stěží umisťuje další. „Často bývá ve smlouvě vymíněno, že nebude ve stejném domě konkurence,“ tvrdí Forejt. Zástupci konkurenčních realitních společností ale v poslední době pozorují změnu trendu. Kvůli omezené nabídce ploch v centru Prahy najdeme právníky z různých kanceláří pod jednou střechou. „Například nově dokončené kanceláře v Palladiu si pronajaly firmy Nörr Stiefenhofer Lutz, Gleiss Lutz a CMS Cameron McKenna,“ tvrdí Monika Younis z Cushman & Wakefield. Jen ve výjimečných případech si právní kanceláře vybraly sídlo mimo historické centrum Prahy. „Společnost Wolf Theiss se nastěhovala do Oasis Florenc. To je sice na Praze 8, ale s vynikající dopravní dostupností a blízkost metra je nepopiratelná,“ tvrdí Gloserová z King Sturge. Podobně si v City Tower u stanice metra Pankrác pronajala kanceláře firma KŠD Šťovíček.

Bankéři

Snižujeme stavy, zbavujeme se kanceláří Pokaždé, když banky oznamují hospodářské výsledky, všichni očekávají, na kolik vyčíslí další ztráty související s investicemi do amerických rizikových hypoték. Doposud jde o stovky miliard dolarů. Není proto překvapením, že zpomalily aktivity bankovních domů na realitních trzích. Banky potřebují méně kanceláří a na méně administrativních ploch podepsaly nové nájemní smlouvy. Jak vyplývá ze studie European Banking Business Briefing, kterou vypracovala společnost Cushman & Wakefield, klesl objem nájemních transakcí v šestnácti evropských městech v posledním čtvrtletí loňského roku a v prvním kvartále letošního roku o sedm procent v porovnání s předchozím půlrokem. Ve sledovaném období si banky v šestnácti evropských městech pronajaly 222 tisíc metrů čtverečních kancelářských ploch. Analytici upozorňují, že mezi jednotlivými zeměmi jsou podstatné rozdíly. Zatímco v západní Evropě panuje nejistota ohledně dopadů krize, trhy ve střední Evropě zůstaly bez větších otřesů.

Velká pětka Ekonomové předpokládají, že v aktivitě bank na realitních trzích budou v nejbližší době výrazné dva trendy. Finanční domy propustily tisíce zaměstnanců, proto se budou postupně zbavovat nadbytečných prostor. Stále častěji budou také prodávat nemovitosti, které vlastnily, a tyto prostory si následně zpětně pronajmou.
Mezi bankami jsou nejoblíbenějšími destinacemi Brusel, Paříž, Moskva, Frankfurt a Londýn. Na těchto pět měst připadá 66 procent všech nájemních transakcí uzavřených finančními domy v posledním čtvrtletí loňského roku a v prvním čtvrtletí letošního. Nejaktivnějším trhem byl v prvním kvartále ten pařížský. Ve francouzské metropoli uzavřely banky nájemní smlouvy na téměř 85 tisíc metrů čtverečních. Rekordy byly zaznamenány i jinde. Ve Frankfurtu a v Praze na banky připadalo v prvním čtvrtletí letošního roku třicet procent ze všech uzavřených nájemních smluv. Praha se dokonce umístila na žebříčku největších nájemních transakcí. Obsadila za Paříží druhé místo.
„Banky mají v podstatě dva druhy požadavků. Jedním z nich jsou sídla a nyní velmi oblíbené centralizace provozů, kdy nejčastěji hledají okolo pěti až deseti tisíc metrů čtverečních. Druhým typem požadavku jsou kontaktní místa, respektive pobočky,“ tvrdí Forejt s tím, že s tímto přáním se agenti setkávají prakticky všude, kde se staví nový administrativní projekt na rušném místě. Realitní odborníci upozorňují, že zájem o konsolidaci prostor, tedy přestěhování zaměstnanců z několika budov v centru Prahy do jedné centrály, zaznamenávají od bank jednou za dva až tři roky. „K takovémuto kroku se například rozhodla ČSOB, která již přes rok sídlí v administrativní budově u stanice metra Radlická. O podobném stěhování uvažovala HVB. Nyní se vyčkává na rozhodnutí UniCredit. Od konsolidace zatím upustila Komerční banka,“ dodává Monika Younis.

Pokud banky v současné době hledají kanceláře v centru města, volí většinou menší reprezentativní prostory. V regionech si naopak pronajímají větší plochy pro call centra. To je případ HSBC nebo GE Money Bank, které našly administrativní prostory v Ostravě.
„Banky vyžadují nejmodernější technické vybavení, velké prostory, které mohou samy efektivně členit, a v neposlední řadě dobrou dopravní dostupnost, nejlépe u metra,“ říká Eva Gloserová. Finančníci chtějí pronajatý prostor maximálně využít. „Nejčastějším uspořádáním je open space, kde jsou jednotlivé pracovní stoly rozděleny menší zástěnou či paravány,“ dodává Lucie Šindlerová, vedoucí oddělení property managementu ve společnosti King Sturge.

Krize zatím nedolehla Největší nájemní transakci za poslední rok uzavřela Raiffeisenbank. Kanceláře o více než 17 500 metrech čtverečních našla v budově City Tower na Praze 4. Česká spořitelna si pronajala přes osm tisíc metrů čtverečních v objektu E-Gate na Praze 6. Banco Popolare má nové kanceláře v Lazarské 3 v centru Prahy, Barclays v budově Gemini na Praze 4. MBank sídlí v Nile House na Praze 8 a ve stejné části Prahy, v budově Oasis Florenc, obsadila administrativní prostory také skupina J&T.
Západoevropské banky byly v posledním roce negativně ovlivněny hypoteční a úvěrovou krizí, na českém trhu s realitami ale nebylo ze strany bank zaznamenáno téměř žádné zpomalení. „Poptávka po větších prostorách je většinou dlouhodobou záležitostí, a tak se to na českém trhu prozatím nijak zásadně neprojevilo,“ vysvětluje Eduard Forejt z Jones Lang LaSalle. Výjimky ale jsou. „Víme o případu, kdy úvěrová krize zpomalila či částečně zastavila rozhodovací proces relokace sídla banky,“ upřesňuje Václav Bouček z DTZ.

Tabulka 1:
O Londýn je zájem
Největší nájemní transakce uzavřené právníky od října 2007 do března 2008
Město* Nájemce* Plocha v metrech čtverečních
Londýn* Addleshaw Goddard* 18 126
Londýn* Kirkpatrick & Lockhart Preston Gates Ellis* 11 148
Düsseldorf* Lovells* 9000
Hamburg* Freshfields Bruckhaus Deringer* 8300
Londýn* Holman Fenwick & Willan* 6689
Moskva* CMS Cameron McKenna* 6476
Moskva* Pravovest* 6523
Amsterdam* Court of Appeal* 6350
Edinburgh* Shepherd and Wedderburn* 5388
Moskva* Baker & Mckenzie* 5114
Pramen: Cushman & Wakefield

Tabulka 2:
Zlatá Paříž, stříbrná Praha
Největší nájemní transakce uzavřené bankami od října 2007 do března 2008
Město* Nájemce* Plocha v metrech čtverečních
Paříž* Le Credit Lyonnais* 60 000
Praha* Raiffeisenbank* 17 500
Paříž* Le Banque postale* 15 000
Paříž* BNP Paribas* 12 000
Paříž* BNP Paribas* 9600
Madrid* Banesto* 8600
Londýn* Deutsche Bank* 7446
Pramen: Cushman & Wakefield

Box:
Vybraná šestnáctka
Průzkum týkající se nájemních smluv, které uzavírají právníci a bankéři společnosti Cushman & Wakefield, probíhal v šestnácti městech: ve Varšavě, Bruselu, Římě, Budapešti, Glasgowě, Praze, Lisabonu, Milanu, Madridu, Edinburghu, Bruselu, Frankfurtu, Paříži, Amsterdamu, Moskvě a Londýně.

Popisky:
Sídla právníků. Advokátní kanceláře vyhledávají komplexy v centru Prahy. Mezi ně patří Palladium, Jungmannova Plaza či Charles Square Centrum.

Sídla bank. Finančníci kladou důraz na dobrou dopravní dostupnost a moderní technologie. To splňuje například budova ČSOB v Radlicích, City Tower na Pankráci nebo E-Gate na Praze 6.