Kdo je ve svém, je vítěz

Přesuny sazeb postihnou občany a firmy, které neplatí DPH

Rozhodl-li se majitel nemovitosti za jeden a půl milionu korun objekt prodat a využil k tomu realitní kancelář, která si obvykle účtuje provizi ve výši pěti procent, zaplatil jí do konce loňského roku poplatek 75 tisíc korun. Navíc z této částky odvedl pětiprocentní DPH, což je 3750 korun. Teď by tento klient za stejnou službu musel ze své kapsy vytáhnout o 12 750 korun více. Důvodem je přesun sazby DPH za zprostředkovatelské služby realitních kanceláří ze snížené, dnes pětiprocentní sazby do základní, nyní 22procentní.
Zdražení služeb realitních kanceláří není jedinou změnou, která se v souvislosti se zvýšením DPH dotkne trhu s nemovitostmi. Více zaplatíme za odhadce, právníkovi za sepsání kupní smlouvy, firmy od května za stavební práce a od ledna 2008 se podstatně zvedne cena bytů. Veškeré zdražení se dotkne nejvíce subjektů - neplátců DPH, kteří si tuto položku nemohou odečíst. V prvé řadě občanů.

Skromné Česko.

Provést nepříjemné přesuny sazeb DPH v oblasti realit nás, podobně jako v jiných oborech, nutí vstup do Evropské unie. Přistupující státy sice měly možnost vyjednat si různé výjimky. Česká republika byla v tomto ohledu skromná. Jedinou úlevou, týkající se nemovitostí, je ponechání DPH na bytovou výstavbu ve snížené sazbě až do konce roku 2007. „Když se zvýšení sazby DPH odloží, je to sice příjemné, stejně ale jednou ke změně dojít musí. Vzhledem k tomu, že už tak máme vysoký dluh, domnívám se, že je lepší nezadlužovat se ještě více. Každý podnikatel se musí v novém prostředí zorientovat tak, aby dokázal udržet objem obchodů, jaký měl před daňovými změnami,“ říká Martin Skalický, associate partner mezinárodní realitní společnosti Cushman & Wakefield Healey & Baker.
Stavebního průmyslu se daňové změny dotknou od začátku května letošního roku. Sazba DPH se přesune ze snížené úrovně na základní. Je proto možné předpokládat skokové zvýšení cen stavebních prací. Toto zdražení se příliš nedotkne rozpočtů podnikatelů, protože ti jsou až na výjimky plátci DPH. Pro ně je daň průběžná neutrální položka a je jim prakticky jedno, zda odečtou pět nebo 22 procent. Mnohem více ovlivní změna daně trh s byty a chování subjektů z veřejné správy. Přestože pro bytovou výstavbu platí až do konce roku 2007 snížená, dnes pětiprocentní sazba DPH, již v současné době je vliv očekávaného zvýšení daně patrný. Někteří developeři se totiž snaží urychlit zahájení staveb, aby se vyhnuli zvýšení sazeb a zároveň aby využili vysoké poptávky po bytech.

Vládní rozpory.

„Paradoxem je, že vláda hlásá podporu bydlení. Nástroje, které k tomu používá, jako jsou dotace nebo státní podporu hypoték a stavebního spoření, nemohou vyvážit zdražení, které nastane v důsledku změny DPH,“ říká Pavel Bedrna, partner realitní kanceláře Lexxus. Je jasné, že přesun sazby DPH se dotkne finální ceny bytů, protože jak stavební dodavatelé, tak ti, co nakupují pozemky a zhodnocují je, přesunou daňovou povinnost dál až ke kupujícím. „Lze očekávat poměrně dramatický růst ceny bytů,“ tvrdí Petr Wimmer, ředitel realitní kanceláře Palladium Reality. Na konkrétní odhady, o kolik se ceny zvednou, je zřejmě ještě příliš brzy. „Myslím, že je neudržitelné, aby se celé zvýšení daně promítlo do ceny bytů. Firmy budou muset snížit své zisky. Dojde k určité kompenzaci, aby nárůst byl pro zákazníky snesitelný,“ vysvětluje Bedrna. „Developeři se budou snažit stavět v určité cenové hladině a snižovat standard nebo architektonické pojetí. Nikde jinde se ušetřit nedá,“ dodává Bedrna. Ovlivnit konečnou cenu bytů budou moci částečně také banky, protože prostřednictvím hypotečních úvěrů je dnes financována drtivá většina bytů a rodinných domů. „Hypoteční banky mají nastaven určitý model, podle kterého uvolňují peníze investorovi. Budou-li peněžní ústavy vstřícnější a poskytnou finance investorovi dříve, bude on na druhou stranu ochoten nabídnout přijatelnější cenu,“ tvrdí Bedrna.

Statisíce navíc.

Daňové změny se v bytové výstavbě projeví již od letošního května. „Převod stavebního pozemku bude podléhat základní sazbě daně. Zde je zdražení obzvlášť nepříjemné, neboť v současné době je převod od DPH zcela osvobozen,“ tvrdí Stanislav Kryl, poradce společnosti Ernst & Young. Realitní odborníci odhadují, že kvůli zdanění převodu pozemků mohou zaplatit zájemci o rodinný dům řádově statisíce navíc, budoucí majitelé bytů budou muset ze svých kapes vydat navíc přibližně desetitisíce korun.
Negativně se změna sazby dotkne také veřejného sektoru, jako například obcí, nemocnic, sociálních ústavů, neboť si nemohou DPH odečíst. „Pro tyto subjekty bude zvýšení sazby DPH znamenat dodatečný náklad. Pokud třeba obec staví čističku odpadních vod, která bude dokončena až po 1. květnu letošního roku, její cena se zvýší o 17 procent,“ vysvětluje Kryl. Do složité situace se mohou dostat i ti, kdo se orientují na výstavbu pro veřejný sektor. „Mají-li takové firmy ve smlouvě dohodnutou konečnou cenu, která byla kalkulována s pětiprocentní sazbou DPH, nebudou moci po zákazníkovi požadovat navýšení částky o rozdíl v sazbách daně,“ tvrdí Stanislav Kryl. U nových smluv si již stavební společnosti sice zvýšenou sazbu DPH zahrnou do ceny, ale kvůli zdražení mohou pocítit pokles poptávky. „To může vést k ukončení činnosti mnoha firem,“ doplňuje Kryl.

Napřed úřadování, potom vyúčtování.

Změna sazeb se promítne i do vztahu firem k prostorám pro podnikání. Na trhu komerčních nemovitostí patří převážná většina společností mezi plátce DPH. „U těchto subjektů se přesun sazby projeví pouze nepřímo, a to nutností zúřadovat daň a následně si ji vyúčtovat od státu zpět,“ říká Martin Skalický, associate partner mezinárodní realitní společnosti Cushman & Wakefield Healey & Baker. Dopad bude převážně na administrativu. „Firmy budou mít po určitou dobu blokovanou částku peněz a to vždy mezi odvedením a pozdějším nárokováním. Můžeme tu hovořit o určité ztrátě, protože na těchto financích nebude například nabíhat úrok, nebo nemohou být po určitou dobu investovány,“ vysvětluje Skalický. Daleko více pocítí proměnu neplátci. Výstavba nových prostor totiž bude zahrnovat vyšší cenu stavebních prací způsobenou změnou sazby DPH jakož i zdanění převodu pozemků. Pořízení vlastních prostor bude pro neplátce DPH v porovnání s nájmem nevýhodné. Navíc řada neplátců daně, například banky, pojišťovny a další finanční instituce, dává většinou přednost svému byznysu, než aby se začala obklopovat vlastním nemovitým majetkem. „To váže nejen finance, které mohou jinde generovat příjem, ale rovněž to s sebou nese náklady na údržbu, opravy a pojištění,“ říká Martin Skalický.
Dodává, že nikdo zatím nedokáže přesně předpovědět, jaké změní vztah firem ke komerčním prostorám kvůli přesunu sazby DPH. „Každý si bude muset provést vlastní podrobnou analýzu,“ doplňuje Skalický. Rozhodně prý ale jednání o nájemních a kupních smlouvách budou flexibilnější a bude se využívat více negociačních nástrojů. Uvedená změna by se neměla nijak podstatně promítnout do výše nájemného, které se v Praze pohybuje od 12 do 20 eur za metr čtvereční na měsíc. „Současná úroveň nájemného za komerční prostory je vyvážená a jeho výše je stanovena poptávkou a nabídkou. Změna sazby DPH na převod pozemků a stavební práce může mít na nájemné určitý vliv, ale neřekl bych, že bude zásadní,“ konstatuje Skalický.

Dražší zprostředkování.

Ze snížené do základní sazby DPH byly od začátku letošního roku přesunuty veškeré služby realitních kanceláří pro občany. „Zdražení se dotklo klasického zprostředkování, jako je individuální prodej nebo koupě bytu, rodinného domu nebo pozemku,“ říká Pavel Bedrna, partner realitní kanceláře Lexxus. Dodává, že v některých případech nebylo únosné přesunout veškerou zátěž zvýšení daně na klienta. Odměna realitních kanceláří se totiž pohybuje v určitém rozmezí, většinou mezi třemi až šesti procenty. „Záleží na objemu zakázky, rozsahu zajišťovaných služeb a na negociaci,“ tvrdí Pavel Bedrna. V některých situacích zvedají realitní kanceláře své ceny nejen kvůli zvýšení daňové zátěže na zprostředkovatelské služby. „Kanceláře, které nejsou plátci daně zdraží kvůli vyšší DPH na vstupu, jako je například vývoj a udržování provozu extranetové a intranetové aplikace kanceláře, internetové stránky, telefonní poplatky či poštovné,“ tvrdí Petr Wimmer z realitní kanceláře Palladium Reality. I tyto služby spadají od ledna letošního roku do základní, nyní 22procentní sazby. Realitní kanceláře se nicméně neobávají, že by zdražení služeb mělo za následek podstatné snížení počtu zákazníků. „Myslím, že dnes již klienti vědí, že když ušetří za poplatky realitní kanceláři, bude to pro ně znamenat vynaložení vlastního času a námahy, ale také i spousta rizika,“ říká Bedrna. Kanceláře totiž již dávno nejsou jen jakousi vývěsní službou, kde se může klient dovědět, jaké nemovitosti jsou k mání. V provizi realitní kanceláři je kromě zajištění koupě či prodeje nemovitosti zahrnuto také sepsání smluv a poradenské služby.
Někteří realitní odborníci se dokonce domnívají, že změna DPH může realitním kancelářím poptávku po jejich službách zvýšit. „Platí, že pokud si zákazník najme dobrého poradce, může ušetřit. Dobrý a zkušený negociátor umí vyjednat lepší cenu a výhodnější podmínky. V některých případech, kdy vystupují realitní kanceláře jako poradci zájemců o pronájem, mají stanovenou provizi z rozdílu mezi dojednanou a původně požadovanou částkou. Odměna poradce je přímo úměrná míře úspory pro klienta,“ říká Martin Skalický. „Možná že zdražení služeb realitních kanceláří povede k tomu, a rád bych tomu věřil, že klienti se budou důkladněji rozhodovat, jaké realitní kanceláři svou zakázku svěří. Zvýšení DPH je totiž plošné a vyšší cenu zaplatí kdekoliv, ať už v dobré nebo horší firmě,“ říká Pavel Bedrna.

Více za rady a odhady.

Prodej nebo koupi nemovitosti neprodraží jen vyšší ceny realitních kanceláří. Od ledna letošního roku stojí více také odhad nemovitostí, neboť i tato služba je nově zdaněna základní sazbou DPH. Zdražení pocítí opět pouze ti zákazníci, kteří nejsou plátci. Do konce roku 2003 takovýto klient zaplatil za odhad ceny rodinného domu zhruba deset tisíc korun. Dnes ho vyjde stejná služba přibližně o 1700 korun dráž. Stejné zvýšení cen se týká také právnických služeb, například sepsání kupní nebo nájemní smlouvy. Do loňska si advokáti účtovali za hodinu práce v průměru 1050 korun, nyní je to již 1220 korun. Konkrétní ceny služeb se ale mohou v jednotlivých případech lišit, protože ceny za služby právníků jsou většinou stanoveny na základě dohody. Podobná je situace u daňových poradců. I za jejich rady například o daňové optimalizaci nákupu a prodeje nemovitostí zaplatí zájemce kvůli přesunu sazby více. Dražší je také notářské ověření kupní smlouvy. U notářů navíc není možné domlouvat smluvní ceny, protože se řídí tarifem, který stanovuje poplatky za jednotlivé úkony a zvýšení sazby DPH se tak na jejich cenách odrazí ve všech případech. Ověření podpisu stálo do konce minulého roku 31,50 koruny, nyní je stejný notářský úkon o pět korun dražší.

Daně a nemovitosti Změny v daních související s trhem nemovitostí

- zavedení DPH na převody stavebních pozemků/ květen 2004
Nyní: žádná daň se neplatí
1.květen: základní sazba DPH

- změna sazby DPH za služby v oblasti realit/ leden 2004
Dříve: zprostředkovatelské služby realitních kanceláří pro občany zdaněny sníženou sazbou DPH
Nyní: přesun služeb do základní sazby DPH

- změna sazby za služby odhadců, notářů, právníků, finančních analytiků, daňových poradců/ leden 2004
Dříve: služby zdaněny sníženou sazbou DPH
Nyní: služby přesunuty do základní sazby DPH

- změna sazby DPH za stavební práce související s bydlením/ leden 2008
Nyní: stavební práce související s bydlením, tedy kromě nové výstavby i opravy, údržba a rekonstrukce bytů a rodinných domů jsou zatíženy sníženou sazbou DPH.
Leden 2008: stavební práce související s bydlením budou přesunuty do základní sazby DPH

- změna sazby DPH za stavební práce/ květen 2004 Nyní: stavební práce spadají do snížené sazby DPH
1.květen: přesun stavebních prací do základní sazby DPH

- snížení sazby daně z převodu nemovitostí/ leden 2004 Dříve: pět procent ze sjednané kupní ceny nebo z ceny zjištěné znaleckým posudkem (z vyšší částky)
Nyní: sazba daně klesla z pěti na tři procenta

DPH v přistupujících zemích (v ČR jsou sazby podle návrhu nového zákona o DPH) Stát Základní sazba Bytová výstavba Stavební pozemky Stavební práce
Česko 22 5 22/osv. 5/22
Estonsko 18 18 18 18
Kypr 15 * osv. 15
Litva 18 9 18 18
Lotyšsko 18 18 18 18
Malta 15 osv. osv. 15
Maďarsko 25 osv. osv. 25
Polsko 22 7 * 7/22
Slovinsko 20 8,5 20 8,5/20
Slovensko 19 19 19/osv. 19

DPH v členských zemích EU
Belgie 21 6 osv. 21
Dánsko 25 25 osv. 25
Finsko 22 22 osv. 22
Francie 19,6 5,5/19,6 19,6 19,6
Irsko 21 13,5 osv. 14 Itálie 20 4/10 20 10
Lucembursko 15 3/15 osv. 3/15 Německo 16 7/16 osv. 16
Nizozemsko 19 19 19 19
Portugalsko 19 osv./5 osv. 5/19
Rakousko 20 20 osv. 20
Řecko 18 8 osv. 18
Španělsko 16 4/7 16 4/7 Švédsko 25 25/osv. osv. 25
Velká Británie 17,5 17,5/0 osv./17,5 17,5/0

Zdroj: PricewaterhouseCoopers
Pozn. Osv.= osvobozeno od daně, * = údaj není k dispozici, pokud je v jednom sloupci více sazeb, existují varianty pro použití