Kdo nebude mít krocana?

Mohou nastat krachy, ozývá se z nemovitostního trhu

Máme luxusnější byty, rychlejší auta, dražší hodinky. Několik let v Česku trh s realitami rostl a všichni vydělávali. „Co budete dělat, když letos o Vánocích nebude na stole krocan?“ zeptal se před dvěma týdny jeden realitní agent bankéře, který zprostředkovával úvěry na developerské projekty. Realitní trh zažívá první výročí od vypuknutí hypoteční a realitní krize. A oslavy nejsou bujaré. Ještě na konci minulého roku byla většina lidí, kteří se pohybují v nemovitostech, poměrně optimistická. „Příští rok v létě uvidíme, jak se trh posunuje nahoru,“ říkali svorně. Léto uplynulo a na trhu panuje nervozita. Otevřeně se hovoří, že přijdou krachy. Všichni nebudou mít krocana k sváteční večeři. Až do začátku letošního roku fungoval realitní trh relativně dobře. Přestože USA již půl roku otřásala hypoteční krize a banky hlásily miliardové ztráty. V Česku platilo heslo, že na trhu je optimismus, dokud jsme optimističtí. S domy se obchodovalo, ceny akcií developerských firem kotovaných na pražské burze byly teprve na začátku strmé jízdy dolů. S novým rokem však nastala radikální změna. „Realitní trh na rozdíl od finančního funguje s časovou prodlevou,“ vysvětluje Tomáš Drábek, šéf retailového nemovitostního financování v UniCredit Bank. Dnes investory ovládá nervozita, panika a nejistota. Prodejci nejsou ochotní snížit cenu a kupující na takovou částku neslyší. Celou situaci mohou rozseknout banky, pokud budou z obavy z budoucího snižování cen nemovitostí, a tedy i z toho, že by přišly o své peníze, tlačit na dlužníky, aby objekty urychleně prodali. Otázkou je, jak dlouho ještě všichni hráči vydrží být zakopaní ve svých pozicích. Jak vyplývá z údajů mezinárodní realitní společnosti Jones Lang LaSalle, v prvním pololetí letošního roku bylo uzavřeno pouze devět nemovitostních transakcí v objemu 520 milionů eur. V porovnání s prvním pololetím loňského roku to znamená propad o 64 procent. Tehdy investoři za české objekty utratili 1,44 miliardy eur.

Musíte zlevnit

Agenti, pro které je současný stav, kdy se na trhu prakticky přestalo obchodovat, pohromou. Tvrdí, že se transakce rozhýbou, až půjdou ceny dolů. „Už nyní jsme zaznamenali jejich pokles. Zhruba o deset až patnáct procent,“ říká Angus Wade, partner mezinárodní realitní společnosti King Sturge. A dodává, že tímto směrem se bude trh posunovat nadále. Všichni však s tímto názorem nesouhlasí. „Obecně si myslím, že developeři nemají moc prostoru pro snižování cen. Zdražily se pozemky, rostly náklady na stavební práce, které vyšroubovala enormní poptávka,“ tvrdí Drábek. Jenže na trhu není nikdo, kdo by chtěl současnou požadovanou cenu zaplatit. „Výsledkem je, že developeři, kteří chtějí prodávat, nemohou,“ domnívá se Wade. Okruh investorů na českém realitním trhu byl dán geograficky. Mezi prvními se tady objevili Rakušané, Němci a Nizozemci. Po nich přišli Američani, Britové a Irové. V posledních letech mezi nejaktivnější patří Rakušané a Němci. Letos dominují jednoznačně Němci. Většina z kupujících disponuje hotovostí, a nemusí se proto spoléhat na to, zda dostane úvěr. Investoři nyní mají z čeho vybírat. „Očekávám, že se na trhu objeví více oportunistických investorů, kteří se budou rozhlížet a vybírat si skutečné třešničky. A budou úspěšní. Mají hotovost a k dispozici miliardy eur, které chtějí někam investovat. A příští rok budou mít perfektní příležitost nakupovat,“ domnívá se Angus Wade.
Mezi investory, kteří nyní v západní Evropě utrácejí značné částky, patří ti ze Středního východu. „Nejsem si jist, zda peníze z tohoto regionu budou ve větší míře směřovat i k nám. Určitě poroste jejich podíl na celkových obchodech, ale střední a východní Evropa pro ně není ideálním trhem.,“ říká Drábek. Dle něho je svět značně globalizovaný a najdou se místa, kde reality přinesou vyšší zisky než v Česku. Angus Wade navíc upozorňuje, že český trh je pro investory ze Středního východu malý a nikoli příliš známý. „Pokud se ceny nemovitostí v Londýně, Paříži, Berlíně či v Mnichově snižují, je pravděpodobnější, že kapitál ze Středního východu bude mířit právě tam,“ domnívá se Wade. A dodává, že po propadu cen jsou v západní Evropě v některých případech objekty levnější než v Praze.

Půjčujeme, ale méně

Část viny za současnou „nečinnost“ na realitním trhu nesou i banky. Přesněji, změna jejich chování. Zástupci bank však nový přístup obhajují. Tvrdí, že si finanční ústavy kladou stejné podmínky jako před třemi lety. „V posledních letech vývoj eskaloval. Banky hojně poskytovaly úvěry na developerské projekty. Stačilo jim, pokud developer měl deset nebo patnáct procent kapitálu, a nepožadovaly ani dopředu uzavřít nájemní smlouvy,“ říká Kamil Kosman, šéf úseku nemovitostí České spořitelny. Dnes jsou banky přísnější. Developer si musí sehnat 30 procent vlastního kapitálu a dopředu podepsat nájemní smlouvy na zhruba 40 procent ploch. Důvodem, proč se banky chovaly ke klientům „velkoryse“, byla značná konkurence na trhu. „Úvěry poskytovaly i banky, které dříve realitní projekty nefinancovaly. Developeři si mohli vybírat, s kým budou spolupracovat,“ vysvětluje Kosman.
V současné době některé finanční ústavy dokonce financování developerských projektů úplně zastavily. Zúžil se okruh těch, kdo jsou ochotní developerům půjčit peníze. Objevují se i názory, že postoj bank lze nazvat spíše oportunistickým než opatrným. „V Česku to neplatí. V západní Evropě však ano. Když k nám dnes odtud doputují požadavky na syndikaci úvěru, vidíme, že podmínky jsou podstatně odlišné. Banky zvýšily marže. Taková situace však ani zdaleka v Česku není,“ tvrdí Kosman. Developeři vidí situaci jinak. Banky jsou prý byrokratické, vyžadují mnoho podkladů a berou si dlouhý čas na schvalování úvěru. Nakonec se stane, že developer žádný úvěr nedostane. I zástupce České spořitelny přiznává, že banky nevycházejí developerům tolik vstříc. „Nemyslím si však, že by zneužívaly svého postavení,“ dodává Kosman. Banky působící na českém trhu sice neutrpěly přímě ztráty z investic do amerických rizikových cenných papírů, které byly spojené s hypotékami nebonitních klientů, ale i ony krizi pociťují. „Komplikace vyplývají z nedůvěry. To zdražuje peníze a mohou vzniknout problémy s likviditou,“ říká Tomáš Drábek. To doléhá především na ústavy, které nemají k dispozici vklady od klientů. „Je proto logické, že banky po developerech požadují vyšší marže,“ říká Kosman.

Všichni nepřežijí

Doba není pro realitní odvětví příznivá. Odliv důvěry investorů je nejvíce vidět u společností, které jsou na burze. Tedy u firem Orco a ECM. Každý týden se posunuje hranice, která historicky prolamuje minimální ceny jejich akcií. Realitní odborníci tvrdí, že v době pádu jejich akcií bude pro tyto firmy čím dál obtížnější získat hotovost. Obě firmy již oznámily, že prodávají či hodlají prodat některá ze svých aktiv. Ani to nebude jednoduché, protože investiční trh se prakticky zastavil.
Všichni, kdo se pohybují na realitním trhu, otevřeně hovoří, že někteří z developerů nemusejí současnou situaci přežít. Je prý jen otázkou času, kdy bude oznámen první krach. V lepším případě fúze či akvizice. Mnoho developerů se může ocitnout pod tlakem bank. Přestože banky byly vždy relativně opatrné, v době boomu realitního trhu ochotně půjčovaly. Dnes ze strachu, aby o své peníze nepřišly, mohou tlačit na urychlený prodej nemovitostí. Zatím je prý vztah mezi developery a bankami partnerský. „Problémy však mohou nastat. Banka půjčila na dům, který měl, řekněme, hodnotu 70 procent. Pokud by jeho cena klesla na šedesát, banka by ztrácela deset. Nyní jsme v situaci, kdy je hodnota nemovitosti osmdesát. Banky jsou nervózní z dalšího vývoje cen,“ vysvětluje Wade. Věřitelé počkají tak dlouho, jak budou moci. Určitě však nastane doba, kdy bankám dojde trpělivost a budou tlačit developery k prodeji a vrácení dluhu. Všichni to nepřežijí. Následovat mohou bankroty. Takový scénář se může týkat velkých firem. „Proč ne, když zkrachovala banka Lehman Brothers?“ říká Angus Wade.
Ve Velké Británii mají v tomto ohledu oproti nám náskok. Z analýzy publikované PricewaterhouseCoopers vyplývá, že se ve druhém čtvrtletí letošního roku ocitlo v insolvenčním řízení 117 realitních společností. To představuje nárůst oproti prvnímu čtvrtletí o osmnáct procent. Meziročně je to zvýšení o 92 procent. Mezi firmy, které mají problémy s cash flow, patří i společnosti, jako jsou City Lofts či Dawnay Day. Těžkosti má i stavební průmysl. Ve druhém čtvrtletí se v konkurzu ocitlo 449 stavebních společností. To je meziroční nárůst o 35 procent.
Pokud v Česku přijdou krachy developerů, pro trh to bude těžká zkouška. „Myslím, že se dnes zdůrazňují jen zápory krize, ale její důsledky mohou mít i pozitivní efekt. Trh se pročistí, přežijí developeři s kapitálem a projekty v dobrých lokalitách,“ vysvětluje Kamil Kosman. Trh se rozloučí se spekulanty bez zkušeností, pro které se staly reality v době, kdy trh enormně rostl, zajímavým přivýdělkem k dalším aktivitám. „Trh byl poblázněný a ceny horentní. Lidé nakupovali béčkové nemovitosti za ceny těch nejlepších,“ dodává Wade.

Konec? Ještě si počkáme.

Po optimistických a lichých předpovědích z konce minulého roku, že do léta bude krize zažehnána, dnes všichni hovoří o jejím konci opatrně. Prý těžko odhadovat. „Na trhu dnes nejsou žádní kupci, tedy kromě německých fondů. Jakmile se objeví oportunističtí investoři, bude se uzavírat více transakcí,“ říká Angus Wade. A dodává, že stagnace bude trvat ještě další dvě čtvrtletí. „Myslím, že můžeme očekávat obrat v dubnu, v květnu,“ tvrdí Wade. „Čekám, že to bude trvat ještě rok. Snad příští léto už začne růst,“ říká Kamil Kosman. Vzápětí však prohlašuje: „Ruku do ohně bych za to však nedal.“
Na českém realitním boomu vydělávalo mnoho hráčů – nejen developeři, investoři, agenti, odhadci, ale i další profese. Týmy zaměřené na trh s nemovitostmi rozšiřovaly například i advokátní kanceláře. Ti všichni – na dobře placených pozicích – mají z budoucího vývoje obavy. „Samozřejmě, že největší profit přinášejí investice. Pro nás je zásadní obchodovat. Je nám v podstatě jedno, jde-li trh dolů nebo nahoru. Teď čekáme na dobu, kdy budou lidé nuceni prodávat. Dnes se však neobchoduje vůbec a my nemůžeme vydělávat. Pro nás je pohroma, když se trh nehýbe,“ přiznává Angus Wade z King Sturge.
Realitní trh očekává v nejbližší době další špatné zprávy z USA. „Je těžké odhadnout, jak moc české nemovitosti ovlivní případný další krach americké banky. Kdybych to věděl, byl bych skutečným boháčem,“ říká Wade. Realitní trh se pohybuje v cyklech. Jen my v Česku jsme si zvykli na to, že se jezdí pouze směrem nahoru. Pro některé nemovitostní hráče nemusejí být letošní Vánoce štědré, jiným nastanou lepší časy. Realitní agenti hovoří, že se objeví atraktivní nákupní příležitosti za příznivé ceny. „Růst, jaký jsme zaznamenali v posledních letech, není dlouhodobě udržitelný. Všichni jsme vydělali spoustu peněz. A party nyní skončila. Musíme se vrátit zpět k dlouhodobým tržním hodnotám, jako jsou kvalita, lokalita a špičkoví nájemci,“ uzavírá Wade.

Box 1:
Kamil Ziegler
Hledáme partnera
Budeme spolupracovat na projektech, říká viceprezident ECM

EURO: Společnost ECM oznámila, že chce prodat některé budovy. Které konkrétně to budou? ZIEGLER: Již dříve jsme zveřejnili, že uvažujeme o prodeji dokončených projektů, jako jsou City Empiria a City Tower na pražské Pankráci. Nevylučujeme však ani prodej dalších menších dokončených projektů, jako jsou Varenská Office v Ostravě či budova CCS v Praze.

EURO: Pociťujete, že potenciálních kupců nemovitostí je méně a že tlačí na snižování ceny? ZIEGLER: Pravdou je, že zájem potenciálních investorů je menší a že jsou opatrnější. Diskutují o ceně a o výnosech. Investoři mají nyní více alternativ. Obecně lze tedy říci, že proces prodeje nemovitostí trvá v současné době déle, než tomu bylo dříve.

EURO: Hodně se hovoří, že banky zpřísnily postoj k developerům a k financování developerských projektů. Máte již takovou zkušenost? ZIEGLER: Banky se dnes více dívají na úvěrové principy a sledují strukturu portfolia. Jsou ve vztahu k developerům obezřetnější. Požadují vyšší spoluúčast vlastního kapitálu při financování developerských projektů. Věřím však, že kvalitní projekty s dobře strukturovaným financováním nebudou mít ani za těchto podmínek problémy.

EURO: Vedení ECM zveřejnilo zprávu, že společnost hledá partnera. Půjde o strategického partnera či o projektovou spolupráci? ZIEGLER: Bavíme se o partnerství na úrovni jednotlivých projektů. Vyjednáváme. Samozřejmě, že pokud bychom měli šanci získat nějakého strategického partnera, nebudeme se případným jednáním bránit. Je to možnost, která se nikdy neodmítá. Primárně však nyní směřujeme k uzavření partnerství na úrovni projektů. V okruhu subjektů, se kterými jednáme, nejsou banky, ale investoři pohybující se na trhu nemovitostí, jimž se některé naše projekty zdají poměrně atraktivní.

EURO: ECM se daří na trzích, jako je Rusko nebo Čína. Nezvažujete v souvislosti se situací v Česku přesun většího podílu aktivit do těchto zemí? ZIEGLER: V Rusku i v Číně jsme zahájili nějaké projekty a v současné době je naší prioritou je dokončit. Musíme být realisté. Pokud se tam však objeví nějaký další zajímavý projekt, určitě jej zvážíme.

EURO: Na české burze jsou pro developerské akcie charakteristické značné výkyvy. Jak hodnotíte opatření na některých zahraničních burzách, které dočasně zakázaly takzvané short obchodování s akciemi? ZIEGLER: Domnívám se, že obrovské výkyvy v obchodování s cennými papíry kromě jiných faktorů také významně ovlivnili spekulanti. Na trzích panuje nervozita a panika. V momentě, kdy je trh rozkolísaný, přilévá spekulativní obchodování olej do ohně. Zákaz short obchodů je mimořádným opatřením, které by mohlo vést ke zklidnění trhů.

EURO: Developerům působí problémy kromě krize na finančních trzích silná koruna. Jak se silný kurz koruny projevil na hospodaření společnosti ECM? ZIEGLER: Silný kurz koruny, jak vyplývá z výsledků hospodaření za první pololetí letošního roku, znamenal ztrátu 12,5 milionu eur. Nájmy jsou fixované v eurech, ale společnost má náklady v korunách. Je však nutné zdůraznit, že většina vykázaných kurzových ztrát je pouze účetní, a nemají tedy žádny vliv na hotovostní pozici firmy. Zároveň se kvůli jejich povaze nelze proti těmto účetním vlivům efektivně zajišťovat.

Box 2:
Aleš Vobruba
Deset procent na prodej
Naposledy jsme navyšovali kapitál loni, říká viceprezident Orka

EURO: Jaké nemovitosti Orco prodává? VOBRUBA: Jde o kancelářské budovy a rezidenční nemovitosti. Portfolio bytů, které jsme dokončili a drželi v pronájmu v Česku a v Německu. Ostatní objekty jsou rozptýlené po všech zemích, kde podnikáme – v Rusku, v Maďarsku, na Slovensku…

EURO: Zastavil se trh s investicemi. Pociťujete, že na trhu je méně kupujících? VOBRUBA: Transakcí je méně, kupujících s penězi také. Všichni vyčkávají, co se s trhem bude dít. Pro dobré a kvalitní projekty se však kupec najde.

EURO: Zvažujete spolupráci s nějakým partnerem? VOBRUBA: Na tom již pracujeme dlouho. Například na pražském projektu Košík máme za partnera GE. Spolupracovali jsme s EBRD, naším partnerem je AIG. Stejně je tomu v Německu a v Rusku. Jsme zvyklí spolupracovat s partnery na projektech.

EURO: V tomto ohledu tedy žádná změna kvůli krizi nenastala? VOBRUBA: Pokud hovoříme o posledním roce, pak se změnila strategie firmy. V červnu 2007 nastalo poslední navýšení kapitálu. Předvídali jsme, že trh nemůže růst donekonečna. Až do června loňského roku Orco neprodávalo žádná aktiva, kromě bytů. Nastala však změna. Orco nechce jít na finanční trh a získávat tam kapitál. Musíme jej zajistit v rámci portfolia. Z toho vyplývá strategie prodávat každý rok deset procent portfolia. A tyto peníze reinvestovat do nových projektů, které můžeme po dokončení prodat. Současně si budeme v portfoliu držet klíčové projekty, ze kterých získáváme nájem.

EURO: Zaznamenali jste již opatrnější přístup bank? VOBRUBA: Banky jsou určitě opatrnější a ostražitější. Na mezibankovním trhu je méně peněz. Kredibilní developeři získávají zdroje nadále. Čtu, že banky financovaly projekty, v nichž developer měl pět či deset procent kapitálu. Orco nikdy takové podmínky nemělo. Vždy jsme šli do projektu s minimálně dvaceti procenty. Je pravdou, že peníze jsou dnes dražší. Banky si kladou i další podmínky, jako jsou předpronájmy, předprodeje a tak dále. Zdroje jsou, jen trochu hůř dostupné.

EURO: Některé burzy zakázaly spekulativní short obchody. Jak se na toto opatření díváte? VOBRUBA: Jsme pro to, aby toto omezení existovalo. Upozorňujeme, že volatilita je daná spekulativními obchody. Zejména předminulý týden, kdy 70 procent akcií Orka bylo obchodováno tímto způsobem. Vyzývali jsme dlouhodobé akcionáře, aby svým správcům zakázali zapůjčování akcií. Jsme jednoznačně pro omezení short obchodů. Máme rádi dlouhodobé akcionáře, kteří firmě věří.

Box 3:
Němci na Chodově

Obchodování s realitami sice stagnuje, ale výjimkou je dokončení akvizice první fáze administrativního centra The Park v Praze 4-Chodov. Touto transakcí zvýšil fond DEGI, patřící do skupiny Aberdeen Property Investors, hodnotu nemovitostí vlastněných v České republice na 450 milionů eur. Obchod tvoří bezmála třetinu celkového objemu investičních transakcí od posledního čtvrtletí loňského roku do třetího tohoto období 2008. Prodávajícím byl realitní fond Signa. DEGI patří se svým portfoliem o hodnotě šesti miliard eur alokovaných v komerčních realitách v sedmnácti státech k největším realitním fondům v Německu. Portfolio v Česku, které bude zařazeno do několika podílových fondů DEGI, zahrnuje jedenáct kancelářských budov z celkových dvanácti komplexu The Park v Praze 4 a Palác Anděl v Praze 5.
Výstavba The Park začala v roce 2002. Poslední z plánovaných budov bude dokončena v dohledné době. Jedenáct objektů nabízí celkem 116 tisíc metrů čtverečních ploch k pronájmu. Poradci transakce byly mezinárodní realitní společnosti DTZ, Jones Lang LaSalle. Kancelář Zilvarová Ctibor Hladký právně zastupovala prodávajíciho, daňové a finanční poradenství zajišťovala společnost Vorlíčková Leitner. Kupujícího právně zastupovala společnost Clifford Chance, daňové poradenství zajistila KPMG.

Souvislosti:
V minulých letech se ročně na českém realitním trhu uzavřelo několik desítek nemovitostních transakcí.
Některé se zveřejnily teprve na konci roku, kdy realitní agenti dokončili souhrnnou zprávu za uplynulý rok.
V současnosti, kdy bylo v prvním pololetí uzavřeno jen devět obchodů, je situace zcela jiná.
Někteří agenti však vzhledem k stagnaci trhu takový vysoký počet ani neočekávali.
O prodeji komplexu The Park informovaly prostřednictvím vlastní tiskové zprávy všechny zainteresované strany. Zástupci prodávajících a kupujících sami nabízeli zprostředkování komentářů. Dříve věc téměř nevídaná.
Že by na trhu nebylo skutečně co dělat?

Popisek 1: Zlevňuje se. Už nyní jsme zaznamenali pokles cen realit zhruba o deset až patnáct procent, říká Angus Wade, partner mezinárodní realitní společnosti King Sturge.
Popisek 2: Na trhu je nedůvěra. To zdražuje peníze a mohou vzniknout problémy s likviditou, říká Tomáš Drábek, šéf retailového nemovitostního financování UniCredit Bank.
Popisek 3: Příští léto? Čekám, že krize potrvá ještě rok. Ruku do ohně bych za to však nedal, říká Kamil Kosma, šéf nemovitostního úseku České spořitelny.
Popisek 4: Více času. Obecně lze říct, že proces prodeje nemovitostí trvá v současné době déle, než tomu bylo dříve, konstatuje Kamil Ziegler, viceprezident ECM.
Popisek 5: Z vlastních zdrojů. Orco nechce jít na finanční trh a získávat tam kapitál. Musíme jej zajistit v rámci portfolia, říká Aleš Vobruba, viceprezident Orka.
Popisek 6: Výměna vlastníků. Rakouský fond Signa prodal kancelářský komplex The Park v Praze na Chodově německému fondu DEGI.
Praporek pod fotku: V prvním pololetí letošního roku bylo uzavřeno pouze devět nemovitostních transakcí v objemu 520 milionů eur - v porovnání s prvním pololetím loňského roku to znamená propad o 64 procent