Evžen Korec, generální ředitel developerské společnosti Ekospol, se kriticky vyjádřil (EURO 28/2009) o statistických údajích o českém rezidenčním trhu a z nich vycházejících prognózách zveřejněných poradenskou společností King Sturge – tisková zpráva v dubnu 2009 – a Českou národní bankou – Zpráva o finanční stabilitě v červnu 2009.
Chtěl bych zdůraznit, že analytici obou subjektů popisují trh pro širší zainteresovanou veřejnost z makroekonomické perspektivy. A protože není možné popsat všechny rezidenční lokality jednotlivě a do detailů, využívají průměrné ceny a cenová rozpětí. Konkrétní údaje, po kterých Evžen Korec volá, zpracovávají poradenské společnosti také – na komerční bázi pro konkrétní lokality či projekty dle požadavků svých klientů.
Cenu rezidenčních nemovitostí ovlivňuje mnoho aspektů, nejvíce lokalita a kvalita bytu či domu – zejména standardy dokončení a technický stav nemovitosti. Z toho důvodu není možné připravovat analýzy, jak je prezentují burzovní analytici, což Evžen Korec doporučuje. Je to jako by žádal po pekařích, aby stanovovali cenu pečiva. Nutně by se ptali, o jaký druh pečiva jde (velikost, množství, ingredience apod.) a zda je o něj zájem. Mluvíme-li o cenách nových rezidenčních nemovitostí v Praze, upřesňujeme, že nejlevnější byty se pohybují na úrovni 40 až 45, nikoli 46 tisíc korun za metr čtvereční, jak uvádí. Ani nejdražší nové byty v Praze nepřijdou na sto tisíc korun za metr čtvereční, jak se domnívá, ale až na dvakrát víc.
Pokud si projdete naše tiskové zprávy a individuální vyjádření pro média, zjistíte, že vždy upozorňujeme, že pokles cen rezidenčních nemovitostí za celý rok 2009 nebyl a nebude plošný. Největší bude u starších nemovitostí – zejména u panelových domů v horším technickém stavu – a u nových rezidenčních nemovitostí v nižším standardu dokončení a především v méně atraktivních lokalitách s horší dopravní dostupností a s minimální občanskou vybaveností. Mírný pokles hodnoty lze očekávat u kvalitních nemovitostí v atraktivních lokalitách.
Pokud je to možné, doporučujeme využít nynější situaci na trhu, kdy ceny nemovitostí klesají a developeři jsou kvůli nízké poptávce připravení o ceně vyjednávat a poskytovat nejrůznější slevy. Mimořádné snížení lze očekávat u bytů, které jsou v rámci developerských projektů prodávány jako první – aby developer získal potřebný předprodej a banka mu poskytla úvěr. Nebo jako poslední – aby mohl developer mohl splatit všechny závazky a projekt uzavřít. Ti, kteří s koupí bytu či domu vyčkají, mohou sice získat ještě nižší cenu, ale musejí počítat s tím, že možná nenajdou nemovitost dle svých představ, protože výběr bude omezený.
Chtěl bych také zdůraznit, že naše výzkumy usilují o objektivitu a „nadstranickost“. Tím se obvykle liší od mnoha více či méně tendenčních výzkumů některých realitních kanceláří a developerů. Jsem si jistý, že pokud by obdobný text psal developer rezidenčních projektů středního, vyššího nebo luxusního segmentu, dočetli byste se, že ceny v jejich úrovni rozhodně klesat nebudou a že největší pokles lze očekávat spíše v kategorii nižší cenové hladiny. Bylo by to fér?
Ondřej Novotný, analytik mezinárodní poradenské společnosti King Sturge
