V Praze roste počet investičních nákupů nemovitostí. Chuť klientů může přibrzdit nedostatek novostaveb
Každý třetí byt kupují v současnosti v Praze klienti na investici. Češi tradičně věří „cihle“ a v okamžiku, kdy se jim peníze na účtech bank nijak nezhodnocují, představuje pro ně nemovitost hmatatelnou příležitost, jak uložit peníze nebo prostě se jen v budoucnu zajistit či vydělat. V kombinaci s extrémně výhodnými hypotékami, u nichž úrokové sazby klesly pod dvě procenta, stojí právě investiční nákupy za nejvyšší poptávkou po novostavbách od předkrizových let.
To, že Česká národní banka začala upozorňovat na možná až nezdravé tempo růstu hypotečních úvěrů - loni poskytly banky 102 tisíc hypoték za celkem 184,3 miliardy korun, což je o 40 miliard víc než předloni - klienty patrně nezastaví. Jejich hlad po nových bytech může paradoxně přibrzdit nedostatečná nabídka a s tím spojený růst cen novostaveb, který by se měl podle predikce ředitelů developerských firem letos blížit pěti procentům. V metropoli se totiž víc bytů prodává, než staví.
nemáme!
„Stavební úřad v Praze povolil za loňský rok výstavbu necelých čtyř tisíc nových bytů. Developeři jich ale za stejné období prodali kolem šesti a půl tisíce. Rok předtím převyšoval počet prodaných bytů v novostavbách nad počtem nově povolených bytů ještě více. Pokud vezmeme v potaz současný stav schvalování nové výstavby v Praze, je evidentní, že poptávka po nových bytech v hlavním městě brzy převýší nabídku a ceny tak mohou dále růst,“ vysvětluje Pavel Kliment, partner KPMG v České republice odpovědný za služby pro realitní a stavební společnosti. „Loňský meziroční nárůst průměrné ceny nabízených bytů očekáváme i v letošním roce. Ten je způsoben přesunem těžiště nabídky z levnějšího segmentu do středního a vyššího. Díky tomu očekáváme také nárůst průměrné ceny skutečně prodávaných bytů (průměrné ceny na straně poptávky).
Mohl by být znovu rychlejší než u nabídky, tedy více než odhadovaných pět procent,“ dodává Marcel Soural, ředitel developerské společnosti Trigema.
Developeři věští letos další dobrý rok. Prodat by měli opět kolem sedmi tisíc bytů, a pokud nenastane výkyv v ekonomice, předpokládají, že poptávka by mohla zůstat silná i v roce 2017. V tu dobu už ale podle Marcela Sourala ovlivní prodeje nedostatečná nabídka způsobená především paralýzou stavebních úřadů. Stavební odbory některých městských částí totiž přestaly v minulých letech téměř úplně vydávat povolení a „nákaza“ se prý rychle šíří. Expert na realitní trh Martin Červinka předpokládá, že během dvou let může být poptávka po novostavbách až dvojnásobná oproti nabídce. Stavební úřady povolily během posledních dvou let jen 6800 bytů. „Ležáky“ z dob krize přitom už developeři téměř vyprodali, jak vyplývá z ankety mezi developery, vyjma společnosti Central Group nemají těm, kteří by se chtěli rovnou stěhovat, co nabídnout - a dnes už podobně jako v době předkrizové prodávají rozestavěné byty, nebo dokonce i jen z papíru, přičemž někteří neváhají rezervovat i byty v projektech, které ještě nemají ani územní rozhodnutí. Klienti se tak budou divit, že se očekávaný začátek výstavby může protáhnout o pár let.
Pozor na výnos
Díky levným hypotékám začínají o koupi druhého bytu uvažovat i lidé, kteří nemají peníze „pod slamníkem“. A realitní experti je v tom -jak jinak - podporují. „Realitní trh je rámcově čitelný i pro jednorázového investora, který se nemovitostem pravidelně nevěnuje. Koupí investičního bytu získá něco reálného, co může v případě potřeby fakticky užívat. To je při vložení peněz do akcií nebo komodit poměrně obtížné, jejich vývoj je téměř neodhadnutelný,“ vypočítává výhody koupě nemovitosti na investici Denisa Višňovská, partnerka kanceláře Lexxus. Podle ní je ta správná doba. „Pro investory je současná situace na trhu příznivá díky nízkým sazbám hypoték v kombinaci s jen velmi pomalým navyšováním cen nemovitostí, které činí v průměru čtyři procenta za rok.
Reálný výnos z pronájmu nemovitosti se bude pohybovat kolem čtyř až pěti procent, návratnost tedy bude 20 až 25 let,“ radí Višňovská.
Ten, kdo vábení hodlá vyslyšet, by ovšem neměl zapomenout minimálně na dvě věci.
Hezkého pětiprocentního výnosu lze patrně dosáhnout, pokud ovšem při výběru bytu na pronájem nesáhnete vedle a zejména pokud nesáhnete vedle při výběru nájemníků. Problémoví obyvatelé či jejich častá fluktuace totiž dokážou pěkně zamávat nejen s očekávaným výnosem, ale i se splátkou hypotéky. Zároveň je třeba počítat s tím, že současná úroková míra hypotéky není věčná, bude se hýbat, a to patrně ne směrem dolů. Na druhé straně predikce developerů, že novostavby budou jako každé nedostatkové zboží v budoucnu zdražovat, tentokrát nemusí být plané strašení.
Developeři věští letos další dobrý rok. Prodat by měli opět kolem sedmi tisíc bytů, a pokud nenastane výkyv v ekonomice, předpokládají, že poptávka by mohla zůstat silná i v roce 2017.
O autorovi| Hana Boříková, borikova@mf.cz
