Banky tvrdí, že musejí zdražit hypotéky kvůli novému zákonu. Z velké části to jsou výmluvy
Letos před Velikonocemi přišla Česká spořitelna s agresivní nabídkou hypoték. U hypotečního úvěru s fixací na deset let nabízela sazbu ve výši 1,89 procenta. Zájemce ale musel mít u České spořitelny účet a pojištění schopnosti splácet. Na nabídku spořitelny postupně zareagovaly další bankovní domy.
Důvodem byla snaha bank za každou cenu si zavázat klienty na deset let dopředu, aniž by mohli předčasně splatit část úvěru, což od letošního prosince umožní nový zákon o spotřebitelském úvěru. Díky němu dostane klient možnost splatit každý rok zdarma až čtvrtinu hypotéky.
Snahy zavázat si klienta na mnoho let dopředu ztrácejí tímto okamžikem pro banky smysl a sazby se vcelku logicky zvednou. „Před platností zákona banky sazby uměle snížily, teď je vracejí na normální úroveň“ uvádí finančník, který si nepřál být jmenován.
O „nenormálnosti“ tehdejších sazeb svědčí ostatně i skutečnost, že dlouhodobé hypotéky se daly pořídit levněji než krátkodobé, přestože na jaře cena peněz s délkou splácení na trhu rostla. Již zmíněná spořitelna tehdy nabízela desetileté hypotéky se sazbou od 1,89 procenta, pětileté od 1,99 procenta a tříleté půjčky od 2,19 procenta.
Zprůhlednění cen
I bez předchozích agresivních nabídek bank by však úvěry na bydlení stejně zdražily. Aspoň tedy opticky, protože zákon o spotřebitelském úvěru nařizuje nově uvádět skutečnou cenu hypotéky neboli roční procentní sazbu nákladů (RPSN).
„Všechny náklady, které jsou přenášené na klienta, by se měly projevit v RPSN,“ vysvětluje ředitel právního oddělení společnosti Provident Financial Martin Šváb. Do ceny hypotéky se tak zahrnou poplatky za správu účtu, pojištění a další náklady, bez kterých klient úvěr nedostane.
Dnešní praxe je taková, že banky uvádějí jen nejnižší úrokovou sazbu, za kterou hypotéky poskytují. A t o bez uvedených poplatků. Po vstupu zákona v platnost však budou muset uvádět jen jednu konečnou sazbu. Zájemci o hypotéku si tak budou moci lehce srovnat nabídky jednotlivých bank.
Celkové náklady na hypotéku se totiž pochopitelně nerovnají pouze výši úrokových sazeb. Jak je uvedeno dříve: spořitelna během velikonoční kampaně podmiňovala nízké úroky aktivním účtem a pojištěním schopnosti splácet, což pochopitelně není zadarmo. O tom, jak si spořitelna cenila sjednané pojištění, svědčí to, že bez něj nabízela sazbu ve výši 2,09 procenta, což bylo oproti nabídce s pojištěním o dvě desetiny procenta více.
Kolik budou nyní hypotéky celkově stát, bankovní domy neprozradily. „RPSN budeme od prosince samozřejmě zveřejňovat,“ uvedl manažer hypoték České spořitelny Karel Chábek. Podobně se vyjádřily i další banky. „RPSN se počítá konkrétně na míru daného úvěru, z tohoto důvodu nelze říci, jaká bude,“prohlásila mluvčí Raifieisenbank Petra Kopecká. Žádná z oslovených bank - Česká spořitelna, Hypoteční banka, Komerční banka a Raifieisenbank - neposkytla dokonce ani modelové příklady ohledně výše RPSN. Z výpočtů poskytnutých poradenskou společností Fincentrum ovšem plyne, že pojištění a další náklady, jako třeba poplatek „za katastr“ či odhad ceny nemovitosti, hypotéku pořádně prodraží. Náklady na hypoteční úvěr ve výši dvou milionů korun se splatností na dvacet let a úrokovou sazbou 1,9 procenta se tak při započtení počátečních nákladů ve výši šesti tisíc korun a platby za pojištění ve výši 750 korun měsíčně vyhoupnou na 2,7 procenta ročně. Úroková sazba tím rázem poskočí o téměř jedno procento nahoru.
Kromě RPSN ale budou muset banky zveřejňovat i další informace, které mají učinit hypoteční trh transparentnějším.
Před uzavřením smlouvy tak budou banky povinny klientovi sdělit ještě výši jednotlivé splátky, četnost splátek a celkovou částku, kterou klient během trvání úvěru zaplatí.
„Klient bude mnohem více informován a bude mít více možností se správně rozhodnout“ dodává Monika Halířová ze společnosti Britanika.
Jen zlomek splácí předčasně
Finanční instituce se snaží očekávané zdražení „hodit“ na nový zákon. „Fakt, že klienti budou nyní moci jednodušeji od banky odejít a banky nebudou vědět, zda k tomu dojde za rok, tři nebo pět let, se v úrokových sazbách promítne“ tvrdí Chábek. Na otázku, jak velké procento lidí nyní splácí hypotéky předčasně, však neodpověděl.
Zájem o předčasné splacení hypotéky není ve skutečnosti velký. „Jedná se řádově o jednotky procent“ uvádí mluvčí Komerční banky Pavel Zúbek. Stejně se vyjádřila mluvčí Hypoteční banky Marie Mocková: „Jde o naprostý zlomek klientů“
Bankám se proto kvůli možnosti předčasného splácení hypoték náklady příliš nezvednou. „Lidí, kteří získají prostředky na mimořádnou splátku, moc není. Ze strany bank je to spíš strašení“ uvádí k dopadům předčasných splátek expert, který si nepřál být jmenován. Z tohoto důvodu se proto úvěry na bydlení výrazně zdražovat rozhodně nebudou.
Proti zdražení bude také působit to, že v ekonomice je přebytek peněz. „Dokud budou mít banky na trhu levné dlouhodobé zdroje, není důvod k výraznému zvýšení sazeb,“ doplňuje analytik Fincentra Josef Rajdl. Velké banky pak mají velké zdroje v podobě depozit, které se snaží rozpůjčovat téměř za každou cenu. Konkurenční boj bude proto působit proti zdražování úvěrů na bydlení.
Hypoteční úvěry jsou navíc produktem s nízkým rizikem, když se nesplácejí jen necelá dvě procenta těchto půjček.
Ani v takovém případě však banka o peníze nepřijde. Vezme si nemovitost, kterou dlužník ručí za hypotéku, a prodá ji. Ztráty z hypotečních úvěrů jsou tak pro bankovní domy fakticky nulové.
Už teď je každopádně jasné, že hypotéky s dlouhodobou fixací ztratí z hlediska bank na atraktivitě. „Po účinnosti nového zákona o spotřebitelském úvěru omezíme zvýhodnění dlouhých fixací, neboť nová možnost předčasného splacení úvěru bude znamenat, že pro banku přestanou být úvěry s dlouhými fixacemi smysluplné“ říká Mocková z Hypoteční banky. „Je dost pravděpodobné, že je před námi změna trendu v poskytování hypoték,“ dodává.
Nejvýhodnější hypotéku vám doporučí na www.finance.cz
Lidí, kteří získají prostředky na mimořádnou splátku, moc není. Ze strany bank je to spíše strašení.
Co se od prosince změní • Banka bude muset poskytnout zájemci všechny informace o hypotéce předem. Zájemci tak bude stačit posbírat vyplněné formuláře a porovnat nabídky bank. • Zájemce bude mít 14 dní na rozmyšlenou. Během této lhůty nesmí banka zhoršit podmínky smlouvy. • Klient bude moci splatit hypotéku kdykoli, přičemž banka má právo na náhradu účelně vynaložených nákladů. Měsíc před každoročním výročím uzavření smlouvy bude možno zdarma splatit až 25 procent hypotéky. • V těžkých životních situacích (invalidita, úmrtí…) bude splacení zcela zdarma. • Zabavený dům může klient prodat sám za lepší cenu. ZDROJ: PROVIDENT FINANCIAL, ZÁKON O SPOTŘEBITELSKÉM ÚVĚRU
O autorovi| Vladan Gallistl, gallistl@mf.cz
