Čtyři otázky pro realitní odborníky
1. Očekáváte pokračování růstu výstavby bytů a vyrovnání poptávky s nabídkou? 2. Jaký předpokládáte vývoj cen bytů? 3. Zaznamenali jste prodloužení času, který potřebujete k prodeji bytu? 4. Očekáváte „vylidňování“ městských center do příměstských lokalit?
Petr Vosmík, ředitel Českomoravská realitní
1. Očekáváme stabilní vývoj, a tudíž nepředpokládáme výrazné zvýšení objemu výstavby. Zvýšení bychom se mohli dočkat v závislosti na vývoji situace při zvýšení sazby DPH u stavebních prací, která by mohla být dalším mezníkem ve vývoji cen nemovitostí.
2. Po vstupu do EU a určitém vystřízlivění trhu z očekávaného zdražování poklesly zejména v Praze ceny méně kvalitního (panelákového) bydlení, a to až o 20 procent. Ostatní byty si v zásadě udržely získanou hodnotu. V regionech, které v cenovém vývoji zaostávaly za Prahou, k výraznému snížení cen nedošlo, a to ani u „paneláků“. Do budoucna se očekává opět celkově rovnoměrný růst cen bytů, kdy bude docházet k větší rozdílům podle cenových map jednotlivých regionů. Na hodnotě budou získávat byty v zajímavých lokalitách, v dobře udržovaných domech a v dobrém technickém stavu. Pokles cen může postihnout byty, které nebudou splňovat ani jedno z těchto kritérií. Praha by měla zůstat cenovým lídrem a ostatní města ji budou následovat v mírném růstu cen. Očekávaný krach ve vývoji cen nemovitostí na některých světových trzích se u nás vzhledem k vývoji poptávky a nabídky nedá očekávat.
3. V podstatě nezaznamenali. Prodej bytu spíše vyžaduje více přípravy jeho prezentace pro úspěšné uplatnění na trhu.
4. Zájem o nemovitosti v blízkosti měst je rozhodně velký. Jejich cena je však daná i nabídkou, která se dynamicky rozvíjí s poptávkou. V okolí měst lze v závislosti na prostoru reagovat na zvýšenou poptávku mnohem pružněji, a proto ceny takovýchto nemovitostí neletí nahoru. Centra měst budou rozhodně stále více místem zábavy a obchodu než bydlení. Byty v nich budou sloužit zejména k alternativnímu bydlení nebo okruhu lidí, kteří jsou s centrem nějak úzce spjati, pracovně či emociálně.
Pavla Temrová, mluvčí FINEP
1. Očekáváme postupné vyrovnání nabídky a poptávky.
2. Ceny bytů obecně klesají minimálně, spíše dochází ke zlepšení nabídky v oblasti jejich vybavenosti a ke zlepšení nabídky v možnosti financování bytů. Ceny v Praze a jejím okolí, byť minimálně, ale rostou. Ostatní města si zachovávají svoji cenovou úroveň, případně tam ceny mírně klesají.
3. Ve srovnání s předchozími lety k mírnému prodloužení času došlo.
4. Zájem o nemovitosti v blízkosti Prahy byl v posledních letech evidentní. Do budoucna nicméně očekáváme trend opačný, a to návrat do měst (konkrétně do Prahy). Jako jeden z důvodů vidíme zhoršující se dopravní obslužnost z příměstských lokalit do centra Prahy.
Jakub Sedmihradský, partner realitní společnosti Lexxus
1. V příštích letech očekáváme jak prudký růst nabídky, tak i poptávky. I přes velké množství projektů, na jejichž přípravě nyní developeři pracují, lze očekávat, že vlivem komplikací v plánovacím procesu (získání územního rozhodnutí či stavebního povolení), se jen některé z nich dostanou do nabídky. Celková nabídka, kterou developeři připravují, se proto rozvrhne do několika let. Proto jsem toho názoru, že převis nabídky nad poptávkou není aktuální hrozbou pražského trhu. V tuto chvíli bych však považoval trh za poměrně vyrovnaný – zájemci o nový byt se již nemusejí rozhodovat pod extrémním časovým tlakem, opačně však ani developeři nemají zásadní potíže s prodejem svých projektů.
2. V Praze lze hovořit o stagnaci cen v případě méně kvalitních bytů, tedy zejména v případě panelových bytů či bytů v problematických lokalitách. Nová bytová výstavba naopak vykazuje trvalý mírný nárůst cen. Oba tyto trendy budou dle našeho názoru pokračovat.
3. U průměrných projektů došlo k prodloužení doby nutné k jejich prodeji, na druhou stranu však rychlost prodeje kvalitních projektů (bez rozdílu cenového segmentu) zůstává stejná.
4. Tak, jak se rozrůstají velká města, rostou i ceny pozemků a nemovitostí, které se nacházejí blíže k centru těchto měst, případně se stávají jejich součástí. To je asi zcela přirozené. Z hlediska „vylidňování“ městských aglomerací považujeme za rozhodující, jaký je životní styl a tedy i požadavky na bydlení každého konkrétního zájemce.
Roman Grmela, předseda představenstva REAL SPEKTRUM
1. V příštích letech se trh s byty stabilizuje. Stále intenzivněji se bude projevovat tendence určitých skupin klientů bydlet kvalitněji především v novostavbách nebo v kvalitně zrekonstruovaných bytech ve vybraných lokalitách.
2. Působíme především v Brně. U nových bytů tam pokles cen nenastává, výjimku tvoří jen starší podinvestované byty. Naopak u menších bytů ve velikostech 1+kk a 2+kk, po nichž je největší poptávka, zaznamenáváme nárůst cen. Vzhledem k omezené koupěschopnosti se u velkých bytů ve velikostech 3+kk nárůst cen neprojevuje. Předpokládáme, že do roku 2007 se v Brně ceny bytů závratně zvedat nebudou – a když, pak maximálně o výši inflace. Pokud jde o cenový vývoj jednotlivých segmentů bytové výstavby, u starších a méně kvalitních bytů očekáváme stagnaci a případně i mírný pokles cen.
3. Výrazné prodloužení času na realizaci prodeje jsme nezaznamenali. Naopak, byty se v Brně prodávají v řádech hodin a dnů. Jako tendenci současné doby spíše vidíme zvyšující se požadavky prodávajících i kupujících na kvalitní a komplexní zajištění celé obchodní transakce.
4. Podle našeho názoru není možné tento jev generalizovat. Jednoznačně vždy záleží na kvalitě adresy, infrastruktuře a stavu nemovitosti. Suburbanizace je trend obecný, který ale má své limity. Pokud nedojde k hromadné revitalizaci panelových sídlišť, nedojde k jejich vysídlování, ale k oslabování tamní sociální struktury.
Vladimír Veselský, Nejlepší bydlení
1. Výstavba nových bytů se částečně přesouvá do regionů a menších měst, kde se delší dobu nestavělo. Zde je znát velký zájem po nových bytech. Rovněž se dá očekávat nárůst poptávky v období před skokovým zvýšením DPH z nižší do vyšší sazby (pokud ODS zavede svoji rovnou daň, pak tento nárůst poptávky bude v mnohem menším časovém horizontu, ale o to výraznější).
2. Ceny bytů panelových a částečně i starších cihlových poklesly zejména koncem roku 2003 a v roce 2004. Loni se pokles cen bytů zastavil a ceny všech bytů spíše stagnují. Ceny rostou hlavně v lepších čtvrtích velkých měst a nezáleží na typu budovy. Pokud se nepředvídatelně nezvýší poptávka po bytech vzhledem ke zvýšení DPH, dojde ve všech městech k mírnému růstu cen bytů s ohledem na růst cen stavebního materiálu.
3. Zejména v Praze se prodloužilo období pro prodej nového bytu. V jiných lokalitách jsme v posledním roce nic takového nezaznamenali u nového ani u staršího bytu.
4. Z Prahy, Brna a dalších větších měst lze vypozorovat, že existuje silná poptávka po bydlení v takzvaných satelitních městečcích, ale i v nových bytech mimo velká města. Většinou se tyto byty stavějí v menších lokalitách blízko krajských měst. Lidé upřednostňují zejména klidné bydlení za levnější cenu (s rychlým přesunem do velkých měst), než za kterou by pořídili stejný byt ve velkém městě.
Arnošt Hejduk, ředitel ROONEY & BENNET
1. V některých realitních segmentech se již nabídka zvolna vyrovnává s poptávkou, u jiných ale zřejmě nebude uspokojena ani za deset let, a to zejména u kvalitních bytových projektů v zajímavých lokalitách.
2. Pokles cen nových bytů v Praze není na programu. Jediným segmentem, u kterého byl v minulých letech zaznamenán pokles cen, jsou panelové byty. A to z toho důvodu, že poklesla poptávka zejména vlivem širší nabídky nového bydlení. Ale i zde se poptávka s nabídkou vyrovnává a stabilizují se ceny.
3. U některých druhů bytových projektů došlo k prodloužení období, během kterého se projekt prodává. To je způsobeno širší možností výběru potenciálních klientů. Například v Praze ale vidíme desítky bytových projektů, které jsou díky zajímavé lokalitě zcela rozprodány brzy po zahájení stavebních prací.
4. Odlišná je situace v Praze a v jiných městech. Ukazuje se, že zájem o řadu satelitních čtvrtí rodinných domů v okolí Prahy je za svým vrcholem. Klesá zájem zvláště o satelity bez infrastruktury, s problémovou dopravou a komplikovaným dojížděním do škol i do práce. Ukazuje se, že se odtud lidé spíše vracejí zpátky do města. V ostatních českých městech je dojíždění z periferie do centra mnohem jednodušší. Zde je proto zájem o bydlení v rodinných domcích větší. Tady opravdu může mírný úbytek obyvatel v centru nastat.
Radoslav Čuda, ředitel realitní kanceláře LHS 1. Předpokládáme, že bytová výstavba bude v dalších letech směřovat spíše ke zkvalitňování bytových projektů spolu s rostoucími nároky a kupní silou kupujících. V současné době se postupně začíná vyrovnávat nabídka s poptávkou, takže nečekáme zásadní nárůst objemu bytové výstavby. 2. S narůstajícím množstvím bytových projektů a s nabídkou nastává postupný pokles cen u nemovitostí nižší kvality, zejména starších panelových bytů. Naopak byty v centru Prahy si udržují svou hodnotu a vzhledem k omezené nabídce v těchto oblastech a minimálnímu prostoru pro další výstavbu očekáváme, že si ji udrží i v budoucnosti. Pouze výjimečné projekty bude možno prodávat za výjimečné ceny. 3. Cenově atraktivní nabídky jsou realizovány i nadále v krátkém čase. Nicméně u bytů, jejichž cena odpovídá běžné tržní ceně v dané lokalitě, se doba prodeje kvůli rostoucí nabídce zvolna prodlužuje. 4. Vzhledem k omezením nové výstavby v městských aglomeracích a rostoucí nabídce nemovitostí, projektů a stavebních pozemků v příměstských lokalitách je částečný přesun mimo město přirozeným procesem. Dle našeho názoru se v těchto lokalitách budou soustřeďovat zejména vícečlenné domácnosti kladoucí důraz na kvalitu bydlení, dostupnost a služby. Z toho vyplývá i fakt, že se charakterem bude jednat spíše o individuální rodinné domy a maximálním komfortem bydlení. Rostoucí cena bude reflektovat spíše rostoucí požadavky.
Pavel Klimeš, ředitel developmentu Orco Property Group
1. Očekávám i nadále pokračování silné poptávku na trhu s nemovitostmi podporované dostupností hypoték. Na druhé straně se bude i nadále zvyšovat nabídka, tedy konkurence v tomto segmentu. Uspokojení poptávky bude z hlediska zájemců o byt jednodušší a projekty, které nebudou dobře koncipovány, umístěny či budou mít jiné výrazné nedostatky, se mohou dostat do určitých problémů. To se může týkat především některých méně zkušených, menších developerů.
2. Pokles cen je evidentní u starých bytů, zejména paneláků. Na druhou stranu cena kvalitně stavěných novostaveb klesat nebude. U nich se dá očekávat pokračující mírný nárůst cen lehce nad inflací a to jak v případě Prahy tak i regionálních měst, přičemž v některých městech je možný vyšší nárůst cen v důsledku minimální nebo neexistující nové výstavby.
3. Situace se určitě mění; doby, kdy developer vyprodal nemovitost ještě před začátkem výstavby, jsou nenávratně pryč díky rostoucí konkurenci. Dnes je třeba počítat s tím, že se bude prodávat mnohdy až do samotné kolaudace, někdy i déle.
4. Platí to opět zejména pro Prahu, částečně i pro Brno a to hlavně v případě rodinných domků, pozemků a také míst pro průmyslové zóny. “Vylidňování“ v pravém slova smyslu se ale, myslím, bát nemusíme. Městský život má své přednosti, které příměstské bydlení nemůže nabídnout.
Jiří Frkal, obchodní náměstek developerských aktivit Metrostavu
1.V tomto směru je těžké cokoliv předpovídat. Další vývoj bude záležet nejen na aktivitách domácích a zahraničních developerů, ale také na koupěschopnosti obyvatel. Ta je úzce provázaná s tempem ekonomiky, situací na trhu práce, růstem mezd, výší inflace nebo výhodností úvěrů a hypoték. Poptávka je prozatím víceméně ustálená, zatím celorepublikově mírně převažuje nad nabídkou (tento trend ovlivňuje především situace v ekonomicky aktivních oblastech a ve velkých městech). V jednotlivých regionech je situace rozdílná, existují lokality, kde nabídka volných bytů naopak převažuje nad poptávkou.
2. Sledujeme především konkurenci a vývoj v oblasti nové rezidenční výstavby, kde k poklesu cen nových bytů nedošlo. Do budoucna je v tomto segmentu bytového trhu očekáván kontinuální mírný nárůst kopírující inflaci a ceny stavebních prací. Ceny pochopitelně již nepůjdou nahoru takovým tempem, jako tomu bylo v předchozích letech. Další mírný nárůst cen lze očekávat kvůli případné změně DPH u stavebních prací souvisejících s bytovou výstavbou, bude záležet na tom, zda se vládě podaří projednat s EU prodloužení výjimky na DPH ve výši pět procent. Důležité bude také stanovení výše DPH pro stavební práce související s bytovou výstavbou, jež má v kompetenci ČR.
3. K prodeji bytu je nyní skutečně potřeba delší doba. Současná nabídka bytů je poměrně značná a klienti zpravidla před konečným rozhodnutím jednotlivé projekty porovnávají a požadují více informací, což je přirozené.
4. V Praze a okolí se realizuje poměrně velké množství rezidenčních projektů, a také individuální výstavba vykazuje stále vzrůstající trend. Ceny nemovitostí a pozemků však rostou pouze v atraktivních lokalitách. Vylidnění velkých měst se není třeba obávat, zajímavé bytové projekty vznikají především díky rekonstrukcím i v centrech měst. Atmosféra staré zástavby je navíc pro mnoho lidí stále velmi lákavá.
Naděžda Ptáčková, ředitelka rezidenčního developmentu Skanska CZ
1.Je předčasné hovořit o vývoji bytové výstavby a poptávky. Na trh působí mnoho faktorů jako například sazba DPH či vývoj v oblasti deregulace nájmů. Mírný nárůst nové výstavby očekáváme, avšak s důrazem na větší segmentaci trhu co do lokality a kvality.
2.Poptávka po nových a kvalitních bytech stále trvá, takže nepředpokládáme, a ani jsme nezaznamenali, nějaký plošný pokles cen.
3. Zákazníci jsou náročnější, žádají kompletní služby a servis a porovnávají více projektů. Z toho je patrné, že došlo k určitému prodloužení času potřebného pro jejich rozhodnutí. Je například zjevné, že v poslední době vzrostl zájem o rodinné domy v daleko propracovanější podobě, než nabízejí satelitní městečka.
4. Oproti jiným evropským aglomeracím je výstavba v České republice v blízkosti velkých měst menšího rozsahu. Předpokládáme, že tento trend se bude měnit a poptávka poroste. Nedomníváme se však, že by mělo dojít k vylidnění městských aglomerací. Pro určitý segment klientů má i centrum města své kouzlo.
