Jeden z nejbohatších českých byznysmenů Radovan Vítek má stále dravost v krvi. Ač zbohatl na několika kontroverzních obchodech, byznys ho pořád baví, dokáže vidět příležitosti a své peníze zhodnocovat. Za poslední dvě dekády se mu podařilo vybudovat silnou realitní skupinu a svůj majetek zhodnotit na 89 miliard korun (více viz Euro č. 39/2019). Týdeník Euro přináší unikátní rozhovor s „realizátorem“ jeho vizí, generálním ředitelem CPI Property Group Martinem Němečkem.
* Ve skupině jste osm let, s Radovanem Vítkem jako právník spolupracujete deset let. CPI Property Group za tu dobu vyrostla z lokálního hráče ve velkou středoevropskou společnost. Co bylo klíčové?
Když jsem přišel v roce 2011 do skupiny CPI, měl jsem na starost právě akvizice, které se ve velkém začaly rozbíhat od roku 2010. Je pravda, že jsem už vté době pracoval pro Radovana Vítka jako advokát, takže jsem věděl, jak skupina funguje. Byla to doba po krizi, kdy CPI masivně nakupovala, a nikdo jiný nekupoval. Byl to přerod, kdy se spousta investorů - hlavně německých - musela stahovat a byly dobré ceny. Ale ne všichni měli peníze na nákupy.
* Ale Radovan Vítek je těsně po krizi měl. Myslíte, že měl štěstí?
Byla to kombinace jak štěstí, tak správných rozhodnutí. V roce 2006 až 2007 přestal Vítek nakupovat. Tehdy jsem ještě ve skupině nebyl, ale vím, že nenakupoval, protože mu všechno přišlo strašně drahé. Když končila krize, dostával navíc vyrovnání z dělení slovenské skupiny Istrokapitál (Vítek v ní figuroval spolu s Máriem Hoffmannem, Antonem Siekelem a Braňem Prieložným - pozn. red.). Takže peníze postupně připlouvaly a připlouvaly v tu nejlepší možnou dobu.
* Nehrálo v tom také roli, že těsně před krizí prodal Radovan Vítek část CPI americko-židovským investorům, od nichž po krizi, když se dostali do potíží, podíl odkoupil zpět?
To nebylo rozhodující. Tito investoři chtěli ze skupiny po krizi odejít kvůli svým jiným investicím v zahraničí a museli akceptovat ceny, které tehdy byly. Znám to jen z vyprávění, ale myslím, že to vyrovnání bylo fér.
Trh se pak za několik let obrátil a ceny nemovitostí vyletěly nahoru. Spíš to ukazuje, že když investujete do nemovitostí, musíte mít dlouhý horizont a sílu překonat krize, které vždy jednou za čas přijdou.
Skupina nicméně od roku 2010 rostla lokálně a nabírala z dnešního pohledu neuvěřitelně kvalitní majetek za výborné ceny. Jen v roce 2010 jsme nakoupili skoro za 13 miliard korun a v roce 2011 skoro za 16 miliard, což byla víc než polovina tehdejšího objemu českého trhu. Trh byl sice dole, ale tenkrát kupovala jen CPI.
* Když se vrátíme ještě víc do minulosti, tak základ kapitálu pochází z nepřátelského převzetí spotřebního družstva Včela?
Včela je vděčné téma, ale skutečný základ kapitálu pana Vítka je v Istrokapitálu. I ten měl řadu nemovitostí, které v tuzemsku v zásadě přenechal Radovanu Vítkovi. Z těchto nemovitostí se vybíral nájem a zafInancovaly se u bank. Z těchto prostředků se koupily další nemovitosti, které se opět pronajaly a zafInancovaly. Radovan Vítek si nikdy nebral dividendu, reinvestoval zisk a pak je to jak sněhová koule, která se nabaluje a nabaluje.
* Dalším zlomem v mezinárodním vývoji bylo převzetí realitní skupiny Orco?
Řekl bych, že předtím jsme měli ještě jednu zásadní událost. Není to tak známé, ale byl to maďarský Ablon. Byla to první čistě zahraniční investice a svým způsobem jednoduchá, rychlá a hladká operace. Nemovitosti v Budapešti jsme koupili tak extrémně výhodně, že dnes mají několikanásobně vyšší hodnotu. Šlo především o kanceláře v centru Budapešti. Představte si, že když jsme je tehdy kupovali, měly jen šedesátiprocentní obsazenost; čtyřicet procent bylo prázdných. A na obsazených prostorech byl nájem jednoho metru čtverečního zhruba za šest či sedm eur. Dnes je nájem 11 či 12 eur a obsazenost těch nemovitostí máme 95 procent. To je obrovský rozdíl a obrovský zisk. Byla to však i riziková investice. V Budapešti tehdy skoro nikdo nenakupoval. Investoři dávali od Maďarska ruce pryč - kvůli politickému i ekonomickému riziku i kvůli nedostupnosti bankovního financování. My jsme to viděli jako příležitost.
* Kdo to tehdy prodával?
Hlavním akcionářem byl Uri Heller, Izraelec, který působil v Budapešti. Dostal se do problémů, protože někdy v roce 2007 vstoupil na burzu v Londýně a získal opravdu velké peníze, ale všechny je investoval do rumunských pozemků a to ho položilo. On i ostatní akcionáři prodali akcie s velkou slevou a zároveň jsme přesvědčili i banky k odpuštění části úvěrů a dalším ústupkům.
* Jak na to Radovan Vítek narazil?
Za námi pořád někdo chodí, tehdy i dnes, s nabídkami na investice. Lidé vědí, že máme peníze a umíme obchody dotáhnout do konce. Ani si neumíte představit, kolik nabídek nám každý týden přistane na stole. Díky tomu víme, co se děje, a máme obrovský přehled o trhu. Pak samozřejmě přišlo Orco, které bylo tehdy asi nejznámější nemovitostní společnost a každý o ní věděl. A každý sledoval, co se děje. Ještě před rokem 2012 se Jean-Frangois Ott a Radovan Vítek párkrát společensky potkali, jako správní obchodníci probrali, jestli spolu mohou něco udělat, ale nic z toho nebylo. Ott pak do skupiny vzal americké a britské investory, mimochodem fond Kingstown Capital Management (dnes se s Vítkem soudí - pozn. red.).
Pak přišla zpráva, že Orco má problémy v Německu, kterou zachytili i jiní čeští miliardáři. Následně Orco oznámilo, že část dluhopisů budou konvertovat do akcií, což je indikace velkých problémů, protože po takové konverzi cena akcií padá. Po konverzi jsme začali nakupovat akcie na burze a vybudovali jsme postupně kontrolní podíl.
* Dědictvím tohoto převzetí je soud s americkým fondem Kingstown, který společně s tuzemskými byznysmeny Jiřím Divišem a Markem Čmejlou po Vítkovi u newyorského soudu žádají tři miliardy dolarů za vyvádění majetku z Orca. Nazývají to „propracovaný kriminální podnik“. Máte ze sporu obavy?
Vůbec ne, věříme, že spor vyhrajeme. Zrovna jsem si přečetl podání k soudu od našich amerických právníků a musím říct, že to bylo skvěle odůvodněné počtení, proč spor nemá být řešen v New Yorku, proč se na to nevtahuje americký zákon RICO (soustředí se především na vyděračské aktivity - pozn. red.). A opomíjím skutečnost, že faktická tvrzení Kingstownu a Investholdu jsou smyšlená a nepravdivá.
* Pokud to chápu dobře, tak Čmejla a Diviš půjčili větší peníze Radovanu Vítkovi jako investici do rozvoje CPI Property Group. A pak dostali zpět méně, než si představovali. Je to tak?
Naše stanovisko jednoznačně je, že s nimi máme všechny záležitosti vyrovnány. Nic jim nedlužíme. Chtěli by víc, ale je to uzavřené. Nemají v ruce nic, s čím by mohli argumentovat.
* Mimochodem, letité spory s družstevníky ze Včely o odškodnění ještě probíhají?
Nemám informaci o tom, že bychom měli jakýkoli probíhající spor.
* Předpokládám, že spiritus agens skupiny je Radovan Vítek, který vyhledává příležitosti a skupinu aktivně řídí. Jaká je vaše úloha?
Já jsem realizátor jeho vizí. Přicházím i s návrhy, ale jak jste řekl, on je tím hnacím motorem. Pořád drží zodpovědnost za skupinu v rozhodování. Neodklonil se od řízení ve smyslu: jsem teď bohatým akcionářem, nebudu se o to víc starat. Radovan Vítek má svou vizi skupiny.
* Ato?
Chceme permanentně růst a nechceme dělat nic jiného než nemovitosti. Budeme si vybírat nemovitosti, které nám sedí, které se nám líbí, které budeme vlastnit dlouhodobě. Nejsme přeprodavači nemovitostí, že bychom něco koupili, chvíli drželi a prodávali. Chceme koupit a držet a mít výnos z nájmů. V současnosti je však obtížné koupit dobrou nemovitost za dobré peníze, protože trh je hodně přebraný a ceny výrazně rostly. Takže jsme peníze částečně přesunuli do developmentu a redevelopmentu. Hezký příklad je projekt Bubenská 1 (funkcionalistická budova nedaleko stanice metra Vltavská vPraze - pozn. red.), který za miliardu korun rekonstruujeme a ve spolupráci s památkáři předěláváme na moderní kanceláře. V prvním pololetí letošního roku jsme nakoupili „jen“ za 80 milionů eur, což je pro nás málo. Ale v letech 2016 a 2017 jsme nakoupili za miliardu eur. Na stole nám však leží potenciální nákupy za stovky milionů eur.
* Orco máte - když pominu soudy - za sebou. Vidíte nějakou další velkou zajímavou příležitost?
Díváme se na různá větší sousta. Jednak běžné výnosové nemovitosti, ale sledujeme i příležitosti na kapitálovém trhu, různé veřejně obchodované společnosti v Evropě. Když se podíváte na akcie některých firem, které drží výnosové nemovitosti, tak nyní neuvěřitelně padají.
* Proč?
Kvůli sentimentu trhu. Není to o tom, že by samotné nemovitosti byly špatné, a to je pro nás příležitost. V nemovitostech (i obecně) existují privátní a veřejně obchodované firmy. Někdy mají navrch veřejně obchodované firmy, protože mají lepší přístup ke kapitálu, někdy však mají navrch soukromé, protože drží stabilitu. A dnes v nemovitostech platí, že - jak říkají bankéři a poradci - je nevýhoda být veřejně obchodovaný. Ač hodnoty nemovitostí rostou, ceny akcií firem v sektoru nájemních nemovitostí mnohdy padají. Tržní kapitalizace je níž než čistá hodnota nemovitostí, které daná firma vlastní. Ideální příležitost pro převzetí firmy a její převod na soukromou společnost. Takto to zní jednoduše, ale ten proces je samozřejmě složitý a má svá rizika. A CPI Property Group je dnes také vjiné situaci než v roce 2012. Vyrostli jsme, získali rating a vydali dluhopisy. Neohrozíme, co jsme úspěšně vybudovali.
* Kdo jsou největší hráči v Evropě?
V segmentu kanceláří je dravcem posledních let německý Aroundtown. Ten je také velmi aktivní a kreativní na kapitálových trzích, tak sledujeme, co dělá. V retailu dominuje URW (Unibail-Rodamco-Westfield) a Klépierre, které mají investice i v Praze. Z rezidenčních firem jsou špičkou zase Němci, a to Vonovia, Deutsche Wohnen nebo LEG. Samozřejmě jsou i velké francouzské a britské firmy.
* Uvažujete, že byste převzetí znovu udělali přes burzu jako v případě Orca?
Momentálně nemáme žádnou konkrétní transakci, kterou bych mohl prozradit. Ale jsme jako kočka, která číhá na svou myš. Ve skrytu a trpělivě.
* Kolik máte volné hotovosti?
Naše kapacita je jeden a půl miliardy eur. Čistě v hotovosti máme necelou miliardu, zbytek zhruba půl miliardy je revolvingový úvěr. Takže ty peníze můžeme mít do dvou tří dnů.
* V poslední době jste byli hodně aktivní v Polsku. Zajímá vás pořád tento velký trh?
Obrovská výhoda Polska oproti České republice spočívá v tom, že se tam staví a jsou tam nové budovy na koupi. A díky tomu tam existuje i trh s dobrými staršími budovami. Institucionální investoři, kteří například koupili před lety budovu a mají pětiletý investiční horizont, ji musejí prodat, otevřít nový fond a investovat opět jen do nejnovějších, plně obsazených budov. Nemají týmy lidí, kteří by jim budovy spravovali, jednali s nájemci, udělali rekonstrukce. Pro nás jsou takové budovy zajímavé. V ceně si nekonkurujeme s investičními fondy, které mají nižší požadavky na návratnost kapitálu. A naše týmy zvýší hodnotu budovy aktivní správou a investicemi.
Tady v Praze se nic neděje. Staví se, ale proti Varšavě je to zanedbatelné. Praha je zajímavá pro zahraniční investory kvůli své stabilitě, ale ve Varšavě se toho děje prostě mnohem víc.
* Myslíte, že v Praze není dost kancelářských prostorů?
Nestaví se tady dostatečně. Vezměte si, že jste šéf velké firmy. Ve Varšavě jsem se nedávno potkal s Jamie Dimonem (šéf největší americké banky JPMorgan Chase -pozn. red.) na setkání pro klienty. Přijel otevřít pobočku JPMorgan Chase, kde jednou může pracovat až tři tisíce lidí. Bavili jsme se o tom s lidmi z Varšavy, proč si vybrali právě toto město. A jedním z důvodů bylo i to, že sehnali prostory bez větších potíží. V Praze pro tolik lidí prostory obratem neseženete, ve Varšavě ano. Praha potřebuje zastavět nezastavěná území v centru města, takzvané brownfieldy. My vlastníme Bubny, dále je tu nákladové nádraží Žižkov, pak Smíchov. Prostoru pro výstavbu je tady dost. Myslím si, že chybí vůle k větší výstavbě. Abych však nebyl jen negativní, musím říct, že určité zlepšení tady v poslední době je. Ale oproti regionu nám ujíždí vlak.
* Pokud jde o zahraničí, nedávno jste začali kupovat i nemovitosti v Londýně. Je to kvůli prestiži?
Existují dva důvody, proč jsme šli do Londýna. Jednak je to diverzifikace, kdy jsme chtěli kromě střední Evropy část nemovitostí na Západě. A Londýn je dobrá adresa v každé době a nezmění se to. Když se díváte v horizontu desítek let, pořád bude atraktivní. Navíc jsou tam příležitosti kvůli brexitu. Ceny jdou jednoznačně dolů. Jsme před dokončením další akvizice a rezidenční nemovitosti často prodávají developeři, na které zatlačila banka. Nebyli schopni svůj obchod dodělat a musejí to prodat za rozumnou cenu.
* A panství Rydinghurst, které koupil Radovan Vítek od exčlena Beatles Ringo Starra?
To je čistě rezidence. Není to investice CPI Property Group. Radovan Vítek s rodinou tam opravdu bydlí. Hodně cestuje, má dům i v Crans-Montaně nebo v Praze.
* Banky pořád půjčují za rekordně nízké úroky a Evropská centrální banka chystá další „tištění peněz“. Projevuje se to na realitním trhu?
Vidím stále přísun peněz do nemovitostí. V prostředí, kde jsou normální záporné sazby, nesou nemovitosti aspoň pozitivní a relativně bezpečný výnos. Může přijít zhoupnutí ekonomiky a sníží se nájmy, ale myslím, že cena nemovitostí v dohledně době podle mě dolů nepůjde právě proto, že máme záporné sazby a bude kontinuální přítok peněz do nemovitostí. Nechci vypadat jako přespříliš velký optimista, ale dnes nevidím žádné zásadní riziko pro realitní byznys, tedy zejména pro kancelářské, retailové a rezidenční nemovitosti, které vlastníme. U našich nemovitostí nesledujeme jen nájmy, ale také to, jak často lidé chodí do nákupních center, kolik lidí tam chodí a tržby našich nájemců, protože nám to musejí reportovat. A všechno se zvedá. Lidé víc chodí do nákupních center a víc utrácejí. V tuto chvíli je zlatý věk. U kanceláří máme zase poptávky na rozšíření nebo na nové prostory. A i kdyby pokles přišel, tak věřím, že CPI Property Group si vybudovala velkou sílu a rezervy.
V současnosti je však obtížné koupit dobrou nemovitost za dobré peníze, protože trh je hodně přebraný a ceny výrazně rostly. Včela je vděčné téma, ale skutečný základ kapitálu pana Vítka je v Istrokapitálu. I ten měl řadu nemovitostí, které v tuzemsku v zásadě přenechal Radovanu Vítkovi. Z těchto nemovitostí se vybíral nájem a zafinancovaly se u bank. Chceme permanentně růst a nechceme dělat nic jiného než nemovitosti. Budeme si vybírat nemovitosti, které nám sedí, které se nám líbí, které budeme vlastnit dlouhodobě.
Martin Němeček (44)
* Do CPI Property Group přišel v roce 2011 a od roku 2014 je generálním ředitelem. * Předtím pracoval deset let pro advokátní kancelář Linklaters. * Vystudoval Právnickou fakultu Univerzity Karlovy a Vysokou školu ekonomickou v Praze.
O autorovi| Jiří Zatloukal zatloukal@mf.cz
