SPOR O NÁJEMNÉ SE VEDE V POLITICKÝCH KRUZÍCH JIŽ DOBRÝCH DESET LET. PODLE MÍSTOPŘEDSEDY OBČANSKÉHO SDRUŽENÍ MAJITELŮ DOMŮ ROBERTA AXAMITA ZA TO MOHOU PŘEDEVŠÍM STÁTNÍ ÚŘEDNÍCI.
říká zástupce vlastníků domů Robert Axamit * Ohledně nájemného jste jistě nečekal od vlády zázraky. Nicméně vaše rozhořčení je velké. Proč vám nestačí desetiprocentní růst činží? Vzhledem ke složení vlády jsem skutečně nečekal mnoho. Tato vláda, jejíž kontinuitu vnímám od roku 1998, neudělala v bydlení nic rozumného. Majitelům domů teď formou desetiprocentního růstu nájmů dává peníze, které jim postupně sebere na daních. A vydává to za ústupek. Ale nájemné je jen jedním z hříchů vlády, které vedou ke krizi bydlení. * Co všechno je podle vás špatně? Všechny problémy na trhu s byty vznikají tím, že kolem bydlení je „přeúředníkováno“. Úředník na ministerstvu financí má zájem na regulaci nájemného, protože jinak by se musel jeho odbor zrušit. Jiný úředník se živí tím, že vytváří stále nové a nové koncepce bydlení, které nikdo nečte a nikdo - a už vůbec ne vláda - se jimi neřídí. Státní bytová politika pouští na stavebníky smečku úředníků ze stavebních úřadů, kteří je jednak znechucují, ale hlavně stavbu zdržují a prodražují. Nepotřebujeme úředníky na regulaci, koncepce, ani na přebujelé normy. Všichni tito úředníci, nalepení na trh s byty, vytvořili krizi bydlení, k níž není důvod, protože bytů máme nejen dostatek, ale spíše přebytek. Situaci zhoršuje plýtvání veřejnými penězi do oblasti bydlení. * Myslíte, že stát skutečně ve výdajích na bydlení plýtvá?
Nejnesmyslnějším plýtváním je státní podpora stavebního spoření. Není potřeba mít stavební spoření, protože to svému účelu neslouží. Za 16 miliard, kterými na něj nyní stát ročně přispívá, by se dalo postavit každý rok až 20 tisíc bytů pro sociální případy. Stát by jimi mohl řešit bydlení seniorů, imigrantů, romské menšiny, lidí po povodních i lidí v přechodné nouzi. To jsou excesy, kde má stát oprávnění zasahovat, protože trh je řešit nemůže. Jenže u nás se o sociální bydlení nikdo nestará, nikdo ho neidentifikuje a nahrazuje ho regulace nájemného pro všechny.
* Takže vy byste vyměnil stavební spoření za sociální byty. Víte ale, jak to chodí. Co kdyby v nich zase nebydleli sociálně slabší, ale třeba poslanci? Ve všech státech se k těmto bytům zčásti dostávají lidé, kteří tam nepatří. Prostě ti bohatí mají informační převahu, jsou chytřejší, šikovnější, mají styky - s tím se potýkají v Holandsku, Německu, všude, kde státní byty existují. Ale všichni tam vědí, že je to špatně a stát nebo obec se proti tomu snaží bojovat. U nás by tyto byty mohly sloužit i k pohybu lidí na pracovním trhu, bez kterého se nezaměstnanost určitě nevyřeší. Jenomže to by se musely byty postavit tam, kde to vyžaduje pracovní trh, a ne tam, kde se to úředníkům hodí. Ale 20 tisíc státních bytů ročně by situaci řešilo. Pro srovnání: dnes se v soukromé sféře postaví navzdory překážkám ze strany státu pětadvacet tisíc bytů. * Stěžujete si na stavební a hygienické normy, nadměrně omezující každého, kdo staví nebo opravuje dům. Tak to ale chodí i v Evropské unii. Celou agendu s EU naši úředníci znamenitě využívají. Málokdo ví, co se v Evropě chce. Výsledkem je, že úředníci pod hlavičkou EU nesmírně přitáhli šrouby a zvýšili své pravomoci. Schválili přijetí evropských norem pro stavebnictví. Škrtem pera tedy zadlužili už tak zubožený bytový fond nejméně 200 miliardami korun. * Můžete uvést konkrétní příklad? Jenom výdaje na výtahy představují 60 miliard korun. Stávající výtahy by se měly „europizovat“. Europizace výtahu, který normálně a bezpečně jezdí a je pravidelně kontrolován, bude stát podle typu nemovitosti od půl milionu do dvou milionů korun a provozně bude podstatně dražší. Takže vlastník domu musí vzít řekněme čtyřletý příjem z regulovaného nájemného a přestavět dobře fungující a bezpečný výtah. Silná lobby - cech výtahářů - si u vědomí šedesátimiliardového koláče prosadila přísné evropské normy na základě toho, že jednou za rok někdo ve výtahu zahyne. Na úmrtí, které se ocitne na Nově, reaguje veřejnost citlivě, a v tu chvíli nebere v úvahu, že na různé nehody u nás ročně zahyne 8000 lidí, z toho jeden ve výtahu. Nebere se v úvahu, že i europizované výtahy zabíjejí lidi, většinou čím složitější zařízení, tím hůř. Výtahy přeosázené elektronikou jsou náchylnější k poruše. * Jaké další normy na stavebníky čekají?
Například energetické audity domů. Jistě, šetřit elektřinou je bohulibé a každý se o to snaží sám od sebe, ale jestliže zaplatím 200 tisíc za audit, tak to na úsporách energie neušetřím ani za deset let. Totéž hlukové studie. Prostě úředníci schválí normu, příslušný cech si začne vynucovat způsob její realizace a doplatí na to ten, kdo chce bydlet, protože stavba nebo rekonstrukce se prodraží.
* Vraťme se k nájemnému. Argumentem odpůrců deregulace je tvrzení, že činže jsou jistým způsobem regulovány ve většině zemí Evropy. To je pro vás nepřijatelné?
V soukromém sektoru není nájemné v evropských státech regulováno buď vůbec, a pokud ano, pak nesmírně jemným mechanizmem. Vlastně nesmíte chtít vyšší cenu, než které na trhu dosáhnete. Předpis v Německu říká, že smíte chtít jen o dvacet procent více, než je na trhu běžné. Takže pokud by se byt na Jižním Městě běžně pronajímal za 6 tisíc korun, předpis by řekl, že ho nesmíte pronajímat za víc než 7,2 tisíce. On by vám ale stejně nikdo nedal víc než 6 tisíc, a pokud ano, tak jedině za nadstandard, třeba že byste mu vyzdil jádro. Jistá forma regulace existuje tam, kde stát do bydlení investoval peníze, tedy v jakési obdobě našich obecních bytů. Ale ani tam se nebydlí za symbolický nájem, nýbrž za 50-60 procent toho, co je na trhu. Kdo říká o regulaci nájemného ve světě něco jiného, ten si vymýšlí.
* Jak by měl vypadat tržní nájem? Tržní nájem by měl krýt náklady spojené s provozem domu a přinášet určitý zisk z kapitálu, který do něj vlastník vložil. Už od doby kamenné platí, že roční výnos má být roven zhruba sedmi procentům z hodnoty domu. Když měl ve starém Babylonu dům cenu sto velbloudů, tak roční nájem za něj byl sedm velbloudů. Ve Florencii dům, který stál 500 florénů, se pronajímal za 35 florénů. To je ve spisech, to je tržní empirická konstanta, samozřejmě, že ne neměnná, existují lokální trhy, někde je to devět procent, jinde třeba jen pět, ale v zásadě to kolem sedmi procent osciluje v celém světě a celou lidskou historii. A teď přijdou mudrlanti z ministerstva financí a začnou vymýšlet, že nájem je „cena služby za pronajímání bytu“. Vyhodí z toho kapitálový náklad a navzdory ekonomické zkušenosti si vymýšlejí schémata, aby podepírali svoji škodlivou činnost na trhu s byty. Aby ze svých židlí kazili tržní prostředí v tomto státě. * Třetina příjmů domácnosti by měla jít na bydlení. Koresponduje to s vašimi sedmi procenty?
Elektřina, plyn, voda, telefonování jsou u nás leckdy dražší než na Západě, a to zásluhou monopolů. Ale i tak: průměrná pražská rodina na sídlišti s příjmem 30 tisíc by za nájem zaplatila 6 tisíc a za předražené služby 4 tisíce. A je to třetina jejího příjmu. Pravděpodobně by nebylo na zahraniční dovolenou každý rok. Dokud máme poloviční výkon ekonomiky, nemůžeme mít stejnou životní úroveň jako na Západě.
* Vezměme sedmdesátimetrový byt na Jižním Městě a stejně velký byt ve vinohradském činžáku. Jaká by byla činže, kdyby platilo ono sedmiprocentní nájemné? Ve středně udržovaném činžáku na Vinohradech má 1m 2 bytové plochy hodnotu 3050 tisíc korun, podle toho, zda je rekonstruován. Do této ceny se počítá i pozemek, který podle polohové renty může tvořit až polovinu ceny domu. Nájem by se mohl pohybovat kolem 12 tisíc měsíčně. Ale už o kus dál, ve Vršovivích nebo v Nuslích, kde je polohová renta podstatně nižší, by byl i nájem levnější. N a Jižním Městě, kde hodnota bytu není vyšší než 15 tisíc za metr 2, se pak nájem může pohybovat kolem šesti tisíc měsíčně. * Podle vás má panelový byt hodnotu 15 tisíc za m 2. Prodává se ale často i za dvojnásobek.
To je další deformace na trhu s byty. Lidé brali byty na sídlištích jako investici a mysleli si, že je budou výhodně pronajímat a pak je ještě se ziskem prodají. Kdyby bylo normální deregulované nájemné, nikdy by nemohli propadnout iluzi, že budou byty na sídlišti pronajímat za 10-12 tisíc, ale za polovinu. Teď jsou zklamaní, z pronájmu hypotéku neuhradí a navíc hodnota takového bytu bude výrazně klesat, protože ve skutečnosti má jen malou hodnotu.
* Jakou prognózu dáváte trhu s byty? Nevím. Všichni trpí tím, že trh je absurdní, neracionální. Byty se nerenovují, majitelé nejsou spokojeni, nájemníci mají dojem, že se o ně majitelé nestarají, nikdo neví, jak bude situace vypadat za pár let. Je vyloučené udělat si podnikatelský záměr, který by říkal, že teď budu deset let veškerý výnos investovat do rekonstrukce, ale pak mohu počítat s určitým ziskem. Trhu s byty chybí racionální kalkul, a to postihuje všechny zúčastněné. ROBERT AXAMIT** (1952) vystudoval VŠCHT, je majitelem činžovního domu a již deset let působí jako místopředseda a mluvčí Občanského sdružení majitelů domů.
