Rýžování zlata z Vltavy: půjčit si půl milionu a obratem dva vydělat
Obvyklým způsobem privatizace obecních bytů je prodej celých domů bytovým družstvům nájemníků. V Praze 1 se tak do roku 1998 prodalo 80 domů. Poté ještě předcházející zastupitelstvo tento model zrušilo. „Pronájem nebytových prostor je velice bezpečný a stálý zdroj příjmů. Uvědomte si, na jakých exkluzivních adresách je řada z nich v Praze 1. Nemůžeme je jen tak darovat,“ říká Michael Gregor, předseda finančního výboru zastupitelstva městské části Praha 1 a „otec“ způsobu privatizace, který Praha 1 nyní praktikuje. Místo vytvoření družstev nájemníků se dům rozdělí na jednotky – byty a ty se prodávají nájemníkům. Nebytové prostory prozatím nadále zůstávají majetkem městské části. Naopak půdy schválené památkáři se „zainvestují pro budoucí byt“. Na rozdíl od běžných bytů se prodávají za tržní ceny a městská část z vytipovaných 150 půdních bytů očekává příjem možná až půl miliardy korun.
Na dřevo.
Otázkou nebytových prostor – držet, či prodat s jednorázovým výnosem v řádech stovek milionů – se bude zabývat až příští zastupitelstvo. Z hlediska projektu privatizace bytů v Praze je to otázka marginální. Tento pilotní projekt, který aspiruje na všeobecné rozšíření, je pro obec výhodný především proto, že za byty okamžitě inkasuje celou kupní cenu. „To štěstí, že bydlí ve většinou velice atraktivních obecních bytech, má více než třetina obyvatel Prahy 1. Jejich nesporná výhoda vůči ostatním občanům by měla být alespoň částečně kompenzována tím, že jednorázově zaplatí celou, relativně nízkou kupní cenu. Žádný splátkový kalendář,“ říká Gregor.
Nájemník má půl roku na to, aby se k nabídce vyjádřil. Zatím bylo nabídnuto přes 2000 bytů a kladná odezva představuje 70 až 80 procent. Gregor je přesvědčen, že do dvou let se podaří prodat takřka všechny z celkového počtu pěti tisíc nabízených bytů. „Zdůrazňuji, že není naším cílem prodat byt i s nájemníkem za tržní cenu třetí osobě,“ tvrdí. „Šestiměsíční lhůta pro nás není zásadní. Pokud se někdo rozmyslí později, patrně mu městská část stejně umožní koupit byt za zvýhodněných podmínek.“
Dva rozpočty.
I při cenách dalekých od tržní hodnoty činí předpokládaný výnos pro pokladnu městské části více než dvě miliardy korun. To při ročním rozpočtu asi jedné miliardy. Jde přitom o hotové peníze inkasované v době jednoho či dvou let, nikoliv deseti a více let jako při běžných způsobech privatizace obecního bytového fondu.
Nastavené relace zhruba odpovídají poměrům privatizace obecních bytů v jiných částech státu. S tím rozdílem, že v Praze 1, kde se mimo jiné privatizují byty na tak exkluzivních adresách, jako Pařížská ulice, Malá Strana či Hradčany, představují i snížené ceny v průměru zhruba 5000 korun za metr čtvereční. „Šlo o to, aby lidé vůbec byli schopni na své byty dosáhnout, a proto musela být například zrušena cenová mapa pro území Prahy 1, která nastavovala ceny bytů neúměrně vysoko. I tak je ale nepoměr mezi cenou samotného bytu a cenou pozemku, která představuje větší část kupní ceny,“ říká Gregor. Logicky tak dochází k nespravedlnosti vyplývající z toho, že například ve vysokých domech s mnoha byty v Pařížské ulici se privatizuje i za méně něž pět tisíc za metr čtvereční, zatímco v domech s malým počtem bytů na Malé Straně se může cena vyšplhat i ke čtrnácti tisícům. „Tyto extrémy ale představují asi jen tři procenta z celkového počtu privatizovaných bytů. Průměr na Malé Straně nebo na Hradčanech je sedm až sedm a půl tisíce korun za metr,“ uvádí Gregor.
Životní příležitost.
Koneckonců i těch čtrnáct tisíc korun je za byt na Malé Straně cena nesmírně přátelská. Kolosálnost obchodu z hlediska občana spočívá v tom, že v okamžiku zaplacení kupní ceny v řádu statisíců získává majetek v řádu milionů. Byty se privatizují za pětinu i méně procent tržní ceny. Takže kdo koupí byt dejme tomu za půl milionu, má prakticky okamžitě vydělány nejméně dva miliony. Prodávají se přitom byty za tři sta tisíc, ale i půldruhého milionu a více.
Gregor připouští, že část lidí okamžitě po privatizaci byt za tržní cenu prodá: „Možná že i polovina kupujících si za utržené peníze koupí levnější byty v méně atraktivních částech města.“ Soudí však, že centru Prahy nehrozí vybydlení, protože movití lidé, kteří si byty nově pořídí, budou v obvodu žít. „Praha 1 je už dnes docela příjemné místo pro bydlení s dobrou obchodní sítí a dostatečnou zelení, a ujišťuji vás, že bude pro obyvatele stále příjemnější,“ konstatuje Gregor.
Sám je dobře finančně zajištěný člověk, který svou funkci na radnici Prahy 1 vykonává bez nároku na odměnu a v nadcházejících volbách je na třetím místě kandidátky ODS do zastupitelstva hlavního města Prahy. „Mám to štěstí, že bydlím na Malé Straně a mám šanci koupit si byt, který jsem totálně rekonstruoval v roce 1988,“ říká s tím, že v obecních bytech bydlí i většina zastupitelů Prahy 1. „Vedle nich ale i dalších třináct až patnáct tisíc lidí, kteří mají jedinečnou příležitost získat za podmínek výhodných pro ně samé i pro městskou část velmi atraktivní bydlení nebo velmi pěkný majetek,“ dodává.
Kauzy.
Sluší se uvést, že Michael Gregor získal čelní pozici na pražské kandidátce ODS po Filipu Dvořákovi, který se s odvoláním na zdravotní stav rozhodl omezit politickou aktivitu a stáhl i svou kandidaturu na starostu Prahy 1. Bývalý pražský radní Dvořák je zastupitelem Prahy 1 a souvislost s privatizací zdejších obecních bytů je taková, že policie vyšetřovala jeho údajný pokus obejít daňové zákony tím, že nájemníci a budoucí majitelce bytu v Pařížské ulici privatizovaného za půl milionu korun zaplatil čtyři miliony odstupného formou půjčky. Policii se však Dvořákovi nepodařilo porušení zákona prokázat. Dvořák mimoto získal byt ve Špindlerově Mlýně za padesátiprocentně zvýhodněnou cenu milion korun. Byt mu výhodně prodala firma Navatyp, která v minulosti získala od pražského magistrátu i městských částí zakázky v hodnotě přesahující sto milionů korun. Zde je souvislost s privatizací bytů v Praze 1 taková, že stavební a developerská firma Navatyp je na základě mandátní smlouvy jedním ze tří takzvaných organizátorů privatizace (dalšími jsou pražské společnosti Sever a Centra). Jak uvádí Gregor, úkolem organizátorů je zajišťovat na základě pokynů městské části technickou stránku privatizace – znalecké posudky, doručení nabídek, realizaci převodů nemovitostí, vklady do katastru nemovistostí a podobně. Maximální odměna činí v případě Navatypu 5 770 korun za bytovou jednotku a mezní hranice objemu prací je 1500 bytů.
Klíč.
Za klíčový předpoklad spuštění zvoleného modelu privatizace obecního bytového fondu Gregor označuje nalezení schůdného způsobu financování. Pro to vytvořila rozhodující předpoklady společnost Acturial Management, autor systému pojištění rizik tohoto projektu. „Kdyby nebylo zajištění, banky v té podobě, jak fungují nejen u nás, ale v celé západní Evropě, by na to nikdy nepřistoupily,“ tvrdí Gregor. „Banky působící v nízkokonkurenčním evropském prostředí nejsou schopné přistoupit na rizika. Výjimkou je anglosaský svět. S pojištěním byly vytvořeny podmínky na úrovni anglosaských, amerických a vznikl nesmírně dynamický, zajímavý finanční produkt,“ dodává.
Acturial Management je české zastoupení londýnské firmy a univerzálně se zaměřuje na pojišťování rizik. „Je lhostejné, zda jde o průmyslový podnik, finanční instituce, nebo v tomto případě privatizaci bytů,“ říká Vladimír Kubiš, šéf tuzemského zastoupení Acturial Managementu, který chce například prosadit i pojištění záruky za funkčnost nabídky při veřejné soutěži. Kubiš je vůči bankám poněkud shovívavější: „Komerčně zvládnout riziko je pro banku i vzhledem k přísným regulím daleko obtížnější než pro pojišťovnu, jejíž podnikání je na využívání rizika založeno. Banka podniká s cizími penězi, má řadu specifických omezení sledujících obezřetnost dislokace zdrojů. Pojišťovna podniká s vlastními penězi, zabývá se statisticky uchopitelnými riziky. Spojení banky s pojišťovnou rozšiřuje dosažitelnost zdrojů i jejich výtěžnost.“
Jistota.
Rizika privatizace bytů v Praze 1 pojišťuje Union pojišťovna, která na počátku letošního roku, kdy se projekt spouštěl, měla jako jediná na českém trhu speciální produkt pojištění ručitele a nyní nabízí i další pojistný produkt nutný v tomto případě – pojištění záruk. V době zahájení prodeje si městská část Praha 1 pojišťuje takzvanou předkatastrální nejistotu. Jde o období, kdy vzniká začarovaný kruh. Aby banka uvolnila úvěr, potřebuje mít záruku – v tomto případě privatizovaný byt – zapsanou v katastru nemovitostí. Ale jak to udělat, když dosavadní vlastník – Praha 1 – ještě nedostala od kupce zaplaceno? A co když se následně ukáže, že převod komplikují dosud neznámé restituční nároky nebo administrativní překážky? V tomto okamžiku vstupuje do hry Union pojišťovna a pojišťuje radnici Prahy 1. Je to výhodné i pro občana, protože v případě, že zaplatí za byt do šedesáti dnů od podpisu kupní smlouvy, získá desetiprocentní slevu.
V další fázi se pojišťuje banka, která poskytla úvěr, proti insolvenci klienta. Zde je pojišťovna na první výzvu připravena převzít celý úvěr. Samotní finančníci však uznávají, že podobných případů nebude mnoho, protože to už by musely být hodně složité okolnosti, aby si někdo tak skvělou příležitost zhodnocení investice nechal uniknout. Generální ředitel Union pojišťovny Igor Valtr uvádí, že účast v privatizaci bytů v Praze 1 není pro pojišťovnu komerčně extrémně výhodná záležitost. „Na záruky obecně připadá jen několik procent přijatého pojistného. Nemá to velký komerční efekt, ale pomáhá to image pojišťovny a otevírá možnost získání dalších zakázek. Druhá věc je, kdyby se tento způsob privatizace rozšířil. Potom je na to Union pojišťovna dobře připravena,“ tvrdí generální ředitel.
Nezájem.
Stejně jako několik pojišťoven oslovila městská část Praha 1 ve spolupráci s Acturial Managementem i řadu velkých tuzemských bank s nabídkou účasti při financování projektu. Kubiš vyzdvihuje rychlou odezvu Komerční banky a HVB Czech Republic, která se rozhodly do věci vstoupit. Gregor se v této souvislosti podivuje nad tím, že ačkoli jde - jak soudí - pro banky o „fenomenální byznys“, zájem byl nevalný. „Chtěly podmínky jako u běžných hypoték. Přitom tak levné byty, hluboce pod reálnou tržní cenou, vysoce zkvalitňují hypoteční portfolio. Jako by je nezajímalo, že jsou to snové podmínky.“
Na logickou otázku, zda Komerční banka není náhodou depozitářem Komerční banky, odpovídá Gregor záporně. Sám by nebyl proti tomu, aby tento bankovní ústav spravoval městské finance, ale zastupitelstvo takový postup nepodpořilo. O tom, kde budou uloženy řádově miliardové výnosy z privatizace, zatím nebylo rozhodnuto. Opět se logicky nabízí Komerční banka, ale Gregor i zástupce náměstka generálního ředitele Komerční banky pro marketing a retail Petr Slabý považují tyto úvahy za předčasné. Slabý v souvislosti se zapojením banky do projektu zdůrazňuje snahu zůstat silnou korporátní bankou a zároveň rozšiřovat služby pro občany. Vyzdvihuje uzavřenou dohodu s městskou částí Praha 1: „Velmi si jí ceníme jako stabilizujícího prvku, který umožňuje jasně stanovit podmínky hypoték bez byrokratických překážek a splnitelných pro všechny věkové skupiny.“
Sen.
Pojištění rizika dostalo podmínky hypotečních úvěrů na komfortní úroveň. Znalci nechť posoudí sami speciální nabídku Komerční banky: Úročení v příštích pěti letech bude pět až pět a půl procenta. A to až do výše sta procent kupní ceny. Vše za situace, kdy průměrné, nedotované sazby hypotečních úvěrů činí šest procent a více a končí vesměs na 70 procentech kupní ceny. Případný vyšší objem úvěru pak citelně zvyšuje úročení. Dále – speciálně pro Prahu 1 - platí zdarma ocenění bytových jednotek a zdarma pojištění insolvence, vyřízení žádosti se všemi požadovanými podklady do dvou týdnů. Úvěr bude uvolněn nejpozději do týdne od podepsání smlouvy. O úvěr mohou žádat až čtyři spolužadatelé, a to i v případě, že smlouva o převodu vlastnictví jednotky není uzavírána se všemi žadateli.
Možná ještě podstatnější než sazby je skutečnost, že cesta nájemníků z Prahy 1 k bohatství je prosta závažnějších byrokratických překážek. Stačí vyplněná žádost o poskytnutí hypotečního úvěru, podepsaná kupní smlouva a doklad o příjmu.
Třesk.
Až začnou ti méně majetní z novopečených majitelů bytů na exkluzívních adresách své nemovitosti prodávat a stěhovat se do levnějšího, nemůže to nezasáhnout trh s byty v celé metropoli. Vzhledem k tomu, že řada poptávek, respektive nabídek je duplicitních a část obchodů jde mimo realitní kanceláře, nelze určit přesný počet v Praze obchodovaných bytů. Výkonný ředitel jedné z největších našich realitních firem RAK CZ Jaroslav Novotný odhaduje současnou nabídku na zhruba dva a půl tisíce bytů. Pokud by prodala své byty desetina privatizátorů z Prahy 1 – to je Novotného hrubý odhad – představuje to pět set bytů navrch. A co když má pravdu Gregor a bude prodávat každý druhý? Část nové nabídky bude trh schopen akceptovat, protože po drahém bydlení v Praze 1 je obecně velká poptávka. V krajních případech jsou kupci ochotni dát i 100 tisíc korun za metr čtvereční na Malé Straně nebo v Pařížské. Celkově však nová nabídka povede ke stlačení cen, mnohdy extrémních i v evropském kontextu. Realitní kanceláře by neprodělaly, ba naopak, protože by významně stoupl objem transakcí. Není vyloučeno, že pilotní projekt Prahy 1 výrazně ovlivní trh s byty v celostátním měřítku. O zkušenosti „jedničky“ se zajímají nejen některé další pražské obvody, ale i další města. V případě úspěchu není vyloučeno, že se obdobnou cestou vydají také další velcí majitelé bytů – například podniky. Souběžně by se ještě rychleji rozběhlo hypoteční úvěrování, které vykazuje nízkou platební delikvenci, banky pro něj mají dostatek zdrojů a situace je příznivá i z měnového hlediska. Pro obce je evidentně rozhodujícím lákadlem vydařené logistické, systémové zabezpečení projektu a rychlý finanční výnos. Gregor oprávněně tvrdí, že teprve když na to máš, můžeš pomýšlet na velkorysý rozvojový nebo sociální program. V Praze 1 má být užití prostředků z privatizace bytů vyřešeno v samostatném finančním projektu. Jako happy end tohoto článku poslouží záměr Prahy 1 vynaložit několik set milionů na velkorysou rekonstrukci a modernizaci obecní nemocnice Na Františku.
Privatizace bytů v Praze 1
Počet domů určených k rozdělení na jednotky 401
Počet bytových jednotek určených k privatizaci 5 177
Počet zaslaných nabídek na koupi bytu 2 192*
Počet akceptovaných nabídek 1 560*
Počet schválených kupních smluv 1 435*
Počet podepsaných kupních smluv 969*
Počet zaplacených bytových jednotek 693*
Zaplaceno v Kč 297 005 974,34*
*stav ke 4. říjnu 2002 Pramen: Městská část Praha 1
