Realitní bubliny rostou, dokud neprasknou. Jediné, co nevíme je, jak to přijde.
Ceny bytů v Praze z různých příčin rychle stoupají a pomalu je namístě mluvit o realitní bublině. Ta představuje hrozbu i v zemích jako Švédsko nebo Kanada, jimž se její prasknutí před necelými deseti lety úspěšně vyhnulo. Najít jednotící linku není příliš složité – je to především uvolněná politika centrálních bank, i když každý příběh má své specifické přísady do koktejlu.
Sydney, největší město v Austrálii, která už jednu generaci nepoznala ekonomickou recesi, bylo považováno za předražené již před pěti lety. Od té doby ceny stouply o polovinu – medián rodinného domu v okruhu deseti kilometrů od centra města je v přepočtu za milion australských dolarů (osmnáct milionů korun) a koupit něco ve slušném stavu v rozumné hodinové dojezdové vzdálenosti příměstským vlakem za půl milionu je terno. Pořídit si vlastní bydlení, což byla dříve samozřejmost, a neutrápit se dojížděním do centra, je dneska pro drtivou část mladé generace úplně nerealistická představa.
Přečtěte si o tom, proč je bydlení stále méně dostupné:
Nesnesitelná tíha bydlení
Ceny vyšponovala nikoli chybějící nabídka, neboť v Sydney, Melbourne nebo Brisbane se staví jako o život, ale zájem investorů, do značné míry ze zahraničí, především z Číny. Tam je Austrálie velmi oblíbená nejen jako turistická destinace, ale i jako místo, kam se posílají děti na školy a kde se nakupují byty (jako bezpečnostní pojistka a investice zároveň). Poptávku nabudila i možnost sjednat hypotéku, kdy lze až do konečného data splatnosti platit pouze úroky. Tahle konstrukce je mimořádně ošidná, zvlášť když se kombinuje s možností nulového hotovostního vkladu uchazeče. Sázka na vzestup cen nemovitostí v kombinaci s nízkými úrokovými náklady dovede samozřejmě poptávku nabudit, ale zároveň je to recept na pořádné nafouknutí realitní bubliny.
Jak ochladit trh
Rozpoznat přesně, kdy praskne, je mimořádně obtížné, ale když se tak nakonec stane, bývají důsledky mnohem nepříjemnější než třeba i velmi výrazný pokles na akciových trzích. Pro většinu lidí představují nemovitosti převážnou část jejich majetku, a pokud splácejí hypotéku, i výraznou zátěž jejich běžných příjmů.
Domácnosti zatížené vysokými hypotékami a vybavené jen minimálními likvidními finančními rezervami jsou tak hodně citlivé na růst úrokových sazeb, natož v případě třeba jen dočasné ztráty zaměstnání.
Takže co dělat, aby se zabránilo přehřívání trhu? Centrální banky velmi nerady upravují měnovou politiku kvůli tomu, že se na jednom trhu ustřelil cenový vývoj, zvedáním úrokových sazeb, což je plošný a málo zacílený nástroj. Úřady se snaží přijít s něčím, co by na vývoj reagovalo s trochu přesněji zaměřenou muškou. Arzenál sahá od zdanění kupní ceny nemovitostí přes omezení hypoték poskytovaných nerezidentům (čti cizincům) nebo podstatně zvýšené nároky v případě, že v dané nemovitosti nehodlá žadatel bydlet. Je možné stanovit vzájemný poměr příjmů k nákladům na obsluhu dluhu či regulovat maximální přípustnou finanční páku – poměr hypotéky k odhadní ceně.
Poptávku dovede hodně zchladit například omezení daňové uznatelnosti úrokových nákladů, což je zvlášť v zemích s vysokými sazbami daně z příjmů významné daňové zvýhodnění, které čerpají především bohatí individuální investoři nebo právnické osoby. Jestli si myslíte, že nelze smíchat všechno dohromady, tak lze. Jestli se domníváte, že ani tohle nemusí stačit na zastavení pořádně rozjeté lokomotivy, pak máte pravdu. Jednak vynalézavost obcházení předpisů je při vysokém zájmu ohromná, jednak jsou některá opatření mimořádně neoblíbená, zvlášť když se vztahují na domácí obyvatelstvo s hlasovacím právem.
Chlazení zájmu cizinců zase naráží na pravidla pro volný pohyb kapitálu, případně na bilaterální investiční dohody, které přiznaly investorům národní zacházení, a tohle lze interpretovat jako jasné příklady diskriminace.
Kde se pásla stáda zeber
Navíc boomem jsou všichni okouzleni a horizont posetý stavebními jeřáby bývá dáván jako jasný příklad pokroku a hospodářského vzestupu země. V keňském Nairobi je dnes více výškových budov než v Praze při zhruba třetinovém nominálním HDP Keni oproti českému. Příští rok by se měla dostavět Nairobi Tower, s třemi sty metry a 66 patry nejvyšší budova v Africe. Nejde jen o kanceláře a luxusní byty v mrakodrapech. Stavební boom je vidět i na vzdálených předměstích, ale není poháněn levnými úvěry, ostatně na hypotéku v přepočtu za půl milionu korun s desetiletou splatností a nominálním úrokem 17,1 procenta p. a. podle posledního přehledu Mezinárodního měnového fondu dosáhne svým příjmem asi tak 3,8 procenta městského obyvatelstva.
Přečtěte si také o zpřísňování podmínek pro úvěry:
Odbržděné hypotéky: poslanci se staví na odpor rozšíření pravomocí ČNB
Hezké předměstské bungalovy s domkem pro služebnictvo a tisícimetrovou zahradou, jež vyrůstají tam, kde se dvě generace zpátky popásala stáda zeber, vyjdou tak na deset milionů korun. Přesto se stavějí i bez hypoték. Někdo za tím vidí pračku peněz z domácí rozbujelé korupce, někdo má za zdroj ilegální zisky somálské mafie, někdo poctivě vydřené peníze od keňské diaspory. Také se na ně skládají celé rozvětvené rodiny jako na investici, která by měla uchránit kapitál před zdejší dosti vysokou inflací.
Ať už je postavil kdokoli, jsou k pronajmutí – návratnost investice je asi 28 let. Stejná jako v Praze.
O bydlení v Česku i v Evropě dále čtěte:
