Možná jste o tom už taky slyšeli: Praha je drahá. Přesněji řečeno: Je hodně drahá. A nemám na mysli zrovna situaci, kdy si chcete zajít s přáteli na večeři. Mám na mysli celkový život v Praze. Jistě, mohli byste namítnout, že Praha také má nejvyšší mzdy v Česku. Jenomže to pořád není úplně to, co mám na mysli. V Praze je drahé žít, protože je v ní drahé hlavně bydlet, a to mnohem dražší, než by bylo vysvětlitelné výší pražských platů.
Procentuální porovnávání vývoje cen pražských bytů proti zbytku republiky je jen jednou částí příběhu. Bylo by překvapením, kdyby ceny nemovitostí byly v celé republice stejné. Velikost cen bytů určuje mnoho proměnných od ekonomické vyspělosti regionu až třeba po přírodní krásy v okolí. A že budou rozdíly mezi cenami nemovitostí v různých koutech republiky propastné, je jasné už z toho, jaké rozdíly panují v míře nezaměstnanosti.
Ale když naše společnost vypracovala studii, která měla odpovědět na otázku, jak moc je dražší bydlení v Praze oprávněné, jednoznačně z ní vyšlo, že „normálními“ vysvětleními, jako je míra nezaměstnanosti, ceny nemovitostí v Praze odůvodnit nelze. Praha je prostě výš, než by měla být.
V Praze v úvodu roku 2017 vyšel nákup 1 m2 nového bytu na 72 131 korun. Za tuto cenu by se dalo v Libereckém kraji s nejlevnějšími byty pořídit 2,74 m2 bytu. Proti Libereckému kraji jsou tedy ceny nových bytů v Praze vyšší o 175 procent. Jenže zároveň podle posledních dat činila průměrná mzda Pražana 35 187 korun a byla pouze o 28 procent nad celorepublikovým průměrem. A ještě jinak. Průměrná česká domácnost vynaloží na splátku hypotéky, jejíž výše by odpovídala průměrné ceně bytů, zhruba 37 procent svých čistých měsíčních příjmů. Ale pražská domácnost vydá na splátku hypotéky v průměru 69,9 procent svých příjmů.
Přečtěte si o rozvoji pražských brownfieldů:
Pražské brownfieldy ožívají. Developeři v nich plánují postavit 54 tisíc nových bytů
Pokud nás toto srovnání nepřesvědčilo o tom, máme tu další - mezinárodní srovnání. Konkrétně výzkum, který společně na podzim loňského roku prováděly společnosti Trigema, Skanska Reality a Central Group. Podle této studie má průměrný nový byt v Praze 71,6 m2 a jeho cena činí 4,8 milionu korun. Průměrný Pražan za něj utratí veškeré své příjmy za 11,5 roku. Průměrný obyvatel Bratislavy na tamní průměrný byt vydělá teoreticky za necelých devět let, Vídeňan za téměř 10 let, obyvatel Varšavy a Berlína už jen za 6,4 roku. Ale v čem je tedy hlavní důvod?
Ten důvod se jmenuje zamrznutí pražského realitního trhu. Česko – a zejména pak Praha – totiž disponuje jedním z nejdelších procesů povolování staveb v Evropě. Lhůta pro získání všech povolení k menší stavbě činí v Česku 247 dní. To je modelová lhůta, kdy jsou za sebe vyskládány všechny zákonem dané správní lhůty.
Tato doba však nezohledňuje odvolání, nečinnost orgánů, nedodržování lhůt, správní žaloby, soudní přezkumy atd. 247 dní tak platí jen v případě, že jsou důsledně dodržovány předepsané lhůty. Pokud dojde na odvolání, správní žaloby a přezkumy, lhůty narůstají. Zatímco v roce 2017 délka realizace bytového projektu v Praze v průměru činila 3 roky, v roce 2012 to bylo 5 let a v roce 2017 už 7 let.
Jenomže i ve stavebnictví platí, že čas jsou peníze. Dlouhé roky nevydrží čekat na zahájení stavby každý. To dokáží jen skupiny dostatečně zásobené kapitálem. A také časem všechno stárne, technologie se mění. Pokud čekáte 10 let na možnost stavět, projekt musí zákonitě zastarat.
Výsledkem tedy je, že protahování výstavby výrazně omezuje konkurenci na pražském stavebním trhu. Menší developeři jsou požíráni velkými nebo zcela odcházejí. Stejně tak silní lokální investoři ohlašují, že pro nestabilitu opouštějí sektor developmentu v Praze. To jednoznačně přispívá k tomu, že cena pražských bytů je neúměrně přepálená.
Autorka je ředitelkou analytického domu Next Finance
Dále čtěte:
ČLÁNKY DO MAILU