Regulované nájemné v Praze na mnoha místech dohnalo to tržní. Majitelé většinou nemohou požadovat po nájemnících závratné částky navíc
Před třiceti lety se Šárka nastěhovala do jednoho pokoje v Nuslích. Tehdy ještě nešlo o byt, ale tzv. přístřeší. S tím, jak ostatní obyvatelé rozděleného bytu umírali nebo odcházeli, postupně expandovala do dalších místností. Na své náklady nechala udělat rozvody plynu a vody, podlahy, koupelnu, pořídila si kuchyňskou linku. Dnes žije v 3+1, ve kterém patří majiteli vlastně jen holé zdi. Šárka měla trochu smůlu. Roky sice platila regulované nájemné, které bylo po revoluci na hony vzdálené tomu tržnímu, dům ale dostal zpět restituent, takže se jí netýkala rozsáhlá privatizace obecního fondu. Byt tedy nezískala za „hubičku“ do osobního vlastnictví a regulovaný nájem se jí postupně vyšplhal na 11 tisíc. Tuto částku považuje v domě z první republiky bez zásadní rekonstrukce za přiměřenou. „Zatím mě nikdo nekontaktoval s tím, že bych měla platit víc.
A kdyby, bránila bych se. Klidně i u soudu.
A když na to přijde, mohla bych odejít i s těmi trubkami ve zdi,“ říká. Přiznává ale, že by se jí neodcházelo lehce. Ten byt je její domov.
Šárka prožívá scénář, který je v Praze obvyklý.
Žádné velké drama zatím závěr regulace nájmů nepřinesl. Majitelé domů se buď ještě nezorientovali, nebo prostě zjistili, že jejich „regulanti“ už vlastně platí tržní ceny a těch pár stovek měsíčně, které by možná mohli dostat navíc, jim nestojí za kontakt s justicí a riziko ztráty prověřeného nájemníka.
Se začátkem letošního roku definitivně zmizel poslední relikt socialistické ekonomiky uprostřed tržních cen. Završení 23letého procesu se velmi pravděpodobně obejde bez zástupů bezdomovců a zavalených soudů, jak předpovídali skeptikové. Konec umělé deformace části nájemního bydlení navíc přinese jednu podstatnou změnu: nájemník přestane být konečně považován za přisáté klíště a stane se z něj respektovaný partner pana domácího.
Raději levnější domov než dražší noclehárna „Nájemné nezvyšujeme plošně. Postupujeme velmi individuálně i podle toho, kdo je nájemník a jaký je byt. Maximálně jsme zdražovali o patnáct procent v několika bytech na Vinohradech, jinak do deseti procent. Někde vůbec,“ říká Jiří Pácal, ředitel společnosti Central Europe Holding, která vlastní v metropoli stovky nájemních bytů. Tzv. regulovaní nájemníci bydlí zhruba v šedesáti procentech z nich.
Pácal předpokládá, že se bude soudit snad jen v jednom případě. Má proto dobrý důvod. „Nejde jen o peníze, ale i o vztahy. Regulované nájemníky si hýčkáme. Jsou v bytech zvyklí, zabydlení a stabilně platí,“ vysvětluje, proč nechce přijít o lidi, kteří vnímají byt jinak než jako noclehárnu. Bytů je už dostatek, tržní nájemné v posledních letech vytrvale klesá, to regulované naopak poměrně výrazně rostlo, takže se cenové hladiny takřka vyrovnaly.
V Praze stouplo v posledních dvou letech regulované nájemné v průměru o 14 procent, tržní nájem přitom poklesl za poslední čtyři roky o 18 procent. „Ještě v roce 2007 jsem pronajímal kompletně zrekonstruovaný byt 2+kk na rozhraní Vinohrad a Žižkova za 30 tisíc korun. Dnes za 11 tisíc,“ přikyvuje Pácal.
Ondřej Diblík, analytik poradenské a realitní společnosti Lexxus, je přesvědčen, že deregulace je rozumně myslícími lidmi chápána jako očistný ekonomický proces vedoucí k normálnímu prostředí smluvních nájmů.
„Mnoho majitelů upřednostní vrabce v hrsti a přijde s akceptovatelnou výší nájemného. Jiným může zůstat nemovitost neobsazená a budou marně čekat. I to je tržní prostředí – pro obě strany stejně výhodné i riskantní,“ dodává. Diblík upozorňuje, že v některých případech už došlo dokonce ke snížení navrhovaného nájemného oproti současnému regulovanému. „Je to způsobeno výrazným poklesem tržních cen bytů a zohledněním skutečného stavu konkrétního bytu a zařízení,“ vysvětluje.
Výnos nejistý Někteří majitelé bytů už ani nezvyšovali regulovanou činži na maximální povolenou mez. „Pro nás je takřka nereálné pokoušet se zvyšovat regulovaný nájem. V případech, kdy jsme použili jednostranné zvýšení nájmu i v roce 2012 a navýšili jsme nájemné na povolených 143 korun za metr čtvereční, většina nájemců se nám z těchto bytů odstěhovala,“ říká Marek Bartoň, zástupce společnosti vlastnící desítky domů v Praze 1, která přestává být považována za příjemnou rezidenční lokalitu (vyjma exkluzivních bytů s výhledem na Pražský hrad).
Bartoň si spočítal, že poté, co mu odejde regulovaný nájemník, musí do bytu investovat v průměru 400 tisíc korun – například do výměny kotle, nové kuchyňské linky a opravy omítek a podlah. Na konkrétním příkladu dvoupokojového bytu v blízkosti Václavského náměstí ukazuje, že mu výnos z bytu po této investici klesne ještě o bodík níže, než kdyby si udržel nájemníka s regulovaným nájmem na úrovni roku 2011. Ten u takového bytu činil 8760 korun, na trhu by se byt pronajal za deset tisíc korun. Ve finále se to přesto nevyplatí. Kromě investice do úpravy bytu musí totiž majitel kalkulovat i s poměrně vysokou fluktuací smluvních nájemníků, kteří většinou nestojí o dlouhodobé nájemní smlouvy – pokud byt neupravují na vlastní náklady, většinou požadují jen roční kontrakt s možností prodloužení.
Pokud už si nájemník nechce pořídit vlastní bydlení, snaží se udržet si svobodu.
S výnosovou kalkulačkou dokáže pěkně zamávat i nájemník neplatič. „Já jim říkám nájemní turisté. Vědí, jak to chodí, že se jim v podstatě nic nestane. Zaplatí kauci a jeden nájem, potom půl roku, rok i dva bydlí zadarmo. A jdou zase o dům dál,“ říká Pácal.
O jak osudové setkání může za současného stavu legislativy jít, vysvětluje už několik let pořád dokola. Jako majitel bytu musí vyčkat tři měsíce, kdy nájemník neplatí, potom se teprve může pokusit doručit mu výpověď. Od prvního následujícího měsíce začíná běžet tříměsíční výpovědní lhůta, a pokud se vyžírka z bytu ani pak nevystěhuje, musí majitel podat žalobu na vyklizení. Když soud do roka rozhodne – zpravidla tak dlouho to trvá – může si majitel najmout exekutora, kterého ale také zaplatí. Takový je legální postup. „Jednou to trvalo tři roky a dlužné nájemné jsem samozřejmě nevymohl,“ dodává Pácal.
Počet neplatičů odhaduje do pěti procent, pro něj jsou ale důvodem, aby byty, které vlastní sám jako fyzická osoba, pronajímal už jen známým nebo známým známých. O podobnou zkušenost je bohatší i Marek Bartoň. „Ve dvou případech jsme se po několikaletém sporu domohli vystěhování neplatičů. Dlužné částky na nájmu a službách jsme raději odepsali jako nevymahatelné,“ říká.
Normální je se (ne)soudit Na podzim obdrželi nájemníci panelových bytů na sídlišti Letňany od majitele jednotek – společnosti CPI Byty – dopis s návrhem na zvýšení činže. Vystrašil je natolik, že se sešli na místní radnici. „My jsme nájemníkům jen zprostředkovali místnost, aby se nemuseli svolávat v kočárkárnách. Snažil jsem se jim sdělit, že se neděje nic mimořádného, jen jsou konfrontováni s vlastní odpovědností za své bydlení, na což nebyli zvyklí. I soudit se je přece normální, pokud se dva nedomluví. Stejným způsobem se mohou nájemníci domáhat i snížení nájmu, pokud by se jim zdál vysoký,“ říká starosta Letňan Ondřej Lněnička, povoláním advokát.
Pokud chtěl majitel zvýšit činži hned od Nového roku, musel už své nájemníky kontaktovat.
Nájemné se zvyšuje třetí měsíc po doručení návrhu na jeho zvýšení. Pokud ovšem nájemníci souhlasí. Jelikož už majitelé nemohou jednostranně zvyšovat nájemné do výše dané tabulkami, nemůže nájemce nikdo donutit dodatek smlouvy podepsat. „Nájemce nemá povinnost návrh pronajímatele akceptovat. Pokud tak nehodlá učinit, nemusí reagovat vůbec. V takovém případě má pronajímatel jedinou možnost, a to navrhnout, aby výši nájemného určil soud. Nájemce se tak stane účastníkem soudního řízení jako žalovaný,“ říká právník Marek Epstein z kanceláře Doleček Advokáti.
Upozorňuje, že soudy se zpravidla táhnou několik měsíců, v případě odvolání i déle než rok. Soud potom ovšem určí zvýšení nájemného zpětně ke dni, kdy mu pronajímatel doručil žalobu. Nakonec tedy může jít o docela vysokou částku. Soud rozhoduje zejména na základě znaleckých posudků předložených účastníky řízení, může si zadat i vlastní revizní posudek. I ten pak ale bývá součástí nákladů soudního řízení, které obecně platí ten, kdo neuspěl. Mapa nájemného zveřejněná na stránkách ministerstva pro místní rozvoj bývá jen částečným vodítkem. Nájemné by totiž mělo odpovídat i stavu konkrétního bytu, nejen místu. Navíc data jsou tam z roku 2011, což nemusí odpovídat cenám roku 2013. První rozsudky Původně měla regulace upravená zákonem o jednostranném zvyšování nájemného – zákon platil od roku 2006 a napsán byl skupinou expertů narychlo poté, co Ústavní soud konstatoval, že není možné určovat výši nájemného (zmrazené bylo od roku 2002) vyhláškou ministerstva financí – skončit už v roce 2010. Jenomže politici se zřejmě lekli, co by se mohlo stát v Praze, a termín ve všech krajských městech vyjma Ústí nad Labem a Ostravy o dva roky posunuli. Situace v experimentálních metropolích potvrzuje, že se nic moc neděje. Tam, kde se pronajímatel a nájemce nedohodli, rozhoduje soud a žalob jsou zatím spíše stovky, nikoli desetitisíce, jak předpokládaly černé scénáře.
Největším majitelem bytů na Ostravsku je společnost RPG Byty Zdeňka Bakaly. Ta se s většinou nájemníků nakonec domluvila na postupném navyšování nájmů bez asistence soudu. „Z našich 43 500 bytů se ukončení deregulace nájemného týkalo 35 600 domácností. Těm jsme na konci roku 2010 nabídli, že náreport jemné budeme postupně navyšovat v letech 2011 až 2013. V prvním roce se jednalo maximálně o 7,50 korun za metr, v dalších dvou letech maximálně o pět korun. Navíc jsme se zavázali, že nájemníkům, kteří na náš návrh přistoupí, vyměníme do konce roku 2014 okna, aby uspořili na energiích,“ říká Petr Handl, mluvčí RPG. Firma podala jen 15 žalob, žádná zatím není rozhodnuta. První rozsudky už ale obdržela společnost CPI Byty, kterou vlastní Radovan Vítek. Žalob firma podala stovky, rozhodnutých je zatím několik desítek. „Myslím, že jsme spokojeni my i nájemníci,“ hodnotí výsledek Michaela Winklerová, mluvčí CPI. Soudy většinou stanovily výši nájmu nižší, než CPI Byty požadovala v žalobách, ale na úrovni, kterou firma původně předkládala v mimosoudních návrzích, proto ji považuje za „plně uspokojivou“. Nájemníci museli doplatit zvýšené nájemné zpětně, firma ale zase musela hradit náklady soudního řízení.
CPI vlastní zhruba 13 tisíc bytů po celé republice. V roce 2010 se deregulace týkala necelých osmi tisíc bytů v deseti městech. Rozmezí tehdejších regulovaných nájmů dosahovalo například v Litvínově 25 korun za metr čtvereční, v České Lípě 46 korun a v Ústí nad Labem 29 korun. Rozdíl mezi regulovaným a tržním nájemným byl v těchto regionech poměrně vysoký. V Praze vlastní CPI Byty jen zhruba sedm stovek bytů právě na sídlišti v Letňanech (byty bývalé firmy Avia Letňany).
„Právě Letňany jsou pro nás bezproblémové, takže rozruch kolem zdejšího zvyšování činží považujeme spíše za uměle vytvořený.
S většinou letňanských nájemníků už jsme dohodu o zvýšení nájemného podepsali, takže zde žádné soudní spory nepředpokládáme. Nájemné zde zvyšujeme v průměru o dvě až sedm korun za metr čtvereční, v jiných regionech byl přitom nárůst v mnohem vyšším řádu,“ říká Winklerová. Nájemníky na pražském sídlišti by měla podle ní potěšit právě probíhající výměna dřevěných oken za plastová a osazení měřidel spotřeby tepla. Právě možnost těchto úspor využívala i CPI jako motivační prvek pro ty nájemníky, kteří se s firmou dohodli na zvýšení nájmů bez soudu.
Graf
Vývoj tržního nájemného v Praze (v Kč/m2)
Češi rádi vlastní V Česku je 3,89 milionu obydlených bytů. Za posledních deset let vzrostl počet bytů ve vlastnictví 2,5krát hlavně díky rozsáhlé privatizaci obecních bytů a převodu družstevních bytů do osobního vlastnictví. Počet nájemních bytů se snížil téměř o třetinu.
O autorovi| Hana Boříková, borikova@mf.cz
