Do soutěže o pozemky se přihlásilo sedmnáct zájemců
Jaro co jaro se sjedou zástupci developerů, architektů a investorů do francouzského Cannes na veletrh MIPIM, kde představují nejzajímavější projekty, které chystají na nejbližší dobu. Evergreenem zástupců pražského magistrátu byl rozvoj Rohanského ostrova. Několik let představovali powerpointové prezentace, jež měly upoutat pozornost potenciálních investorů a developerů, kteří by lokalitu změnili v nové městské centrum. Několikaleté opakování stejných informací vedlo k jedinému – nikdo je nebral příliš vážně. Ani letošní ročník veletrhu nebyl výjimkou. Pesimisté se ale spletli. Magistrát v polovině května vyhlásil soutěž, v níž hledá soukromého investora pro projekt využití dvaceti hektarů z celkových šedesáti, se kterými na Rohanském ostrově disponuje. Realitní odborníci tvrdí, že tyto parcely jsou posledním rozlehlým územím v majetku města, které není zastavěno. Tendr na rozvoj Rohanského ostrova, který zasahuje do městských čtvrtí Karlín a Libeň, je v současnosti největší příležitostí, kterou magistrát nabízí všem, jež se pohybují v nemovitostech. Vítěz výběrového řízení získá nejprve pozemky do pronájmu a později je bude moci od magistrátu koupit. Parcely jsou v územním plánu označeny jako velká rozvojová oblast. Investoři, kteří o Karlín a Libeň ztratili po povodních zájem, se s výstavbou protipovodňových opatření do těchto čtvrtí vracejí. Developerská společnost Europolis pracuje na projektu River City. Další pozemky u Rohanského nábřeží zakoupila společnost Real Estate Karlin Group. Za Libeňským mostem připravuje projekt Libeňské doky. Na protilehlé straně řeky hodlá společnost Lighthouse Vltava Waterfront Towers postavit moderní rezidenční čtvrť Marina s více než tisícovkou bytů. Radikální rozvoj se v oblasti zřejmě vyhne pouze ostrovu Štvanice, na němž památkáři nadále hájí historický zimní stadion.
Jen pro majetné.
Magistrát vybere vítěze soutěže na pozemky Rohanského ostrova ve dvou kolech. „Dvoukolové řízení je model, který se nám osvědčil například při prodeji Richterova domu. Ve druhém kole uchazeči soutěžili o co nejvyšší cenu. V případě Rohanského ostrova to bude stejné,“ vysvětluje náměstek primátora Pavel Klega. Kolik město od prodeje pozemků očekává, nechce přesně vyčíslit. Hovoří o stovkách milionů korun, ale částka by se mohla vzhledem k obvyklým cenám v okolních lokalitách pohybovat i mezi jednou až dvěma miliardami korun. Například skupina J&T koupila na Rohanském ostrově loni od pražského dopravního podniku 4,3 hektaru pozemků v areálu bývalé Pražské strojírny za 225 milionů korun. Podobně rozlehlý pozemek, jako o který se nyní soutěží, se Správě železniční dopravní cesty loni podařilo prodat společnosti Orco. Ta za necelých 25 hektarů u nádraží Bubny zaplatila miliardu korun, přitom na holešovických pozemcích vázne stavební uzávěra. S tímto problémem se vítěz právě běžícího tendru potýkat nemusí. Územní plán počítá na Rohanském ostrově se zástavbou, která by se neměla příliš lišit od okolní zástavby městské čtvrti Karlín. Jsou tu vyčleněny rezidenční i komerční plochy, přičemž žádný typ by neměl výrazně převládat. Budoucí investor se bude muset pouze smířit s tím, že na ostrově nepostaví mrakodrapy. Výše kupní ceny za pozemky bude rozhodovat až ve druhém kole soutěže. Ze zadávacích podmínek, které má týdeník EURO k dispozici, vyplývá, že kromě financí bude rada města u každého zájemce posuzovat také reference o podobných projektech, návrh koncepční studie projektu, složení realizačního týmu, navržené smluvní pokuty a lhůtu, ve které jsou soutěžící schopni svou vizi Rohanského ostrova uskutečnit. Pořadí důležitosti jednotlivých kritérií není v podmínkách stanoveno. Náměstek Pavel Klega nicméně avizoval, že rozhodující bude cena. Uchazeči, kteří postoupí do druhého kola, musejí složit peněžitou jistinu alespoň ve výši sto milionů korun. Ta nebude vítězi vrácena, ale půjde na úhradu nájemného za parcely a o zbytek se sníží část kupní ceny. „Investor utratí na ostrově miliardy korun, musí být tedy schopen složit takovou částku,“ říká Klega. Výsledek soutěže by měl být zveřejněn zhruba do dvou měsíců. Vítěz soutěže vypracuje studii dle soutěžního konceptu, která musí respektovat urbanistické celky vymezené městem. Teprve když obdrží územní rozhodnutí, bude moci pozemky od města koupit. Do té doby bude platit roční nájemné za každý metr čtvereční ve výši 190 korun.
Těžké váhy.
Magistrátní úředníci zřejmě museli vyčlenit pro nabídky developerů samostatnou místnost. Město jich obdrželo sedmnáct, jedna z nich váží včetně modelů a dokumentace 75 kilogramů. Obálky s nabídkami se rozlepí v pondělí 17. září. Již před startem prvního kola se spekulovalo o tom, že na nové podobě Rohanského ostrova se budou chtít podílet všichni velcí developeři, kteří v Česku působí. Zájem o Rohanský ostrov potvrdila týdeníku EURO společnost ICKM, která se až dosud zaměřovala hlavně na výstavbu rezidenčních projektů a rekonstrukci historických budov v centru Prahy. „Neznám velkého developera, který by o pozemky nestál,“ konstatoval Omar Koleilat, výkonný ředitel společnosti Crestyl, jež ICKM majetkově ovládá. Dalším uchazečem je developerská firma Real Estate Karlín Group (REKG). „Předpokládám, že o soutěž bude značný zájem, protože jde o poslední volné pozemky v majetku města, které jsou v blízkosti centra. V našem případě je účast v tendru logická a v podstatě automatická záležitost, protože v Praze 8, konkrétně v lokalitách Karlín a Libeň, pracujeme již od roku 1993,“ říká Milorad Miškovič, marketingový ředitel REKG. Spekuluje se také o tom, že na rozvoji Rohanského ostrova se bude chtít podílet také skupina J&T, která své působení v Karlíně začala loňskou akvizicí chátrající továrny Pražských strojíren. Zástupci skupiny ale nechtějí tendr na Rohanský ostrov komentovat. Nabídku podala také společnost Sekyra Group. „Připravili jsme ve spolupráci se společností Arcadis Project Management návrh nové čtvrti Zelený ostrov. Projekt je založený na energetických úsporách a zvýšeném ohledu k životnímu prostředí. Do centra města u Vltavy se opět vrátí život. A to nejen díky nové bytové zástavbě, ale i přilehlé rekreační zóně, kde nebudou chybět ani ostrovy se zelení. Jeden z nich bude dokonce přírodní rezervací - a to přitom jen několik minut od centra Prahy,“ popisuje koncept Radek Polák, marketingový ředitel Sekyra Group. Týdeník EURO má informace, že o rozvoj ostrova soutěží také společnost Europolis. Naopak developerská firma ING Real Estate Development, která v Česku pracuje na rozsáhlých projektech, se do tendru nepřihlásila.
Návrat velkých Benátek.
Pražský Rohanský ostrov získal dnešní název po měšťanovi a tesařském mistrovi Josefu Rohanovi, který jej koupil v roce 1850. V té době tu mezi kvetoucími keři a růžemi korzovali Pražané. Za první republiky se však z Rohanského a Libeňského ostrova stala periferie, později se na tomto území plánovala průmyslová zóna. Záměr se však po druhé světové válce nepodařilo uskutečnit stejně jako představy socialistických budovatelů, například projekt velkého olympijského centra na Maninách. V současné době je území z větší části nezastavěné, jen s několika provizorními stavbami, zahrádkářskými koloniemi a autobazary. Lokalitu by mělo ještě před aktivitami soukromého investora oživit nové rameno řeky, které obnoví staré koryto Vltavy. Současná podoba území totiž zdaleka neodpovídá té původní. Ještě na počátku 20. století tekla řeka od ostrova Štvanice velkým obloukem až k dnešní ulici Sokolovská a vytvářela skupinu ostrovů. Největším z nich byl právě Rohanský ostrov. Celému území se říkalo velké Benátky.
„Rameno řeky se již projektuje, ministerstvo zemědělství vyčlenilo prostředky v rámci protipovodňových opatření. Rameno totiž zlepší chování řeky při povodni,“ konkretizuje plány bývalý náměstek primátora Jan Bürgermeister. V budoucnu vznikne na soutoku horního a dolního karlínského ramene Vltavy veřejnosti přístupné území s vodní kaskádou. V jižní části ostrova bude návštěvníkům k dispozici přírodní amfiteátr s jevištěm na ploše řeky, v severní části ostrova bude přístav pro osobní lodě.
Nový kanál také potěší milovníky bydlení u vody, na velké části sousedních pozemků by měly být postaveny obytné domy. Studie architektonického ateliéru A+R System, kterou vypracoval před třemi lety na zakázku Prahy, uvádí, že by v lokalitě mohly vzniknout až čtyři tisíce bytů, dále 350 tisíc metrů čtverečních administrativních ploch a více než pět tisíc čtverečních metrů určených pro obchodní prostory. Pro kanceláře a obchody je navíc určen pás přiléhající k ulici Sokolovská a k plánované prodloužené ulici Pobřežní, do níž by měla být převedena část automobilové dopravy ze Sokolovské. Rekonstrukce za téměř miliardu korun čeká i Libeňský most.
Rohanský ostrov, stejně jako celý Karlín, k němuž patří, poničila v srpnu 2002 katastrofální povodeň. Nyní již tuto čtvrť chrání před případným opakováním přírodní katastrofy zábrany, jejichž výstavba stála 626 milionů korun. Většina parcel na ostrově, které město v soutěži soukromníkům nabízí, je v chráněné části ostrova. V letošním roce chce magistrát vložit do modernizace Rohanského ostrova dalších bezmála 208 milionů korun. Z těchto peněz chce financovat projektové a inženýrské práce, demolice objektů, trasování inženýrských sítí a terénní úpravy. Město již v minulosti investovalo značné prostředky do scelování pozemků na Rohanském ostrově. Před dvěma lety vykoupilo od dopravního podniku za necelou půlmiliardu zhruba 30 hektarů parcel a loni vyměnilo s Metrostavem jeho zchátralé provizorní stavby na ostrově, které stavební firmě původně sloužily jako zázemí pro stavbu metra, za pozemky na Žižkově s rezidenčním projektem v hodnotě 234,3 milionu korun.
Ostrov bez plavců.
Rozvoj Rohanského ostrova soukromým investorem koliduje s původními představami města. V případě pořádání olympijských her v Praze by zde měla stát sportovní zařízení. Na ostrově se měl nacházet hlavní plavecký olympijský areál pro dvanáct tisíc diváků. Praha moderní plavecký areál potřebuje a po skončení her by komplex soužil veřejnosti, doplněný o další služby, jako jsou fitcentrum, solária a sauny. Studie PricewaterhouseCoopers Česká republika nastínila ještě možnost transformace areálu na zábavní akvacentrum s vlnovým bazénem, tobogány a vodními atrakcemi. Rozšířením o hotel s kongresovým centrem, obchodní plochy a další volnočasové aktivity mohl u Vltavy vzniknout rozsáhlý sportovní areál. Tyto plány ale s prodejem pozemků padají. „Mám pocit, že město opustilo ideu plaveckého bazénu. Zřejmě se počítá s tím, že se dostaví Šutka a opraví Podolí, což by ale nemuselo pro olympiádu stačit. Upozorním na to, že plocha na Rohanském ostrově je pro plavecký areál nejvhodnější,“ říká Světlana Kubíková, poradkyně primátora a bývalá ředitelka Útvaru rozvoje města, který zpracoval koncept olympijských her. Dodává, že na Rohanském ostrově jsou vymezeny plochy pro sportovní účely územním plánem, a ten nelze jednoduše měnit. „Být investorem zamyslela bych se nad konceptem PricewaterhouseCoopers. Všude nemohou být jen administrativní budovy a obchodní centra,“ tvrdí Kubíková. Náměstek primátora Pavel Klega ale říká, že myšlenka olympijského ostrova je definitivně pohřbena. Prý se počítá s dostavbou Šutky – železobetonového monstra v Praze 8, kterého se v průběhu posledních deseti let pokoušela Praha několikrát neúspěšně zbavit.
Tendr v kostce
- O co se soutěží: pozemky na Rohanském ostrově ve vlastnictví Prahy v katastrálním území Karlín a Libeň. Parcely jsou ohraničené protipovodňovou ochranou a ulicí Štorchovou a budoucí komunikací Pobřežní III. Celkem jde o 21 hektarů.
- Průběh tendru: dvoukolové výběrové řízení, výsledek by měl být znám do dvou měsíců.
- Účastníci prvního kola soutěže: sedmnáct developerů a investorů.
- Cena pozemků: až dvě miliardy.
