Rakušané se zbavují části realitního portfolia a zpomalují development
Tak hezky to začalo. Rakouská společnost Immoeast využila realitního boomu na trzích střední a východní Evropy. Nakupovala, investovala, stavěla. Expanzivní strategie v době růstu slavila úspěch. Svým akcionářům přinášela firma ročně zhodnocení, které bylo nesrovnatelně vyšší než u jiných titulů. Jenže finanční krize, která tvrdě zasáhla všechny ty, kteří se pohybují na realitním trhu, se v případě firmy Immoeast a její matky Immofinanz prolnula s problémy uvnitř obou společností. Místo nákupů se začalo prodávat a u každého developerského projektu se zvažuje, zda s ním vůbec začít. Jak dopadne příběh největších realitních investorů ve střední a východní Evropě, si dnes netroufá nikdo předpovídat. „Stát se může cokoliv,“ tvrdí jeden z realitních makléřů.
Slibné začátky
Společnost Immofinanz vznikla v roce 1990, její dcera Immoeast o devět let později. Na burze ve Vídni se akcie Immofinanzu obchodují od roku 1996, cenné papíry Immoeastu jsou kótovány od roku 2004. Hodnota Immofinanzu vzrostla od uvedení na burzu do jara 2007 o 280 procent. Roční zhodnocení tak dosahovalo čtrnácti procent. Ještě strmější vzestup zaznamenala společnost Immoeast. Její akcie vydělaly od vstupu na burzu do začátku loňského roku 105 procent, a připsaly si tak roční zhodnocení 25 procent. Pochopitelně že mezi investory byl o titul zájem. Svědčí o tom i to, že v březnu loňského roku společnost Immoeast oznámila záměr navýšit základní kapitál o rekordní částku 2,8 miliardy eur, což byla vůbec největší transakce mezi evropskými společnostmi zaměřenými na reality. Kvůli značnému zájmu byla emise dvakrát přepsána. Immoeast se tím se svou kapitalizací 8,6 miliardy eur stal tehdy třetí největší evropskou realitní společností.
Immofinanz investuje prostřednictvím tří dcer: Immoaustria působí v Rakousku, Immowest v západní Evropě a Immoeast ve střední, východní a jižní Evropě. Z oficiálních dat společnosti Immoeast datovaných ke konci července letošního roku vyplývá, že více než 31procentní podíl portfolia připadá na rumunské reality, český trh je zastoupen z více než dvanácti procent.
Immoeast byl jedním z prvních velkých rakouských realitních investorů, kteří přišli do Česka. Rakušané brzy získali v regionu střední a východní Evropy dominantní postavení. Utráceli miliardové částky. „Šroubovali ceny, přepláceli trh. Skupovali všechno, co bylo k mání,“ uvedl pro týdeník EURO jeden z realitních makléřů. „Nebyli sami, kdo takto postupoval. Měli ale výhodu, že na český trh vstoupili brzy. Disponovali hodně penězi a nakupovali kvalitní i méně kvalitní objekty,“ dodává další broker. V polovině loňského roku Immoeastu jen v Česku patřilo 79 budov s pronajímatelnou plochou přes 1,29 milionu metrů čtverečních. „Chceme se stát absolutní jedničkou na středo- a východoevropském trhu s nemovitostmi. Jsme nejaktivnějším investorem v této oblasti,“ řekl týdeníku EURO v roce 2005 Karl Petrikovics, tehdejší předseda představenstva Immoeastu. Dodal, že Česká republika patří k nejpřitažlivějším trhům. České reality tehdy tvořily téměř třetinu portfolia firmy.
Padaly rekordy
Rakušané v Praze zakoupili například komplex administrativních budov Diamond Point, Prague Office Park či Škofin House. Mezi nejatraktivnější „úlovky“ patřila akvizice části BB Centra u stanice metra Budějovická. Za tři budovy komplexu zaplatili na začátku loňského roku 160 milionů eur, tedy zhruba 4,4 miliardy korun. Kontrakt představoval vůbec největší kancelářskou investici v České republice. Rekord z BB Centra Rakušané ještě v témže roce překonali. Za pět budov s více než sto tisíci metry čtverečními v Praze a Brně (Jungmannova Plaza, Brno Business Park I, Brno Business Park II, OC Petrov a retailový projekt v Praze, který firma neupřesnila) zaplatil Immoeast prodávající společnosti Lordship 210 milionů eur. Realitní poradenská DTZ zařadila tento obchod vedle prodeje obchodního centra Palladium (na němž mimochodem opět participoval Immoeast, tentokrát na straně prodávajícího) mezi největší investiční transakce loňského roku. „Tyto nové objekty zapadnou do našeho českého portfolia. Česko a Praha především pro nás představují důležitý investiční bod,“ konstatoval v září loňského roku Petrikovics.
Immoeast měl zájem nejen o komerční, ale také o rezidenční projekty. V roce 2006 oznámil, že chystá miliardové investice do výstavby bytů ve střední a východní Evropě. První dva tisíce bytů plánovala firma v Polsku, na Slovensku, v Bulharsku a v Rumunsku. Předtím ve střední a východní Evropě s výjimkou jediného projektu, který zahrnoval 800 bytů v Pobaltí, do rezidenční výstavby neinvestovala. „Immoeast nebude v bytové výstavbě na rozdíl od ostatních svých projektů figurovat jako dlouhodobý investor. Firma bytové komplexy postaví ve spolupráci s lokálními developery a ihned je rozprodá,“ upřesňoval Petrikovics.
Změna strategie
Od poloviny minulého roku začal Immoeast měnit strategii. Oznámil, že bude prodávat nemovitosti ve střední Evropě, které pro firmu nemají dlouhodobě dostatečný potenciál růstu cen. Z tohoto pohledu představoval významnou transakci například právě prodej pražského Palladia a nákupního centra Olympia v Olomouci. Vedení společnosti zdůvodnilo změnu strategie tím, že se chce více soustředit na investice v jihovýchodní Evropě a v zemích bývalého Sovětského svazu. Ze zhruba šesti miliard eur původně plánovaných investic pro roky 2007 až 2008 mělo na jižní Evropu připadnout 43,3 procenta a 23,9 procenta na Ukrajinu a Rusko.
Jenže již od léta loňského roku otřásá trhem nemovitostí krize a investoři se ve velkém zbavují oblíbených a dříve i výdělečných realitních titulů. Immoeast i mateřskou firmu Immofinanz navíc ještě zasáhly problémy spojené s bývalým vedením. Komplikace se odrazily na výsledcích společností. Za první tři měsíc fiskálního roku 2008/2009, tedy za květen až červenec letošního roku, skončil Immoeast ve ztrátě 53,6 milionu eur. Přitom před rokem dosáhl zisku 98,1 milionu eur. Akcie Immoeastu se nyní obchodují ve Vídni za méně než padesát centů.
Analytici hodnotí kladně, že současné vedení Immoeastu přistoupilo k zeštíhlení portfolia a hodlá prodat nemovitosti za půl miliardy eur. Immoeast také zvažuje u všech projektů, u kterých má začít výstavba, zda je skutečně zahájí, odloží, či dokonce zruší. Na developerské projekty by mělo jít nejméně o dvě miliardy eur méně, z původně plánovaných 4,4 miliardy. První z velkých plánů, které Immoeast zřejmě v Česku pozastavil, je výstavba řetězce nákupních parků Stop Shop, které Rakušané začali stavět před rokem ve městech s minimálně patnácti tisíci obyvateli. Ve skutečnosti ale nejsou obchodní centra jediným projektem, který má nyní červenou. „Zastavili všechno, co nebylo rozestavěno. Výstavba pokračuje jen ze setrvačnosti,“ popsal situaci dobře informovaný zdroj týdeníku EURO.
Dohoda s oportunisty?
Management Immoeastu se snaží přesvědčit veřejnost, že hodnota portfolia je pro investory stále zajímavá. To ostatně potvrzují i realitní makléři. „Problémy, které Immoeast má, nepramení z toho, že by měl nekvalitní portfolio. Fundamentálně na něm není nic špatného. Jejich komplikace jsou způsobeny něčím jiným,“ konstatuje zdroj týdeníku EURO.
Po trhu kolují nejrůznější zvěsti o tom, že se Immoeast zbavuje celého portfolia ve střední a východní Evropě či alespoň jeho podstatné části. Týdeník EURO zaslal firmě otázky týkající se prodeje nemovitostí, do uzávěrky nepřišla žádná odpověď. „Pro celé portfolio by se nyní jen těžko hledal kupec. Dříve mezi takové investory patřily investiční banky. Je ale pravda, že Immoeast na trhu nabízí menší balíky,“ upřesňuje jeden z realitních makléřů. „Potenciálním kupcem bude zřejmě některý z velkých oportunistických hráčů, který bude ochoten koupit balík s výrazným diskontem,“ konstatuje jiný obchodník s nemovitostmi. Teprve další týdny ukážou, jak působení společnosti Immoeast a její matky Immofinanz ve střední a východní Evropě skončí. Realitní odborník upozorňuje, že se může stát cokoliv: „Finanční situaci uvnitř firem nikdo nezná. Je ale jasné, že to ovlivní trh v regionu, protože Rakušané byli největšími investory v oblasti.“
Tabulka:
Situace v Immoeastu k 31. 7. 2008
Počet nemovitostí: 504
Pronajímatelná plocha: 6,76 milionu metrů čtverečních
Tržní hodnota nemovitostí: 10,90 miliardy eur
NAV: 10,17 eura
Tržní kapitalizace k 30. 9.: 1,48 miliardy eur
Roční výkonnost akcie k 30. 9.: –76,55%
Tříletá výkonnost akcie k 30. 9.: –39,86%
Výkonnost akcie od IPO: –21,71%
Pramen: Immoeast
Graf:
Vede Rumunsko
Regionální zastoupení realit v portfoliu
Chorvatsko: 1,4 %
Ukrajina: 1,3 %
Bulharsko: 5,2 %
Slovensko: 6 %
Maďarsko: 11,8 %
Česko: 12,3 %
Polsko: 13,5 %
Jiné země: 0,2 %
Srbsko: 0,6 %
Slovinsko: 1,3 %
Rumunsko: 31,6 %
Rusko: 15,6 %
Pramen: Immoeast
