Napsal mi pozorný čtenář Eura a připomenul mi můj několik let starý článek o bublinách na trzích aktiv, na který jsem samozřejmě dávno zapomněl. Dotyčného pána, inženýra s technickým vzděláním, trápí rychlý vzestup cen nemovitostí v Praze a Brně, ale i na jiných místech republiky, a ptá se, zda to neskončí zase nějakým průšvihem.
Pro srovnání uvádí příklad z jedné publikace z konce 50. let minulého století, která se týkala se popisu vybavení, materiálů a rozboru cen rodinných domů.
Píše: „Bylo to podrobné a začínalo se na cenách RD 15 tisíc Kčs. Tak to pokračovalo a ke konci byla zmínka o opravdu luxusních a nejdražších domech s cenou 100 tisíc korun. Oproti té době je dnes průměrný plat 35x vyšší, ale k tomu odpovídající ceny RD jsou minimálně 100x vyšší, a pokud je to velké město, tak pozemek stojí i často víc jak RD. Takže někde s pozemkem i 250x vyšší…“ A pokračuje: „Když jsem měl volné peníze, tak jsem je vždy podvědomě prostavěl. Za život jsem postavil 3 nové domy, ale velkou část práce, tedy kromě hrubé stavby, jsem si dokázal udělat sám. Domy jsem nikdy nepronajal, neprodal, ale dva posloužily k řešení bydlení potomků. Ve třetím bydlím.“
Pro mladou generaci na vysvětlení snad jen tolik, že „dodavatelsky“ výstavba rodinných domků až na nepatrné výjimky ale opravdu neprobíhala, tohle byl typický model, maximálně se ještě vytvářela družstva, která byla po výstavbě následně rozpuštěna. Tímhle způsobem postavený řadový rodinný domek na předměstí Prahy vyšel před pětatřiceti lety tak na půl milionu korun, jeho dnešní tržní hodnota je před rekonstrukcí nejméně dvanáctinásobná. Srovnávat dnešní a tehdejší cenové a platové relace nemá příliš smysl, domy (a nájmy) jsou dražší, spotřební zboží zase mnohem levnější; celková životní úroveň je vyšší, s velkými rozdíly podle profesí a úrovně vzdělání.
| Přečtěte si, co se s hypotékami stalo v Irsku: V Irsku zpřísnili hypotéky. Mladí teď nemohou koupit dům  |
Zda jsou nemovitosti v Česku už zase přehřáté, na to je zapotřebí se zorientovat v mezinárodních srovnáních, jako základ a zadarmo je dobrý Global Property Guide ale z pohledu člověka, který by chtěl zainvestovat do rezidenční nemovitosti a tu dále pronajímat, stojí za to projet si srovnání výnosů podle kritéria „buy-to-let“.
Bubliny se obtížně propichují zvlášť tehdy, když už hodně narostly, a Česká národní banka zjevně dospěla k názoru, že je vhodné začít trh trochu tlumit dříve nežli pozdě. Od října končí bankám možnost poskytování stoprocentních hypoték, vztaženo k hodnotě financované nemovitosti, nejprve s maximálním limitem 95 %, od dubna příštího roku pak nevýše 90 %.
Kdo se chce o smyslu tohohle zákroku dozvědět víc, pomůže šikovně udělaný vysvětlující článek. Já se omezím jenom na konstatování, že cílem je nekazit párty v ekonomice jako celku (tj. nezvedat základní úrokové sazby), ale reagovat na situaci na jednotlivých trzích, kde levné peníze mají za následek cenový vzestup a mohly by vést k přehřátí.
Používané nástroje jsou různé, lze regulovat poměr hypotéky k ceně pořizované nemovitosti (LTV), k příjmu žadatele (LTI), nebo jít specificky po nemovitostech používaných pro investiční účely. Každou z těchto regulací lze samozřejmě obejít, a nechtěným vedlejším účinkem je, že vytěsňuje poptávku mimo formální trhy (pět či deset procent si od rodiny, což je ten lepší případ, anebo neoficiálně a draze, což smysl opatření popírá).
Bývávaly časy, kdy nějaká devadesátiprocentní hypotéka vůbec nepřicházela v úvahu, běžný byl požadavek na alespoň čtyřicetiprocentní spoluúčast. Zas na druhé straně jsem neslyšel o tom, že by banky v Česku nabízely více než stoprocentní hypotéky anebo velmi dlouhodobé, a bez amortizace, kdy platíte jen úrok a nesplácíte jistinu. Tohle teprve dovede bubliny nafouknout a dovolily to i jinak kompetentně řízené země, dokonce s daňovými úlevami. S tím se dalo docela dobře hrát, kupříkladu se tak daly uvolnit peníze na investování do akcií, a zkusit zabít dvě bubliny jednou ranou…
Přečtěte si i další komentáře Miroslava Zámečníka:
Zasloužilý otec vlasti a Den nezávislosti Uzbekistánu
Keine Willkommenskultur, ani tady, ani doma
