Některé kancelářské projekty zůstanou jen na papíře.
Už stojícím budovám zase mohou do budoucna chybět nájemníci. Takové jsou vyhlídky tuzemského kancelářského trhu ve stínu globální finanční krize.
Kancelářský komplex Meteor Centre Office Park v pražském Karlíně se měl v těchto dnech pomalu rozrůstat o nové prostory. Neděje se tak. Společnost Ablon, která toto administrativní centrum staví, raději odložila start třetí fáze projektu. A není sama.
Ani tuzemský trh s kancelářemi totiž neunikl dopadům globální finanční krize. Z hlediska poptávky sice zůstal i v prvních třech čtvrtletích tohoto roku velmi silný, zasaženy jsou ale aktuální developerské aktivity. Kvůli krizi čelí developeři horšímu přístupu k bankovním úvěrům. „Některé nové projekty kvůli tomu zůstávají na papíře a realizace již rozestavěných se prodlouží. Banky nově vyžadují vyšší procento předpronájmů a spousta developerů tak čeká se stavbou na klíčového nájemce,“ přibližuje současné dění na trhu Ondřej Novotný, analytik mezinárodní poradenské společnosti King Sturge.
Záleží na konkrétním místě
Zdaleka ne všichni developeři ale vidí situaci jen černě. „Domnívám se, že na trh opravdu kvalitních kancelářských prostor nebude mít současná finanční krize zásadní vliv. Jedná se zejména o prostory v centrech měst a v případě Prahy i v širším centru, které však musí být velmi dobře dopravně dostupné a v jejichž okolí nesmí chybět plná občanská vybavenost,“ míní Omar Koleilat, generální ředitel skupiny Crestyl. Ta v současné době investuje celkem 7,5 miliardy korun do výstavby projektu Dock (na obrázku), nových kanceláří, bytů a komerčních ploch na rozhraní pražského Karlína, Libně a Holešovic.
„V souvislosti s krizí jsme zatím žádné významné změny nezaznamenali. Brzy k tomu ale pravděpodobně dojde. Developeři budou mít bez předpronájmů menší možnosti získat bankovní úvěry, nabídka na trhu klesne a zájemci o moderní kanceláře si budou muset předem rezervovat prostory v plánovaných projektech,“ předpokládá Koleilat.
V Praze 4 bez nájemníků
Zpomalení české ekonomiky se podle lidí z oboru projeví snížením doposud silné poptávky po nových kancelářských prostorách. Počet kanceláří bez nájemců se zvýšil už během letošního třetího čtvrtletí, a to ve srovnání s předchozími třemi měsíci zhruba o tři procenta. Podle sdružení poradenských firem Prague Research Forum se množství neobsazených kancelářských prostor v Česku aktuálně pohybuje kolem osmi procent.
Stěžejní podíl na růstu počtu neobsazených kanceláří má podle odborníků především velké množství nově dokončených ploch. Od letošního července do konce září jen v Praze přibylo 116 tisíc metrů čtverečních. Nejvíce dokončených ploch ve třetím čtvrtletí tohoto roku hlásí Praha 4. Podle poradenské společnosti CB Richard Ellis se v této lokalitě nacházelo čtyřicet procent všech neobsazených kancelářských ploch. Ve srovnání s předchozím čtvrtletím to byl nárůst o 130 procent.
Mezi největší projekty dokončené ve třetím čtvrtletí patří v hlavním městě například kancelářské centrum Kavčí Hory Office Park, ředitelství České pojišťovny na Pankráci nebo další část administrativního centra Corso v Karlíně. Celková výměra kanceláří přesáhla podle sdružení Prague Research Forum ke konci třetího čtvrtletí v metropoli 2,4 milionu čtverečních metrů. Přes 71 procent z nich je v nových budovách.
V příštím roce poptávka po tuzemských kancelářích kvůli krizi na finančních trzích ještě klesne. Nově postavené plochy tak bude trh absorbovat ve srovnání s letoškem pomaleji.
Předpokládají to například analytici z CB Richard Ellis. Z dlouhodobého pohledu se tak podle nich může počet kanceláří bez nájemců ještě zvýšit.
Podle Ondřeje Novotného ze společnosti King Sturge dojde v příštím roce k omezení takzvané spekulativní výstavby, tedy výstavby projektů, u nichž není předem znám jejich nájemce. „Developeři sami budou chtít minimalizovat riziko spojené s delší dobu nepronajatou novou budovou,“ míní Novotný. Stejně tak banky budou podle něj vyžadovat ještě větší procento předpronájmů. „Před rokem to bylo pouze deset až patnáct procent, nyní je to třicet procent a objevit se můžou i požadavky na padesátiprocentní předpronájem kancelářské budovy,“ předpovídá analytik.
Filip Endal, odborník na reality ze společnosti Deloitte, očekává na trhu snahu developerů prodat menší projekty či pozemky zakoupené pro zamýšlenou výstavbu s cílem získat volné finanční prostředky.
Velká stěhování na obzoru
Odborníci očekávají, že menší hospodářský růst Česka může dočasně zastavit expanzi či plánovanou relokaci řady firem, které budou chtít omezit náklady tohoto typu. Zatím ale některé firmy k významným změnám svých sídel přistupují. Příkladem je skupina PPF, která se v průběhu listopadu přestěhuje na Prahu 6 do nové budovy s názvem PPF Gate.
V jednom objektu se tak sejde sídlo celé skupiny a do ní spadající společnost Home Credit International, které měly doposud své kanceláře v budově České pojišťovny na Pankráci, s PPF bankou, která se přemístí ze sídla Motokovu. „Cílem bylo jak sjednotit firmy skupiny pod jednu střechu, tak i uvolnit prostory Na Pankráci pro Českou pojišťovnu, která si zde vybudovala sídlo,“ popisuje Alexej Bechtin, tiskový mluvčí PPF.
Desetipodlažní budova PPF Gate nabídne dvacet tisíc metrů čtverečních kancelářských, obchodních a skladovacích ploch. Kromě firem skupiny PPF zde budou mít své kanceláře i další společnosti, mimo jiné energetická skupina Czech Coal. „V budově už je otevřen autosalon Maserati a vedeme další jednání s výhledem, že všechny obchodní plochy budou bez problémů obsazeny,“ konstatuje Bechtin. Celkovou investici do budovy si firma nepřeje zveřejňovat.
K významnému kroku přistoupil také majitel tuzemských televizních stanic Nova, Nova Cinema a Nova sport, společnost Central European Media Enterprises. Ta se rozhodla přesunout sídlo své evropské centrály z Londýna do Prahy. Budovy Novy na Barrandově čeká kvůli této změně rekonstrukce.
Náš nájemník, náš pán
Ruku v ruce s větším tlakem na developerské společnosti, co se předprodanosti projektů týče, přinesla globální krize tuzemskému kancelářskému trhu ještě jednu změnu. „Došlo k posílení vyjednávací pozice velkých nájemců,“ přibližuje Bert Hesselink, vedoucí oddělení pronájmu kancelářských prostor v poradenské společnosti DTZ. Pod tlakem bank jsou prý developeři u již stojících nebo rozestavěných budov připraveni nabídnout atraktivní podmínky. Zda budou klesat ceny pronájmů však záleží na tom, jak se potká poptávka s nabídkou v konkrétním místě a čase.
„Ve srovnání s druhým kvartálem zaznamenalo nejvyšší dosahované nájemné ve třetím čtvrtletí 2008 nárůst o zhruba sedm procent, způsobený zejména omezenou nabídkou moderních kanceláří v centru Prahy,“ popisuje Hesselink. Ve stejném duchu hovoří také analytik Ondřej Novotný. „Ceny nájmů kanceláří podle mého názoru klesat nebudou. Zatímco v posledních několika letech se nájemné drželo na téže úrovni, v letošním roce vzrostlo zhruba o pět procent,“ konstatuje. K důvodům podle něj patřilo především posilování české koruny, poptávka po nových kancelářích a celkově vyšší náklady na development.
