Kunovský vs. Korec aneb Když se perou realitní kohouti

Dva dominantní developeři mezi sebou válčí o to, kdo je větší.

Pár posledních bytů v projektu Slunečné terasy u Dalejského údolí ještě v Ekospolu mají. „Plánovaný termín dokončení je ale až v roce 2019. Zahájit stavbu bychom měli někdy v druhé polovině příštího roku,“ reaguje makléř developerské společnosti Ekospol na můj požadavek vysněného bytu. Aha, předstírám zklamání. „A jak to vypadá s byty v Hostivaři?“ zkouším další projekt. „No, tam je to podobné. My v tuto chvíli máme rozestavěné jen Terasy Barrandov a Viladomy Dubeč,“ dozvídám se.

Ale i virtuální byty si mohu rezervovat, zaplatit deset tisíc a pak čekat. Projekty ještě nemají územní rozhodnutí, natož stavební povolení, takže i přibližné termíny nabízené prodejcem jsou jen orientační. Pokud podepíšu rezervační smlouvu, Ekospol stáhne byt z nabídky a bude ho vykazovat jako prodaný. A přesně kvůli této praxi se v minulých měsících rozhořela válka mezi dvěma nepřehlédnutelnými muži, kteří začali po revoluci formovat pražský trh s byty: Evženem Korcem a Dušanem Kunovským.

Potkali se v Měcholupech

Vystudovaný chemik Korec se vrátil po převratu z Německa a vědom si hodnoty nemovitostí, začal v Česku lacino nakupovat latifundie. Strategii svého Ekospolu založil na tom, že levně postaví hodně bytů a rychle je prodá. Dušan Kunovský začínal jako mladík s prodejem pozemků, které změnil na stavební, zasíťoval a rozprodal. Pak už na pozemcích stavěl nepříliš vzhledné domky a jeho firma Central Group masově plnila sen Pražanů o vlastním pidihradu s pidizahrádkou za městem. Až posléze se posunul k bytovým domům.

A v tomto okamžiku se ze stavitelů, kteří časem vybudovali společnosti s miliardovými obraty, stávají konkurenti: jejich cílovou skupinou byla nižší střední třída, tedy ti, kteří si už mohou dovolit koupit byt v novostavbě, ale rozhodují se zásadně podle ceny. U Korce to platí stále, Kunovský se v posledních letech začal posouvat více do centra města a k luxusu.

S růstem firem začala ovšem bobtnat i ega obou pánů, soudě podle tiskových zpráv, které v minulých týdnech vypouštěli do světa. Když se před čtyřmi lety potkali v Horních Měcholupech, kde na dohled od sebe stavěli projekty o stovkách bytů, byla to legrace, na které vydělal zákazník orientovaný na cenu - jak se říká v developerském žargonu.

Korec několik let bodoval se sloganem, že nabízí nejlevnější byty, a když někdo najde srovnatelný a levnější, doplatí mu rozdíl. Kunovský si garanci nejlevnějšího bytu od něj jaksi vypůjčil, a navíc nabídl v Měcholupech byty za ceny nižší než Korec. Ten se skřípěním zubů odepsal celou marži a zlevnil, aby dodržel svůj slogan.

Vyobcování z top desítky

Teď je to ale trochu jiné. Nejenže oba sokové skončili u soudu, kde chtěl Kunovský dosáhnout toho, aby se nemohl Korec označovat za lídra trhu. Teď do svého škorpení zatáhli i ostatní aktéry na trhu. A ti koukají na to, co se rozpoutalo, s otevřenou pusou.

Dušan Kunovský v květnu tiskovou zprávou oznámil, že Ekospol, který dlouhodobě zastával pozici druhého až čtvrtého největšího pražského rezidenčního developera, vypadl z první desítky. Jak se to stalo? Celkem jednoduše - stačilo změnit metodiku vykazování prodaných bytů.

Za ty byly historicky počítány ty, na které uzavřel klient rezervační smlouvu, a už se nehledělo na v jakém stadiu přípravy ve skutečnosti je. Často se pak stávalo, že takový byt „z papíru“, který ještě neměl ani žádná povolení, se zase po nějaké době vrátil do statistik jako volný, což opravdu statistiky deformuje. Podle posledních čísel se dokonce Ekospol v tomto ohledu propadl v minulých dvou měsících do záporných čísel. Do nabídky se mu vrátilo o pět bytů víc, než se mu podařilo prodat.

Pravda ale také je, že Evžen Korec praxi zmíněnou v úvodu uplatňoval od nepaměti. Ostatním se to sice moc nelíbilo, protože sami dávají byty do prodeje většinou v okamžiku, kdy mají alespoň územní rozhodnutí, občas ale jen zabrblali a nic se nedělo. Jenomže když do spolku firem Trigema-Skanska-Ekospol, které dlouhodobě sbírají data z trhu, určitým způsobem je sdílejí a vytvářejí z nich analýzy, vstoupila společnost Central Group, věci se začaly měnit.

Evžen Korec, šéf Ekospolu (Autor: Anna Vacková)

Za prodané se nově považují jen ty byty, které mají alespoň územní rozhodnutí a za jejichž rezervaci zaplatil klient nejméně 50 tisíc korun. Skončilo to zmiňovaným vyobcováním Korce nejen z party spolupracující na statistikách, ale i z pozice lídra trhu. Kunovský byl rázem se 16 procenty trhu králem a Korec se propadl se dvěma procenty do bezvýznamnosti.

„Prodej bytů bez územního rozhodnutí samozřejmě nejen deformuje pohled na celý trh, ale především poškozuje zákazníky a pro slušné developery by měla být tato praxe zcela nepřijatelná,“ vyhlásil šéf Central Group Dušan Kunovský. Nabídku Korce si patrně důkladně prostudoval. Zjistil, že v tuto chvíli má v osmi projektech, které inzeruje, pouze 27 volných bytů ve stadiu, kdy už mají aspoň ono „úerko“. Korec se ale nedal.

Zareagoval zprávou, ve které označil Kunovského za lháře, který manipuluje s daty, aby jimi vystlal své přesvědčení o tom, jaká je s odstupem jednička. „Central Group má v jednom pravdu - je lídrem trhu. Ze všech developerů má v nabídce bezkonkurenčně nejvíce neprodaných dokončených bytů, takzvaných ležáků. Měl by se proto spíše zaměřit na zlepšení prodejní strategie než na psaní nepravdivých tiskových zpráv,“ kontroval Korec.

Data jako PR

Proč si vlastně dva kohouti na pražském dvorku vytrhávají peříčka? Možná proto, že Korec odebírá ostatním klienty v reálném čase. Část z nich se patrně za rok za dva - až jim dojde trpělivost - na trh vrátí, teď by ale mohli kupovat u konkurence.

Zároveň developeři používají data sbíraná na trhu jako PR. „O tom, jak statistiky dělat a jak je prezentovat, se vede diskuse už dlouho. Informace o velikosti obchodního podílu má marketinkový význam,“ potvrzuje Jiří Pácal z Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí.

Korcovi tedy nejde o cash flow. Vybrané zálohy nejsou pro něj důležité. Součást jeho prezentace na trhu je: Vyprodáváme rychle. Ideálně ještě předtím, než jsme kopli do země. Naopak Central Group má alespoň ve vyšším standardu úplně opačnou strategii. Nadstandardní byty prodává až ve chvíli, kdy je má komplet postavené - například v projektu Nikolajka. Jenže pokud se tyto zcela rozdílné strategie střetnou, výsledkem je, že Kunovský osočuje Korce, že prodává příliš brzy, a Korec Kunovského, že má ležáky.

Nepostavíš!

Zmíněný střet dvou developerů vyvolal i diskusi, jestli je vůbec Korcova praxe etická. Vždyť klient neví, kdy bude jeho byt dostaven a jak přesně bude vypadat.

„Nechci posuzovat, zda je to správné, osobně však takové obchody v lásce nemám. Dříve se tak ale dělo často a nikdo se nad tím nepozastavoval. Pokud se k takovému předprodávání někdo odhodlá, musí to jednoznačně a hned z počátku jednání uvést,“ říká Jiří Pácal z Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí. Pak podstupují klient i developer dobrovolně riziko, že na obchodu prodělají. Cena bytu je totiž garantovaná, a kde se bude trh nacházet za pár let, není v tuto chvíli jasné. Soudě podle zájmu o čistě „papírové“ byty to ale klienty neodrazuje.

Prodeje rostou, povolené byty klesají (Zdroj: Euro)

Ekospol sice vždy prodával byty bez povolení, ale nikdy nebyly v tak jednoznačné převaze nad těmi, které se stavějí. Evžen Korec je v tom však trochu nevinně. Firma nemá projekty ve stavu, aby mohla stavět, na druhé straně si nemůže dovolit se na nějakou dobu stáhnout z trhu. Korcova společnost nyní naplno pocítila tristní situaci, která v Praze panuje. Stavební úřady skoro přestaly byty povolovat - za květen dostaly po celé Praze „štempl“ jen čtyři byty - což má dopad na celý trh: agonie se už projevuje malou nabídkou novostaveb a zdražováním bytů.

„Setrvávající pokles vydaných stavebních povolení na pražské bytové jednotky z více než 9300 v roce 2008 na loňských 5211 je velmi alarmující. Na přípravu nových projektů má neblahý vliv složitost administrativního procesu, prodlužující se příprava Metropolitního plánu a pozastavené Pražské stavební předpisy,“ říká Peter Višňovský, ředitel realitní kanceláře Lexxus.

Na trh s realitami se vydává i Slevomat Slevomat bude po úspěchu na Slovensku prodávat reality i v Česku

Jen pro ilustraci: za duben podle dat Českého statistického úřadu získaly v celé Praze povolení pouhé čtyři byty, za březen jich bylo 12. V únoru potom 94 bytů a v lednu 388 bytů. „Prostou extrapolací - kdyby tento trend pokračoval - bude v Praze letos povoleno zhruba 1500 bytů, přičemž loni se jich prodalo zhruba sedm tisíc. Lze říci, že bod programu některých politiků - boj proti developerům - byl splněn! Hurá… I v Plzni bylo povoleno od začátku roku 560 bytů, tedy víc než v Praze. To je snad poprvé v historii,“ říká expert na realitní trh Martin Červinka.