K čemu slouží kupní smlouva na nemovitost
Při nákupu nemovitosti se neobejdete bez kupní smlouvy. Jedná se o nejdůležitější právní dokument, který detailně upravuje podmínky převodu vlastnických práv z prodávajícího na kupujícího. Podpisem této listiny se prodávající upisuje k tomu, že za stanovených podmínek převede vlastnická práva k nemovitosti na kupujícího. Kupující se na druhé straně zavazuje k tomu, že dané podmínky ve stanovené lhůtě a rozsahu splní. Problematiku týkající se kupní smlouvy podrobně upravuje zákon č. 89/2012 Sb., nový občanský zákoník.
Co předchází podpisu kupní smlouvy
V případě prodeje nemovitosti se po nalezení vážného zájemce obvykle nejprve podepisuje takzvaná rezervační smlouva. Ta je sjednána na základě rezervačního poplatku, který kupující prodávajícímu při podpisu tohoto dokumentu nebo do stanovené lhůty složí. Většinou se jedná o 10 procent z kupní ceny nemovitosti, avšak výši této jistiny si stanovuje prodávající, takže to není pravidlem.
V některých případech se uzavírá také smlouva o smlouvě budoucí kupní. Děje se tak například v momentě, kdy si kupující potřebuje vyřídit hypotéku. Poté, co zájemci banka schválí žádost o hypotéku, se podepisuje smlouva kupní. Na základě typu nemovitosti, která je předmětem prodeje, se pak zpracovává například:
- kupní smlouva na pozemek,
- kupní smlouva na dům,
- kupní smlouva na byt,
- kupní smlouva na garáž,
- kupní smlouva na nebytový prostor.
Náležitosti kupní smlouvy na nemovitost
Kupní smlouva na nemovitou věc má poměrně jasně danou formu a obsah. Dle zákona musí být vždy v písemné podobě, a to především z toho důvodu, že je potřeba doložit ji na katastru nemovitostí. Ten na základě této listiny může provést vklad vlastnického práva kupujícího. Teprve až po splnění tohoto kroku se totiž kupující stane vlastníkem dané nemovitosti. Kupní smlouva, která putuje na katastr a případně do banky, pokud se sjednává hypotéka, musí být navíc vždy úředně ověřená.
Co se týká obsahu kupní smlouvy na nemovitost, mělo by z něj být jasné, kdo je účastníkem obchodu, co je předmětem obchodu a na jakou částku a s jakou splatností je stanovena kupní cena. Dále se ve smlouvě uvádí ještě další ujednání mezi smluvními stranami, která jsou nezbytná pro ošetření práv a povinností, jež zúčastněným osobám z obchodu plynou. Na konec smlouvy se pak přidává datum, místo a podpisy smluvních stran.
Identifikace smluvních stran
Základem každé smlouvy je jednoznačné určení smluvních stran. Prodávajícím i kupujícím může být jak fyzická, tak právnická osoba. V případě fyzických osob se uvádí jméno a příjmení, datum narození a adresa trvalého bydliště. U právnických osob je potřeba ve smlouvě zapsat název, adresu sídla, identifikační číslo a údaje o osobě, která je oprávněna za danou firmu jednat.
Pokud nemovitost kupuje více osob nebo například manželé, je vždy nezbytné uvést údaje o všech kupujících bez výjimky, jelikož oni všichni budou poté uvedeni jako vlastníci v katastru nemovitostí. Zde bude pak zároveň v záznamu dané nemovitosti možné vidět také podíl, který jednotlivým spoluvlastníkům náleží.
Předmět kupní smlouvy
Předmět obchodu je v kupní smlouvě zásadní. Mnohdy se v něm ale chybuje, a to především z toho důvodu, že prodávající rádi používají návrh kupní smlouvy na nemovitost stažený z internetu, aby ušetřili za právnické služby. Není nic špatného na tom nechat se nějakou takovou šablonou inspirovat, avšak je potřeba přizpůsobit dokument svým potřebám a ne jen slepě kopírovat jeho obsah.
Důležité je uvést ve smlouvě správná data z katastru podle typu prodávané nemovitosti. To znamená, že by se neměla opomenout parcelní čísla, katastrální území, číslo bytu a také správné údaje o výměře a lokalitě. Dále se uvádí informace o podílu na společných prostorech, jako je například sklep, půda, garáž, přístupové cesty, zahrada a tak dále. Pokud by byl předmět smlouvy špatně nebo nedostatečně popsán, katastr nemovitostí jej zamítne a prodávající bude muset smlouvu upravit, což může celý obchod značně pozdržet.
Ve smlouvě by vždy měly být také uvedeny všechny vady a nedostatky na dané nemovitosti. Je to z toho důvodu, aby kupující nemohl později po prodávajícím vyžadovat dodatečnou slevu nebo odškodnění za utajení některých vážných závad. To se týká zejména takových nedostatků, které nejsou vidět, takže je zájemce na prohlídce nemůže sám zaznamenat.
Kupní cena nemovitosti
Další důležitou částí smlouvy jsou informace o kupní ceně prodávané nemovitosti. Zde by měla být uvedena částka, za kterou se majetek prodává, a případně definováno, kolik bylo uhrazeno v rámci rezervačního poplatku a kolik zbývá doplatit. Zapomenout by se nemělo ani na termín splatnosti kupní ceny a informaci o tom, na který účet a jakým způsobem bude platba realizována, tedy zda z vlastních zdrojů, nebo prostřednictvím hypotečního úvěru.
Další ujednání a závěrečná ustanovení
V rámci kupní smlouvy se uvádí také část zabývající se dalšími právy a povinnostmi, jež z tohoto dokumentu vyplývají prodávajícímu i kupujícímu. Jedná se o dodatečná ujednání a závěrečná ustanovení, kam patří například informace o tom, jakým způsobem a kdy bude daná nemovitost předána novému majiteli, nebo dohoda, do kdy ji původní majitel má povinnost vyklidit. Stejně tak je možné do této části smlouvy přidat například ujednání o předkupním právu, zákazu zcizení a zatížení nemovitosti a tak dále.
Vzor kupní smlouvy na nemovitost
Na internetu je dostupné velké množství šablon kupních smluv. Ne vždy se ale vyplatí z nich vycházet. Důležité je, aby vzor kupní smlouvy na nemovitost byl vypracován důvěryhodnou advokátní kanceláří, kterou si lze jednoduše dohledat v obchodním rejstříku. Pokud narazíte na dokument, u kterého není jasné, kdo jej zpracoval, raději se mu vyhněte.
Uzavírali jste někdy kupní smlouvu na nemovitost?
Určitě se vyplatí také kontrola kupní smlouvy na nemovitost, kterou obdržíte od prodávajícího. Vždy je lepší nechat si návrh na kupní smlouvu na nemovitost zaslat předem, abyste si ho jednak mohli sami nejprve projít a jednak případně nechat zkontrolovat vlastním právníkem. Rozhodně nikdy nepodepisujte dokument, který si nejprve pečlivě a v klidu nepročtete.
Odstoupení od kupní smlouvy na nemovitost
Odstoupení od kupní smlouvy představuje právní akt, kdy se jedna smluvní strana na základě určitých skutečností rozhodne uzavřenou smlouvu zrušit, čímž zaniknou veškerá práva a povinnosti smluvních stran, jež z tohoto dokumentu vyplývají. Odstoupit od kupní smlouvy na nemovitost je možné v případě zjištění existence vad, které nešlo odhalit na prohlídce, jež nákupu předcházela.
Tyto podstatné skryté vady by měly být vždy uvedeny v popisu předmětu kupní smlouvy. Jejich existenci kupující odhalí většinou až po nějaké době užívání nemovitosti. V případě, že na ně nový majitel nebyl prodávajícím před nákupem upozorněn, může buď od kupní smlouvy odstoupit, nebo prodávajícího požádat o jejich dodatečné odstranění, případně o dodatečnou slevu z kupní ceny.
Odstoupení od kupní smlouvy na nemovitost je možné také za předpokladu, že původní majitel poskytl kupujícímu nepravdivé informace o prodávané nemovité věci. Nejčastěji se tak děje například u pozemků, jejichž nákup je realizován za účelem stavby, přičemž prodávající záměrně kupujícímu zatají, že se na daném pozemku stavět nesmí.
