Kupte si hotel!

V České republice je dnes podle statistik v provozu kolem pěti tisícovek hotelů a penzionů. Dvě až tři stovky z nich jsou na prodej.

V České republice je dnes podle statistik v provozu kolem pěti tisícovek hotelů a penzionů. Dvě až tři stovky z nich jsou na prodej. Reality, hotely a další ubytovací zařízení, se dnes prodávají a kupují především přes internet. Ten se v posledních letech stal hlavním inzertním médiem celého trhu nemovitostí. Surfování na příslušných serverech proto poměrně spolehlivě ukazuje, jaká nabídka je aktuálně k dispozici.

PRVNÍ MEZI ROVNÝMI Hlavním střediskem cestovního ruchu u nás je metropole. Právě tady je obchod sturistickými realitami objemově největší. V současnosti se v P raze zájemcům nabízí přibližně tři desítky hotelů a penzionů. Jakkoli se téměř vždy jedná o kapacity vyšší třídy, cenový rozptyl je značný a pochopitelně se odvíjí od užitné plochy a počtu lůžek. Hotel na Vinohradech s šedesáti lůžky je k mání za 104 miliony korun, naproti tomu zavedený penzion v Praze 5, kde je k dispozici 15 lůžek, za pouhých osm milionů korun. To je ale spíše výjimka, patrné je, že kvalita i kapacita ubytovacích zařízení v Praze je spíše vyšší, a tak se ceny pohybují v řádu desítek milionů korun. Odvodit lze i cenu za lůžko, která v kvalitnějších objektech přesahuje milion korun a jen málokde klesá pod půl milionu korun. Podíváme-li se za okraj hlavního města, dostáváme se do Středočeského kraje, kde na jedné straně fungují ubytovací zařízení orientovaná na Prahu, na druhé pak v atraktivních mimopražských lokalitách, jako je například Kokořínsko či Křivoklátsko. Tak či onak, ceny jsou spíše nižší než v Praze a nabídka bohatá. K dispozici je aktuálně devět desítek objektů. Za zmínku stojí luxusní hotel na Slapech se 70 lůžky, cenou 52 miliony a uváděným ročním výnosem 5 milionů korun. A na opačném konci cenového spektra najdeme menší hotelové zařízení v Benátkách nad Jizerou, za které majitel chce pouhé tři milióny korun. CESTOVNÍ RUCH JE VŠUDYPŘÍTOMNÝ Není ale jenom Praha. Atraktivním regionem pro domácí i zahraniční turisty je bezesporu Liberecký či Hradecký kraj, nabízejí se Krkonoše, Jizerské hory, Orlické hory i Máchovo jezero. Nabídka ubytovacích zařízení je také pestrá. Mezi více než stovkou objektů nalezneme příležitosti pro velké investory (například hotel v Harrachově za 45 milionů) i šance pro ty malé (třeba rodinné penziony v Hejnicích a Zákupech za 2, resp. 1,5 milionu s kapacitou 20 lůžek). Víceméně totéž platí pro tradiční cíl prázdninových cest - Jižní Čechy. Z půlstovky nabídek upoutá zámeček-hotel v Mostkách za 7 milionů, velký motel v Češnovicích či hotel u Lipna. Ten se stovkou lůžek stojí 20 milionů. Stejně atraktivní jsou západočeské lázně. Tady je vzhledem k zájmu zahraničních investorů poměrně draho. Nejlépe to dokumentuje prodej dvou domů, u nichž je plánována přestavba na hotel, v lázeňském centru za 90 milionů. V samotných Karlových Varech jinak mnoho příležitostí ke koupi není, ale v okolí je k mání kolem padesáti objektů. NEJENOM TURISTICKÉ RÁJE Jsou pochopitelně regiony turisticky méně atraktivní, kde je pochopitelně méně objektů vůbec a ke koupi zvláště. Například na Ústecku se dnes nabízí investorům zhruba tři desítky objektů. Jsou tam ovšem okresy, kde nekoupíte nic, třeba Mostecko. Podobně to vypadá na Plzeňsku, což je trochu zarážející vzhledem k přitažlivosti Šumavy. Naopak Pardubicko žádnou vyslovenou turistickou lokalitu nemá, takže spíše nabídka nijak překvapivá není. N a Moravě je situace podobná jako v Čechách. Čilý turistický ruch panuje na jejím severu, kam Jeseníky a Beskydy lákají hlavně lyžaře, což odráží i nabídka ubytovacích kapacit, a pak především v moravské metropoli, kde je dnes ke koupi několik desítek objektů spíše ve vyšších cenových relacích. Všude jinde jsou ceny nad deset miliónů korun poměrně vzácné, ale najdou se: gigantický hotelový komplex se čtyřmi sty lůžky se za 90 milionů prodává ve Frýdlantu nad Ostravicí, v lázeňských Luhačovicích lze získat velký hotel za 60 milionů korun. Všeobecně skromnější poměry ovšem nahrávají spíše malým investorům, až nápadná je nabídka rodinných penzionů v Jeseníkách v cenách kolem tří miliónu korun. VYPLATÍ SE TO?

Obchodní transakce s hotely neprobíhají nijak rychle. Někteří odborníci dokonce tvrdí, že prodej uskutečněný za méně než tři měsíce nebyl pro prodávajícího výhodný. V průměru se hotely a podobné objekty prodávají v termínech od půl roku do jednoho roku. To vyplývá i z toho, že investoři pečlivě vybírají, a pak stejně ještě vyčkávají na slevu či zajímavější nabídku. Nikam nespěchat , to je tedy pro kupce asi nejlepší rada. Jiná otázka ovšem je, co zakoupený hotel či penzion svému majiteli vynese. To závisí na tom, zda-li se dostaví hosté. Loni tuzemská ubytovací zařízení využilo 11, 3 milionu návštěvníků, z toho bylo pět milionů cizinců. Je zřejmé, že pro zahraniční turisty bude Česko i nadále atraktivní, mimo jiné také z finančních důvodů. A z totožných příčin začínají domácím luhům dávat přednost i samotní Češi, Moravané a Slezané. Podle nedávného průzkumu agentury MAG Consulting hodlá letos 67 % domácí populace trávit dovolenou v České republice. Přitom takřka tři čtvrtiny našich občanů považují úroveň služeb domácího cestovního ruchu za uspokojivou. Itady jsou ale výjimky, například cenová úroveň cen třeba v Karlových Varech či Českém Krumlově je na západní úrovni, což ovšem nejde tvrdit o kvalitě služeb. Zákazníci tedy nejspíš přijdou. Provozovatelé ovšem musejí počítat s vysokou sezónností. Dovolené se zatím odvíjejí podle počasí a školního roku, takže v jednom okamžiku hotely praskají ve švech, aby vzápětí byly prázdné. Přesto všechno domácí ubytovací kapacity prožívají vysloveně prosperitní časy. Podle některých studií je návratnost investic do ubytovacích kapacit vysoce nadprůměrná. Výnosy se v atraktivních lokalitách a u luxusních kapacit pohybují kolem 20 %. Znamená to, že z každé koruny obratu lze vytěžit dvacet haléřů. V „druhé lize“ je výnos obvykle na úrovni 12 až 18 % a u rodinných penziónů je samozřejmě ještě nižší. Podstatná je ale také výše vstupní investice. Rodinný penzion je v tomto ohledu šancí pro každého.

O čem vypovídají hvězdičky Hvězdičky na dveřích hotelů a penzionů hledáme všichni úplně automaticky. Není ale hvězdička jako hvězdička. Živnostenský zákon ukládá všem provozovatelům ubytovacích zařízení viditelně označit jejich kategorii a třídu. První se týká typu zařízení (např. hotel, motel apod.), druhé jejich kvality. Cílem je usnadnit návštěvníkům výběr a orientaci, jak je zvykem všude ve světě. Chvályhodný záměr má ale jeden háček - pro takovou klasifikaci u nás neexistují žádná jednotná, natož pak závazná pravidla. Ohodnocení tedy provede většinou sám majitel, či provozovatel. Taková situace nevyhovuje ani turistům, ani samotným hotelům. Zejména ty, které nabízejí služby vyšší kvality a jejich klientela je do značné míry zahraniční, mají zájem, abychom se i na tomto poli přiblížili obvyklým standardům. Proto se nedávno zrodila Oficiální jednotná klasifikace ubytovacích zařízení, za kterou stojí čtyři instituce: ministerstvo pro místní rozvoj, vládní agentura pro podporu cestovního ruchu CzechTourism, profesních sdružení HO. RE. KA (Sdružení podnikatelů v pohostinství a cestovním ruchu) a NFHR (Národní federace hotelů a restaurací). Tento dokument definuje čtyři kategorie ubytovacích zařízení (hotel, hotel garni, penzion a motel) a pro každou z nich pět tříd. Třídy se označují známými hvězdičkami: * Tourist, Economy, * Standard, First Class, * Luxury. Každá třída je přesně definována, úplné požadavky najdete na webových stránkách www.horeka.cz. Například teprve třída Standard počítá se samostatným hygienickým zařízením pro každý pokoj, jejichž vnitřní vybavení rovněž závisí na třídě, takže třeba v nejvyšší třídě musí mít host na pokoji k dispozici internetovou přípojku. Přesně je definována i grafická podoba certifikátu, od jiných se liší logem CzechTourism, který na období dvou let udělují oba profesní svazy. Problém je ovšem v tom, že ani tato klasifikace není nijak závazná, je jenom na provozovateli, zda-li se pro ni rozhodne. Dosud příslušný certifikát získalo 279 ubytovacích zařízení. V České republice je dnes v provozu kolem pěti tisíc hotelů a penzionů. To znamená, že správné hvězdičky má jich zatím má ani ne šest procent z nich. Jak u nás turisté bydlí (počet hromadných ubytovacích zařízení v ČR, rok 2002) | Hotely * a hotely ** |192|