Činžovní domy
Uvázat si dnes na krk zchátralý činžovní dům s nájemníky, kteří platí jen zlomek tržního nájemného, se zdá být na první pohled jasným šílenstvím. Ceny některých takových nemovitostí jsou však už tak nízké, že vybízejí k přemýšlení. Po několika letech se totiž z dnešního pukavce může docela dobře vyklubat zlaté kuřátko.
Každý se může přesvědčit pohledem do inzertních rubrik novin a časopisů, že v nabídce se objevují i činžovní domy za pět nebo dokonce tři miliony korun, a to někdy i s jedním či dvěma malými volnými byty, půdou vhodnou pro bytovou vestavbu, s dvorečkem a nějakým tím obchodem nebo podobnými prostory v přízemí. Často je k mání i zcela konkrétní srovnání v čase - vyhlédnutý dům se poprvé objevil v nabídce před půl rokem za pět milionů korun, nikdo ho ale nekoupil a dnes je pod inzerátem částka o půl milionu menší. Platí to i pro Prahu, kde ceny nejlevnějších činžáků jsou nyní už výrazně nižší než nových rodinných domů.
Sázka na Evropu
„Nějaký levný činžák koupím, až vstoupíme do Evropské unie, tak bude mít mnohem vyšší cenu, řekl týdeníku EURO jeden úspěšný střední podnikatel, který hodlá touto cestou zajistit svou rodinu. „Dům je dům a pod ním je pozemek, dodává sebejistě, ale bez ochoty uvést své jméno v tisku.
Kdy do vybájené Evropské unie vstoupíme, to ovšem nikdo neví. Vliv na růst cen českých nemovitostí však tento krok rozhodně mít bude, i když asi ne hned v té podobě, že se na trh přivalí hromada Němců. Česká republika totiž s velkou pravd ěpodobností požádá o přechodnou výjimku, obdobně jako to udělalo Rakousko, pro prodej rekreačních zařízení cizincům. Obecně nízká česká cenová úroveň se nicméně zvedne. Přes české firmy zde ostatně cizinci nakupují nemovitosti a ovlivňují tak j ejich ceny již dnes.
Zatím je ale jaro roku 1999 a ceny činžovních domů jdou opačným směrem. Bude tento proces pokračovat i ve zbytku roku? „To nevím, nikdo neví, jak se bude ekonomika letos vyvíjet, odpovídá na náš dotaz Robert Axamit, tiskový mluvčí Občanského sdružení majitelů domů v ČR. Jinak ale náš postřeh o láci nájemních domů potvrzuje. „Možnost koupit činžovní dům za tři miliony nebo podobnou cenu se ale týká jenom některých lokalit, například v Praze v Dejvicích nebo na Vinohradech nic takového neseženete, dodává.
Regulace v pozadí
Příčiny nízkých cen starých činžovních domů se zdají být zřejmé. Tou hlavní je regulace nájemného, která snižuje výnosy domů. Vybrané nájemné v důsledku státní regulace zatím obecně nestačí na nutné opravy a přiměřený zisk majitelů domů, hrozí i vyšší daně z nemovitostí. Sociálnědemokratická vláda deregulaci nájemného v reálném smyslu navíc letos v podstatě zastavila. Selský rozum ale napovídá, že během několika málo let skutečná deregulace proběhne, protože jinak by se zna čná část bytového fondu prostě ocitla v nepoužitelném stavu. Část bytů s regulovaným nájmem navíc každý rok přechází do neregulované sféry takříkajíc přirozeným vývojem, protože ne každý majitel starého dekretu má „dědice . Uvolněný nebo vestav ěný byt lze už pronajmout za tržní nájemné. Ceny domů stlačil i pokles ekonomiky, ten však časem pomine.
Zájemce o takovou investici by ale neměl očekávat, že opravdu výhodná koupě se nabízí jen tak sama na každém rohu. Většina dobrých nabídek, kdy majitel je například tlačen k rychlému prodeji z vážných osobních důvodů, se setká s popt ávkou i bez inzerce nebo zařazení do katalogu realitní kanceláře. Ale i v takto již předem přebrané veřejné nabídce se mohou objevit velmi zajímavé domy.
Na radě nešetřit
Samozřejmě platí, že co dům, to zcela konkrétní situace. Některý se vrátil restituentovi zchátralý, jiný v dobrém stavu, v některém je restaurace, která nese milion ročně, v jiném pouze byty s regulovaným nájemným. U nabídek z nejnižšího cenového patra je ale často třeba počítat s okamžitou nápravou nějaké havarijní situace, což může stát dost peněz. Malý zpustlý činžák s neurvalými nájemníky v „mokré čtvrti může mít několik bytů volných, i místo na par kování v uzavřeném dvoře, ale dobře platící cizince do něj prostě nedostanete. Jak by měl zájemce o koupi starého laciného činžáku, kterému nejde o momentální výnos, ale o zhodnocení investice v pozdější budoucnosti či o zaj ištění bydlení pro své děti v některém z případných volných bytů, postupovat? Čeho by se měl vyvarovat?
V Česku velmi obvyklou chybou, a to nejen při koupi nemovitosti, bývá až hysterická snaha vyhnout se jakýmkoli výdajům za poradenství. Také provize zprostředkovatelským agenturám nemá našinec příliš v lásce. Podle Axamita by ale měl zájemce o levný činžovní dům uskutečnit svůj záměr buď prostřednictvím solidní realitní kanceláře, anebo se při koupi činžovního domu na inzerát přímo od majitele obklopit najatými odborníky. „Jestliže člověk neznalý realitního obchodu jedná sám, bez právní a odborné porady, říká si o malér, tvrdí Robert Axamit. Dobré je podle jeho slov také zajít do kupovaného domu a podívat se, kdo v něm vlastně bydlí.
