Objem peněz vydaných za reality letos stoupne o sedm procent
V žebříčku investičních instrumentů sestaveném podle nárůstu objemu peněz, které do nich v loňském roce natekly, figurovaly nemovitosti mezi těmi nejúspěšnějšími. Jak vyplývá z analýzy mezinárodní realitní společnosti Cushman & Wakefield, vzrostly loni investice do komerčních realit o třetinu a dosáhly v celosvětovém měřítku 492 miliard eur. Ještě významněji narostl balík peněz, který utratili kupci za české nemovitosti. Ti zde vložili do komerčních objektů 1,3 miliardy eur, což je o 45 procent více než v roce 2005. Analytici předpokládají, že rekordní sumy budou letos překonány, byť takového procentuálního nárůstu kapitálu se téměř jistě nedočkáme.
Od akcií k domům.
„Celosvětový objem peněz investovaných do realit se za posledních pět let neustále zvyšuje. Nemovitosti se stávají stále vyhledávanějším investičním produktem – investory lákají dlouhodobé růstové vyhlídky a relativní stabilita,“ vysvětluje James Chapman, vedoucí investičního oddělení v Cushman & Wakefield v Praze. O tom, jak rychle se světový realitní trh v posledních letech vyvíjí, hovoří i statistická data. Průměrný objem finančních prostředků utracených za nemovitosti v jednom čtvrtletí loňského roku byl větší než objem peněz investovaných za celý rok 2001.
Jedním z důvodů tohoto trendu je, že se reality stávají akceptovatelnějším investičním instrumentem. Zatímco koncem devadesátých let minulého století se zájem investorů přesunul od realit k akciím, v posledních letech je patrný obrat. Správci fondů vyhledávají dlouhodobější stabilitu dobře vyvážených portfolií. V roce 2001 ukládaly penzijní fondy do nemovitostí pouhých pět procent spravovaných prostředků, v roce 2004 to bylo už sedm procent a v roce 2009 se očekává nárůst až na devět procent.
Evropa vede.
Nejsilnějším investičním kontinentem se loni stala Evropa, na kterou připadá 43 procent celosvětových obchodů s realitami. Druhá příčka s 39 procenty patří Spojeným státům, třetí místo zaujímá s patnácti procenty Asie. Všeobecně silné postavení Evropy se odrazilo také na středoevropském trhu. Podíl tohoto regionu na celkových transakcích v Evropě dosáhl v loňském roce 5,5 procenta, přičemž ještě v roce 2001 to bylo méně než jedno procento. Na evropském trhu na rozdíl od Spojených států již tradičně převládají přeshraniční nákupy. „V USA dominují američtí investoři, na které připadá téměř devadesát procent všech transakcí,“ tvrdí James Chapman. To kontrastuje se situací v České republice, kde devadesát sedm procent obchodů uzavírají cizinci. Mezi ty nejaktivnější patří rakouské a německé fondy, loni svou pozici posílily také britské fondy. „Očekáváme, že zahraniční subjekty budou mít i nadále zájem o české nemovitosti, jejich podíl ale o něco klesne,“ říká Chapman. Důvodem je nová legislativa, která v Česku umožňuje zakládání nemovitostních fondů pro drobné střadatele. „Dříve než v roce 2008 ale žádný výrazný dopad čekat nemůžeme,“ domnívá se Chapman.
O kanceláře je zájem.
Loňský rekordní nárůst, tvrdí analytici, je daný nejen větším objemem peněz, který do realit směřuje, ale i vyššími cenami. „Musíme si uvědomit, že když zaplatil investor za budovu v roce 2003 třeba padesát milionů eur, stejný objekt mohl loni stát osmdesát milionů,“ dodává Chapman.
Dvě třetiny z celkového proinvestovaného kapitálu v Česku v loňském roce směřoval na nákup kancelářských budov. Předchozí dva roky převládaly transakce s obchodními komplexy. „Je to způsobeno tím, jaké projekty jsou k dispozici. Loni bylo dáno na trh několik nových administrativních objektů a obchodovalo se i s dříve dokončenými budovami,“ vysvětluje Chapman. Rekordní suma by měla být letos překročena. Dle prognóz by měli investoři vydat za české reality kolem 1,8 miliardy eur. Pozitivní je i výhled v celosvětovém měřítku, přestože nelze počítat s takovým nárůstem financí, jakého jsme byli svědky loni. Analytici ze společnosti Cushman & Wakefield předpovídají, že do nemovitostí bude investováno 516 miliard eur, což je o sedm procent více než loni. Ze studie nazvané Evropské nemovitosti: Trendy v roce 2007, kterou vypracovala firma PricewaterhouseCoopers ve spolupráci s Urban Land Institut vyplývá, že z celosvětového hlediska jsou investice do evropských soukromých společností vlastnících nemovitosti považovány za nejvýhodnější. V pomyslném žebříčku přeskočily investice do mezinárodních či evropských společností, amerických realit nebo dluhopisů.
Vydělají obchody a hotely.
Realitní odborníci předpokládají, že největší zisky letos přinesou obchodní komplexy a hotely. Dobře na tom budou též kancelářské prostory umístěné v centrech měst a kombinované s obchodními zónami. Následují bytové projekty a skladovací a distribuční plochy. Někteří investoři svůj zájem směřují také k netradičním nemovitostem. Očekávají, že nákupem benzinových pump, studentských kolejí, přístavů, multifunkčních budov pro motoristy, parkovacích domů nebo větrných mlýnů vydělají více než v případě obvyklých typů realit. Součástí analýzy PricewaterhouseCoopers je také žebříček atraktivních lokalit. Ten byl sestaven na základě doporučení čtyř set předních osobností působících v oblasti nemovitostí. Z hodnocení vyplývá, že nejvyhledávanější destinací pro investory do nemovitostí se letos stane Paříž. Francouzská metropole je vysoce hodnocena jak pro dobré vyhlídky na celkovou návratnost investic, tak pro nízká investiční rizika. Téměř 54 procent respondentů doporučuje v Paříži nakupovat kancelářské prostory, 57 procent radí pořídit maloobchodní plochy a 41 procent považuje za výhodný nákup průmyslových a distribučních nemovitostí. „Nové stavební projekty na obnovu Paříže, mezi nimi třeba La Defénse, zajistily městu první místo a lákají investory k nákupu nemovitostí. Proti tomu na některých velmi silných trzích, jako je například Londýn, se již nevyplatí prodávat, neboť se blíží k závěrečné fázi rozvoje a hrozí, že výnosy z prodejů budou slábnout,“ tvrdí Bill Kistler, prezident evropské pobočky Urban Land Institutu. Londýn obsadil za Paříží v žebříčku druhé místo. Realitní odborníci jej stále hodnotí pozitivně a investoři by se, dle jejich názoru, neměli tamních nemovitostí zbavovat.
Praha trochu ztratí.
K metropolím, ve kterých respondenti výzkumu PricewaterhouseCoopers doporučují investovat do nemovitostí, patří Madrid, Barcelona, Hamburk, Istanbul a Moskva. Ve městech, jako jsou Kodaň, Edinburgh, Vídeň, Brusel, Dublinu či Amsterodam, nemají vlastníci objektů prodávat. Nerozhodní, zda do budov investovat, prodat, nebo držet, byli účastníci studie v případě Helsinek, Curychu, Milánu, Prahy, Říma, Lisabonu, Varšavy, Atén, Budapešti, Berlína a Frankfurtu. Praha proti loňskému roku na žebříčku atraktivity pro investory mírně klesla, z jedenáctého místa na šestnácté. Snížilo se například její hodnocení nákupu průmyslových a distribučních prostor. Horších výsledků dosáhla také v posuzování investic do maloobchodních ploch. Doporučení pro investice do průmyslových a distribučních komplexů pokleslo z loňských 73 procent na letošních čtyřicet procent. Nakupovat maloobchodní prostory letos radí 41 procent respondentů proti 74 procentům v loňském roce. „Výsledky studie ukazují, že Praha i celá Česká republika jsou stále velice oblíbenými lokalitami vhodnými pro investice do nemovitostí. V regionu střední Evropy je Praha příznivě hodnocena ve vztahu k dalším metropolím, třeba Budapešti nebo Varšavě, a to zejména díky lepším možnostem rozvoje kancelářských prostor,“ říká Glen Lonie, partner v oddělení Daňových a právních služeb společnosti PricewaterhouseCoopers v České republice. Nicméně přiznává, že pro řadu investorů se stávají přitažlivější země směrem na východ od Česka, tedy Rusko, Rumunsko a Bulharsko.
Zlato pro Paříž Pořadí evropských metropolí podle přitažlivosti pro realitní investory
2007 Město 2006
1. Paříž 1 2. Londýn 2 3. Stockholm 6 4. Mnichov 17 5. Lyon 8 6. Helsinky 3 7. Madrid 4 8. Barcelona 5 9. Hamburk 14 10. Kodaň 9 11. Istanbul 19 16. Praha 11 19. Moskva 26 22. Varšava 22 24. Budapešť 16 25. Berlín 24
Pramen: PricewaterhouseCoopers
Vedou Rakušané Investice do českých nemovitostí v roce 2006 podle původu peněz
- Rakousko 41 %
- Německo 28 %
- USA 10 %
- Velká Británie 9 %
- Francie 3 %
- Irsko 3 %
- Austrálie 3 %
- Česká republika 3 %
Pramen: Cushman & Wakefield
Kanceláře mají náskok Investice do českých nemovitostí v roce 2006 podle sektorů
- Kanceláře 75 %
- Maloobchod 20 ˇ%
- Průmysl 5 %
Pramen: Cushman & Wakefield
Tabulka 2: Británie získala nejvíce Investice do nemovitostí v jednotlivých zemích Evropy
2006 2005 - Země - miliard eur
1 1 Velká Británie 80,4
2 4 Německo 47,7
3 2 Francie 24,5
4 3 Švédsko 15,0
5 5 Nizozemsko 9,1
6 6 Norsko 7,0
7 7 Španělsko 6,5
8 9 Finsko 5,0
9 8 Polsko 4,0
10 12 Belgie 3,9
11 10 Itálie 3,7
12 15 Rusko 3,1
13 11 Irsko 2,7
14 13 Dánsko 2,3
15 14 Rakousko 1,6
16 17 ČR 1,3
17 16 Turecko 1,1
18 19 Portugalsko 0,84
19 23 Rumunsko 0,81
20 18 Maďarsko 0,78
Pramen: Cushman & Wakefield
