C e n o v á m a p a P r a h y
Určit správnou cenu na volném trhu může být velký problém. V případě stavebních pozemků ho pomáhá řešit už v několika městech cenová mapa. Od 1. ledna letošního roku ji dal pro Prahu k dispozici i magistrát hlavního města.
Od cenových map zatím nečekejme v našich podmínkách žádné zázraky. Tvorba těchto pomůcek je velmi složitou záležitostí. K jejich zhotovení a zušlechťování je mimo jiné třeba mít k dispozici patřičně strukturované obchodní údaje z trhu nemovitostí za několik let. Jestliže někdo prodá činžovní dům na náměstí a ze smlouvy není jasné, kolik stál dům a kolik pozemek pod ním, tvůrci cenových map stavebních pozemků jsou vedle. Řada obchodních informací se k nim ostatně vůbec nedostane.
Krok vpřed
I při všech různých omezeních jsou však již existující a nově vznikající cenové mapy přínosem, protože určité vodítko přece jenom poskytují. Práce na vzniku těchto dokumentů navíc přináší i pro veřejnost řadu podpůrných informací, jež lze zužitkovat alespoň nepřímo. Z tohoto hlediska se můžeme jenom radovat, že od 1. ledna letošního roku má svou cenovou mapu stavebních pozemků také Praha, která je obzvláště rozsáhlou a hustou realitní džunglí.
Cenová mapa stavebních pozemků slouží v zásadě jako pomůcka při oceňování tohoto druhu realit a případně i jako daňový podklad. Že by ale na jejím základě dostal někdo od banky úvěr proti nemovitosti, s tím nepočítejme. Město se ale bude podle mapy řídit například při prodeji nebo pronájmu svých pozemků i při stanovování nájmů v obecních bytech.
Kdo má zájem a přístup k internetu, může do pražské mapy nahlédnout v elektronické podobě na adrese http://www.prague-city.cz/cenova_mapa, pouze je třeba upozornit, že jde o grafické soubory, jejichž rychlé načítání vyžaduje dobrou telefonní linku, dobré internetové připojení, špičkový modem a špičkový počítač. Dokonce i při splnění těchto předpokladů je třeba každému doporučit, aby se na procházku mapou vydal raději v nočních hodinách, kdy je na informační dálnici trochu volněji než ve dne. Pak to - při troše štěstí - bude odsýpat a zájemci mohou rychle skákat z jednoho pražského obvodu do druhého. Tisknout lze jednotlivé výseče mapy teprve po jejich převedení a uložení jako počítačového obrázku. Kdo nemá internet, může do mapy nahlédnout na pražském magistrátu nebo na radnicích jednotlivých městských částí.
Řekněme ale rovnou, že moc konkrétních cen v pražské cenové mapě stavebních pozemků k vidění zatím není. To se však časem zlepší, protože mapa se bude každý rok aktualizovat na základě dalších a dalších obchodních smluv. Konkrétně se můžeme se čtenáři podělit o poznatek, že například o ceně pozemků, na nichž se ve Strašnicích staví veřejností ostře sledovaný nový velký obchodní a obytný areál, není v mapě ani zmínka. O trošku dál, na sídlišti Solidarita, se už ale nějaké ceny objevují, velmi často na úrovni asi 1600 korun za metr čtvereční.
Když se ale podíváme do centra, vstanou potenciálním kupujícím vlasy hrůzou na hlavě, zatímco potenciální prodávající si budou mnout ruce. Na Národní třídě vidíme 37 280 Kč/m2, dole na Václavském náměstí, na Zlatém kříži, který je vůbec nejdražší pražskou lokalitou (kdysi tam sídlil investiční fond Futurum Aurum dnes zavřeného Alima Karmova), se platí 56 a kousek dál na Staroměstském náměstí 48 tisíc korun za metr. To na pražském východním okraji v Horních Počernicích se nabízí jeden čtvereční metr v ceně okolo 700 až 800 korun.
Hodně doplňkových informací
Snad nejlepší počtení však přinášejí zájemcům o realitní trh doprovodné informace k mapě, z nichž některé jsou převzaty z konceptu územního plánu rozvoje. Tak se snadno dozvíme, že k nejperspektivnějším rozvojovým prostorům v Praze i z hlediska bydlení patří například Západní Město, Zličín nebo Újezd nad Lesy. Poučné je rovněž upozornění na řadu cenotvorných faktorů, jako hluk, již provedená územní rozhodnutí, imise, stavební uzávěry nebo biokoridory. Každého asi překvapí, že přibližně polovinu pozemkové výměry Prahy tvoří zemědělská a lesní půda nebo vodní plochy, zatímco na stavební pozemky připadá asi jenom desetina výměry hlavního města. Nejvíce se v Praze obchoduje se zahradami, pozemky určenými pro bydlení a průmyslovými parcelami.
Průměrná cena jednoho metru čtverečního stavebního pozemku činí podle mapy v centru 20 800 korun, před okrajem města 1900 korun a na okraji, již mimo město v pravém slova smyslu, jen 1100 korun. Jako vůbec nejnižší dosažená cena se udává 100 korun za metr (zřejmě severní stráň nad smetištěm u dálnice). Velmi zajímavé jsou ceny pozemků pro bydlení. Tak kupříkladu v centru se platí za metr pod činžovním domem devět tisíc, ale na okraji necelých 1500. Čtvereční metr pozemku pro rodinný domek v centru stojí 5340, před okrajem 2160 a na okraji 1200. Kdo ale ví - možná jednou bude dnešní okraj centrem a Kladno předměstím Prahy. U komerčních pozemků (obchody, kanceláře, hotely a podobně) je vliv polohy ještě výraznější. V centru stojí jeden metr čtvereční stavebního pozemku pro tyto účely 37 tisíc, ale na okraji města jen necelých 3,5 tisíce korun.
