Developeři plánují na severu Prahy stovky tisíc metrů kanceláří, zatím se staví jen byty
Letňany mají jako perspektivní kancelářská lokalita jednu nevýhodu. Nezájem potenciálních nájemců. Když se před třemi lety slavnostně otevíraly tři nové stanice metra – Střížkov, Prosek a Letňany, kdekdo věštil jedné ze zavedených nocleháren Prahy skvělou budoucnost. Severní okraj Prahy se měl stát jakýmsi suburbálním kancelářským centrem.
Zatím jím je pouze v hlavách developerů, kteří tam naplánovali rozsáhlé administrativní parky i s jezírky. Přitom stačilo jedno rozhodnutí francouzských bankéřů a vlaky metra nemusely v ranní špičce přijíždět do Letňan prázdné. Nestalo se. Lokalita dál zůstává kolbištěm, kde se utkávají pouze rezidenční developeři.
Statisíce metrů pro bílé límečky
Pokud by se developerům podařilo uskutečnit třeba jen ty největší záměry na výstavbu kanceláří v okolí nových stanic podzemní dráhy, nemuseli by jejich kolegové v ostatních částech města rok či dva kopnout. Sever města si vyhlédla tuzemská společnost Finep, Radovan Vítek se svou CPI i česko-slovenská skupina J&T Real Estate. Lokalita přilákala také německý Hochtief Development a rakouský OCL Holding. Jen těchto pět firem naplánovalo dohromady téměř čtvrt milionu metrů čtverečních administrativních ploch. Nejdále pokročil Hochtief Development, který už má v ruce stavební povolení, svůj projekt cíleně propaguje a aktivně hledá nájemce. Firma plánuje vystavět u stanice metra Letňany areál o téměř sedmdesáti tisících metrech čtverečních. O několik set metrů dál si namaloval office park také největší tuzemský investor do realit Radovan Vítek. Na desetihektarovém pozemku chce CPI vystavět kanceláře, nákupní centrum a hotel s plochou přesahující 80 tisíc metrů čtverečních. Sama firma ale uznává, že trh se v současnosti bez jejích letňanských kanceláří obejde. Pozornosti nositelů rozvoje neunikla ani střížkovská stanice metra přezdívaná „velryba“. Společnost Finep by tam chtěla vybudovat projekt City North. Zatím ji ale plně vytěžuje shánění nájemců pro City West ve Stodůlkách. Přímo u metra by měly vyrůst také dvě věže mediálně neznámé společnosti OCL Holding. Ostruhy si na severu jako jediný developer vysloužila společnost J&T Real Estate, která u metra Prosek před dvěma lety dostavěla komplex Prosek Point o velikosti 23 tisíc metrů čtverečních. Další objekt Prosek Court by měl vyrůst přes křižovatku. Developer ale s novinkou zatím nijak nepospíchá, Prosek Point je totiž z jedné třetiny prázdný.
Chybí jen to načasování
Letňany mají téměř vše, co by měla nová kancelářská lokalita mít. Metro, dostatek prostoru, který umožní firmám flexibilně expandovat, výpadovky, v budoucnu i městský okruh a velkou zásobárnu pracovní síly. „Praha 9 byla před třemi lety považována za kancelářskou lokalitu budoucnosti, ukazuje se ale, že čas ještě nedozrál. Navoněné lokality se vyčerpávají pomaleji. A dokud je místo na Praze 4, 5 či 8, nájemci půjdou tam. Jednou se z tohoto území kancelářská lokalita určitě stane, jen je těžké říci kdy. Kdyby se bývala Komerční banka rozhodla pro nové sídlo v letňanském projektu Office Islands, už by se tak dělo,“ říká Ondřej Novotný z poradenské společnosti King Sturge.
Zda je na trhu další podobná ryba, které by mohl Hochtief Development házet návnadu, není jisté. Po centrále se poohlíží například Vodafone, který bude poptávat prostory o velikosti 17 tisíc metrů čtverečních. Ten ale o Letňany nestojí. Veřejným tajemstvím jsou také plány na stěhování dvou firem z velké konzultantské čtyřky, PricewaterhouseCoopers a Ernst & Young, právě ty ale hodně dají na image.
Růžové vyhlídky ovšem ve své době neměly ani projekty, které nakonec patří mezi nejprestižnější. Když začínal Radim Passer, málokdo věřil, že se mu podaří vytvořit prémiové BB Centrum. Dokázal však přitáhnout silná jména. Kdo by nechtěl sedět vedle Microsoftu? Obrovský úspěch měl The Park přesto – nebo možná právě proto – že vyrostl na okraji Prahy. Mimochodem architektonická podoba tohoto projektu s Office Islands není čistě náhodná. Na obou spolupracovali architekti z ateliéru CMC Architects. The Park splnil tři základní požadavky: kvalitu projektu, cenu a načasování. Projektu Hochtief Development chybí jeden prvek, který se ale ukazuje jako zásadní – načasování. Krize zarazila expanzi firem, které místo o stěhování do lepšího přemýšlejí, kde ušetřit.
Ťafka od bankéřů
Otevřít novou kancelářskou lokalitu se ovšem nedávno podařilo Finepu ve Stodůlkách. „Jít do polí“ přesvědčila společnost Finep firmu Siemens a loni zvítězila v tendru Komerční banky na novou centrálu. Banka oželela možnost sedět v letňanské budově s olivovníky, inspirované řeckým ostrovem Ithaka, a dala přednost už částečně zavedené lokalitě bez rizika. „Každé město nad 1,5 milionu obyvatel má jakási suburbální centra, která nejsou uvnitř města. Prahy 1, 4 a 5 začínají být vyčerpané, což přináší obrovský prostor pro místa na okraji Prahy, která nabídnou mix bytů, práce, služeb a obchodů. Siemens i Komerční banku jsme přesvědčili velmi atraktivní cenou a stoprocentním přizpůsobením se jejich požadavkům. Projekt pro banku jsme předělávali snad dvacetkrát,“ popisuje zákulisí tendru roku Tomáš Pardubický, šéf společnosti Finep Holding SE, který Stodůlky pravděpodobně katapultoval mezi zavedené kancelářské lokality i pro konzervativní firmy, jako jsou finanční instituce. Jak ale říká jednatel Hochtief Developement Peter Noack, žádné místo v Praze nebylo původně pro kanceláře zavedenou lokalitou.
Kdo není na severu, jako by nebyl
V okolí nových stanic metra se už čile činí rezidenční developeři. „Krtek“ přes noc změnil potenciál území, nad kterým šéfové developerských firem dlouho ohrnovali nos. V okolí Střížkova, Proseku a Letňan mají nyní projekty hned tři ze čtyř dominantních rezidenčních devoleperů. Největší z nich – společnost Central Group – tam dokonce vyhlásil svým sokům „cenovou válku“. V čerstvé etapě projektu Nové Letňany inzeruje byty za průměrnou cenu 31 tisíc korun za metr čtvereční. Konkurence to pokládá za marketingový trik, kterého se ale mnohdy také nezříká. Developeři v Letňanech aktuálně nabízejí 388 nových bytů a v přípravě je dalších více než 800 rezidencí, vyplývá ze statistik společnosti Ekospol, která monitoruje a pravidelně zveřejňuje analýzy pražského trhu s novými nemovitostmi. Tyto byty jsou součástí šesti projektů s celkovým počtem 911 jednotek. Centralgrupovské Nové Letňany jsou největším projektem u této stanice metra – v šesti bytových domech by mělo vyrůst více než sedm set bytů. „Skladba obyvatel Letňan se nepochybně mění. V nových rezidenčních projektech převažuje v drtivé míře mladá a střední generace, která se tu postupně zabydluje a stává se součástí naší letňanské pospolitosti,“ libuje si starosta Letňan Ondřej Lněnička, kterému developeři omlazují stárnoucí populaci na sídlištích z dob socialismu. Z poznatků prodejců Central Group vyplývá, že většina klientů si byty kupuje převážně pro vlastní bydlení, ne pro investici. „Průměrný věk klienta v lokalitě v Letňanech je 39 let, z 54 procent se jedná o mimopražské klienty,“ potvrzuje Veronika Ježková, analytička Central Group. Lákají je především ceny. Ceny nových bytů se v katastrálním území Letňany pohybují od 35 tisíc korun za metr čtvereční do maximálně 48 tisíc korun za metr čtvereční, vyplývá ze statistik Ekospolu. Naprostá většina nových bytů se přitom prodává za průměrné ceny v rozmezí 37 až 45 tisíc za metr čtvereční. Druhý největší developer Skanska zamířil na Prosek. V projektu bydlení Kytlická je aktuálně k mání 68 bytů. Finep si vyhlédl Střížkov, kde nedávno vrhl do prodeje druhou etapu projektu Bytový Park Prosek se 114 byty. Průměrné ceny těchto projektů se pohybují v pásmu od 49 do 59 tisíc korun za metr čtvereční u Finepu a od 43 do 49 tisíc korun za metr čtvereční u Skansky.
