Loňský rok znamenal pro tuzemský realitní trh dno. Přijde konečně oživení? Odborníci očekávají, že se už letos do některých částí trhu vrátí chuť obchodovat. V kurzu budou například prvotřídní kancelářské budovy.
Autor: Martin Siebert
V roce 2009 zaznamenal český realitní trh svůj dosud nejvýraznější pokles. Tvrdí to alespoň analytici mezinárodní poradenské společnosti King Sturge. Komerční spekulativní výstavba nových objektů byla u administrativních, maloobchodních či rezidenčních budov omezena na minimum, u industriálních nemovitostí se dokonce zastavila. Realitní investice se meziročně propadly o 80 procent. „Nájemní aktivita odrážela recesi české ekonomiky, tedy dramatický pokles vývozu, úsporná opatření a celkovou optimalizaci v provozu firem, zvýšení nezaměstnanosti, propad maloobchodních tržeb,“ říká investiční konzultant Dušan Šťastník. Nájemné komerčních nemovitostí kleslo v závislosti na lokalitě a kvalitě nemovitosti o pět až deset procent. Rezidenční nemovitosti postihl menší zájem kupujících, meziročně se o čtyřicet procent snížil objem udělených hypotečních úvěrů.
Analytici společnosti King Sturge ale očekávají, že letos se začne do některých částí trhu vracet chuť obchodovat. „Investoři budou mít zájem o prvotřídní kancelářské budovy v Praze, je možné očekávat i transakce s prosperujícími nákupními centry ve velkých regionálních městech,“ říká Šťastník.
Novostavby by mohly podražit
Developeři, kteří v loňském roce dokončovali nové rezidenční projekty, se úpěnlivě bránili plošnému zlevňování. Nešetřili zato nejrůznějšími akčními slevami a k novým bytům rozdávali všechno možné.
V příštích měsících ale některé z velkých stavitelských firem zvažují naopak zdražení novostaveb. Od 1. ledna se totiž zvýšila spodní sazba daně z přidané hodnoty. Snížená sazba doposud činila devět, základní devatenáct procent. Obě vzrostly v rámci vládního úsporného balíčku o jeden procentní bod. Do snížené sazby DPH patří takzvané sociální bydlení. V této kategorii jsou rodinné domy s plochou do 350 metrů čtverečních a byty do 120 metrů čtverečních. Na ostatní byty a domy se nově vztahuje dvacetiprocentní sazba.
„Vlivem poklesu cen nových bytů, zejména v druhé polovině roku 2008, se bohužel výrazným způsobem zkrátily marže developerů. Z hlediska zachování nezbytné ekonomiky výstavby tedy není prostor, aby developeři nesli zvýšení DPH ze svého, a budou tak nuceni promítnout zvýšení daně do koncové ceny pro spotřebitele,“ konstatuje výkonný ředitel společnosti Central Group Aleš Novotný.
Navýšení cen bytů kvůli vyšší dani připustily i developerské společnosti Finep a CPI Group.
Společnost Ekospol, další z významných hráčů na trhu, prý ale ceny nezvýší a vyšší daň chce platit ze svého zisku. „Zákon nám sice ukládá povinnost DPH odvést, avšak nejsme povinni ji v plné výši přenést na naše klienty,“ říká generální ředitel firmy Evžen Korec.
Banky ochránily trh
Podle společnosti King Sturge se celkově nějakého významného zdražování bytů bát nemusíme, ceny budou pravděpodobně stagnovat. Některé byty by prý mohly začít zdražovat až koncem roku. Analytik Ondřej Novotný ale nepředpokládá, že to bude o více než tři procenta.
Během roku 2009 se v závislosti na lokalitě a typu nemovitosti ceny bydlení snížily o pět až dvacet procent. Až o pětinu zlevnily hlavně byty v neudržovaných panelových domech. Přesná čísla o poptávce po bytech podle Novotného neexistují, přibližně ale kopírují objem poskytnutých hypoték. Podle statistik Ministerstva pro místní rozvoj se český hypoteční trh za tři čtvrtletí roku 2009 meziročně snížil o 37,5 procenta. Za devět měsíců banky poskytly občanům hypotéky za 56,5 miliardy korun, zatímco o rok dříve to bylo přes devadesát miliard.
Kdyby banky developerům silně neomezily přístup k úvěrům, byla by podle Novotného současná situace stavitelů ještě horší. „Banky zabránily tomu, aby trh zkolaboval úplně. Developeři by totiž jinak letos stavěli se stejnou vervou jako v minulých letech,“ míní.
Bude se stavět na míru
Další pokles letos pravděpodobně zaznamenají některé ukazatele kancelářského trhu. Loni bylo v Praze dobudováno 116 600 čtverečních metrů kanceláří. To představuje meziroční propad o 65 procent. V letošním roce bude na pražský trh s kancelářemi uvedeno maximálně kolem 80 tisíc metrů čtverečních administrativních prostor. Odborníci totiž očekávají, že dokončeny budou jen dva významné projekty, a to pražské budovy City West a Filadelfie. „Poptávka bude záviset na celkovém stavu ekonomiky, nicméně očekáváme, že bude zhruba na úrovni roku 2009. Předpokládáme, že neobsazenost kanceláří ještě mírně vzroste, bude se však měnit jejich struktura. Přibude méně kvalitních volných prostor a naopak více bude ubývat kvalitních kanceláří,“ říká vedoucí oddělení kancelářských nemovitostí společnosti King Sturge Eva Lovětínská.
V oblasti průmyslových a logistických areálů povedou v letošním roce nemovitosti stavěné na míru konkrétním nájemcům. „Neočekáváme rozsáhlou spekulativní výstavbu,“ říká Milan Korbelář, který v King Sturge vede oddělení průmyslových a logistických nemovitostí.
Nájemní aktivita bude podle něj vyšší než v loňském roce, vzhledem k nízké výstavbě bude pozvolna klesat míra neobsazenosti. Nájemné bude stagnovat, nicméně developeři budou podle situace v dané lokalitě a velikosti nájemce otevřeni individuálnímu jednání.
Zájem developerů a nájemců se soustředí, stejně jako v roce 2009, především na Prahu. Další logistické lokality, jako Plzeň, Brno, Ostrava, Hradec Králové, Pardubice, Ústí nad Labem, Olomouc se budou rozvíjet s menší intenzitou, v zásadě půjde o rozšiřování stávajících projektů. „Výstavba zcela nových projektů bude realizována jen výjimečně a na zakázku pro konkrétního specifického nájemce,“ předpokládá Korbelář.
