Úvěry na bydlení rostou už jedenáctým rokem
Pro hypoteční trh v České republice byl loňský rok nejúspěšnějším od roku 1995, kdy tyto úvěry začala jako první poskytovat tehdejší Českomoravská hypoteční banka, dnes Hypoteční banka. V současné době už u nás hypotéky poskytuje celkem jedenáct finančních domů. Co do počtu a objemu poskytnutých úvěrů ovládají více než 80 procent českého hypotečního trhu tři subjekty – Česká spořitelna, Hypoteční banka a Komerční banka. Celkem banky do konce roku 2004 poskytly 142 272 hypotečních úvěrů ve výši 229 miliard korun, z toho fyzickým osobám 137 275 hypoték v objemu 154 miliard korun. Z hlediska objemu nově uzavřených hypotečních obchodů mohli tedy odborníci mluvit o rekordních výsledcích. A soudě podle výsledků prvního pololetí letošního roku, budou moci při bilančním hodnocení roku 2005 rovněž hovořit o výjimečném roce. Počet poskytnutých hypotečních úvěrů pro všechny segmenty trhu vzrostl podle údajů ministerstva pro místní rozvoj za prvních šest měsíců letošního roku o 23 397 a jejich objem o 40 miliard, což ve srovnáním se stejným obdobím roku 2004 představuje nárůst o jedenáct procent v počtu a o patnáct procent v objemu. Nutno však podotknout, že údaje za letošní rok jsou poněkud zkresleny změnou metodiky ve vykazování hypoték, takže skutečný meziroční nárůst byl v letošním roce vyšší. Pozorovat můžeme i stálý růst průměrné výše hypotečního úvěru fyzických osob. V roce 2001 se rovnala zhruba jednomu milionu korun, v roce 2004 činila 1,27 milionu korun a v letošním prvním pololetí již dosáhla 1,37 milionu korun.
Úrokové sazby klesají.
Růst zájmu o hypoteční úvěry zapříčinil především příznivý vývoj úrokových sazeb, za které banky hypotéky poskytují. V prvním pololetí roku 2004 průměrná úroková sazba hypoték podle Fincentrum Hypoindexu klesla až na 4,48 procenta a jak se později ukázalo, bylo to nové historické minimum, které již nebylo do konce roku překonáno. Druhé pololetí se totiž neslo v duchu zvyšování úrokových sazeb, které tak reagovaly na dvojí zvýšení reposazeb České národní banky v červnu a srpnu. Od října však úroky u hypotečních úvěrů opět klesaly až na 4,74 procenta v prosinci. Byl to důsledek konkurenčního boje na hypotečním trhu, kdy jednotlivé banky postupně přistoupily na snižování svých úrokových sazeb a tento trend pokračuje i letos. V červenci klesla průměrná sazba na dosud nejnižší hodnotu 3,62 procenta!
Snižující se úrokové sazby hypoték tak umožňují stále většímu počtu lidí dosáhnout na tento finanční nástroj k pořízení vlastního bydlení. Stejně tak posilují úvahy o delších fixacích úrokových sazeb, přestože konečná struktura poskytnutých úvěrů tyto úvahy jednoznačně nepotvrzuje. Ačkoli v dohledné době již naštěstí nelze očekávat sazby na úrovni patnácti procent, jak tomu bylo na konci devadesátých let, spekulace ze strany klientů na další snižování sazeb se zdají být velmi odvážné.
Ceny nemovitostí stagnují.
Nezanedbatelným faktorem, který se podílí na zvyšování zájmu o hypotéky, je rovněž růst reálných mezd, zvyšující se nabídka kvalitních nemovitostí, a to především developerských projektů, ale i stagnující nebo jen mírně rostoucí ceny nemovitostí v žádaných lokalitách. Ceny starších bytů v panelové zástavbě ve velkých městech dokonce klesají. Pobídkou pro ty, kteří uvažují o hypotéce, je stále ještě ne zcela uzavřená otázka změny DPH týkající se stavebních prací v souvislosti s bydlením. Pokud by ke změně DPH došlo, v cenách bytů by se zřejmě tento fakt projevil jejich zdražením.
Změny státní podpory.
V loňském roce došlo, mimo jiné i v souvislosti s příznivým vývojem úrokových sazeb hypoték, ke změnám v oblasti státní finanční podpory hypotečního úvěrování. Přestala být poskytována státní finanční podpora hypotečních úvěrů na nové bydlení (NV 244/1995 Sb.) a podpora hypotečních úvěrů na pořízení staršího bydlení pro mladé žadatele do 36 let (NV 249/2002 Sb.) se snížila ze dvou na jedno procento. V letošním roce padla i tato výhoda, místo ní Státní fond rozvoje bydlení poskytuje mladým lidem do 36 let nízkoúročené úvěry na pořízení bydlení až do výše 300 000 Kč. Beze změn zatím zůstala zachována možnost pro ty, kteří splácí hypotéku na bydlení, aby si zaplacené úroky až do 300 000 Kč odečetli od svého daňového základu.
Novinky, které ovlivnily hypoteční trh.
Nový zákon o dluhopisech č. 190/2004 Sb., který vstoupil v platnost v květnu 2004, umožnil bankám použít pohledávky i z neúčelově poskytnutých hypoték do krycího bloku hypotečních zástavních listů, a klientům tak nabídnout neúčelové hypotéky (na financování čehokoliv, takzvanou americkou hypotéku) a hypotéky na družstevní bydlení za příznivé úrokové sazby. Zároveň tato novela dovolila poskytovat hypotéky v zahraničí a také přinesla možnost zajištění úvěru nemovitostí, která se nachází na území členského státu EU nebo jiného státu tvořícího Evropský hospodářský prostor. Některé banky za poslední rok také prodloužily doby fixací úrokových sazeb až na třicet let, zavedly garantované sazby a pokračovaly ve zjednodušování vyřízení úvěru a zvyšování flexibility nabídky z pohledu klientů. Ti si tak dnes mohou sestavit hypotéku doslova na míru, protože si vybírají z mnoha kombinací parametrů hypotečního úvěru, a vše se přitom odvíjí od výše měsíční splátky, kterou mohou nebo chtějí splácet. Změnily se také podmínky splácení, byly rozšířeny o možnost degresivního a progresivního splácení s vysokou variabilitou. Část klasické hypotéky na nemovitost lze využít neúčelově.
Příznivé ekonomické podmínky.
Jak napovídají čísla za první pololetí letošního roku, zájem o hypotéky stále roste a tento trend očekáváme i v příštích letech, třebaže tempo růstu hypotečního trhu se s největší pravděpodobností zmírní . Pro hypoteční bankovnictví je nyní charakteristický dvojí trend stability. Na prvním místě jsou to dlouhodobě nízké úrokové sazby, které motivují spotřebitele spíše se zadlužovat, a to nejen formou spotřebních úvěrů, ale stále častěji úvěry používanými ve spojitosti s bydlením. Dalším dobrým důvodem k optimismu je skutečnost, že se prakticky ve všech spotřebitelských návycích blížíme ekonomikám původních zemí Evropské unie. V nich činí podíl hypoték na hrubém domácím produktu od 40 procent výše oproti stále pouhým sedmi a půl procentům v českých zemích. Takto široký prostor pro další nárůst hypotečního trhu se sice bude zužovat, ale ještě velmi dlouho se v něm najde dost místa pro rychlý růst. Kromě rostoucí síly národního hospodářství a vyšší kupní síly obyvatelstva k tomu přispěje i to, že se v horizontu několika let dá očekávat další poptávkový impuls v podobě nevyhnutelného odstranění regulace nájemného. Banky jsou na to připraveny a hypoteční trh u nás je strukturovaný do té míry, že pro klienty už není při výběru financování bydlení určující pouhá výše úroku, ale významnou roli začínají hrát i další parametry úvěru včetně jednoduchosti jeho získání.
Jan Sadil, předseda představenstva a generální ředitel Hypoteční banky
Graf nebo tabulka
Vývoj nově poskytnutých hypoték v jednotlivých letech
Rok Počet Objem
(v mld. Kč)
2001 14 837 24,8
2002 21 545 30,3
2003 32 165 47,6
2004 41 815 68,1
leden-červen 2005 23 397 40,0
Pramen: Ministerstvo pro místní rozvoj
