Zdá se, že mnohé obce a města České republiky si mohou oddechnout. Novela stavebního zákona, která se právě projednává ve sněmovně, totiž obsahuje ustanovení, že jejich územní plány ztratí platnost nikoliv už v roce 2015, jak stanoví nyní platná legislativa, ale až o pět let později. Zákonodárce zřejmě k posunu na rok 2020 donutilo – termín se odkládá už podruhé, ten první zněl na rok 2012 – nebezpečí totálního stavebního chaosu, které hrozilo kromě Prahy i dalším městům a obcím. Ty totiž opět zjišťují, že nové územní plány by ani v tříletém horizontu nemusely stihnout schválit. Samosprávy narážejí na problémy už v samotných počátcích procesu tvorby územního plánu, na které si najímají autorizované architekty.
Za pakatel
Přetrvávající realitní krize a stav, který se mnohde už tři roky podobá stavebnímu půstu, těžce dopadá i na ně. Nad svou cenovou politikou se v posledních třech či čtyřech letech museli vážně zamyslet všichni, kdo se touto profesí v Česku živí.
Developeři i veřejní zadavatelé mají z čeho vybírat, takže není divu, že se jim občas na stole sejdou trochu překvapivé nabídky. Architekti se v nich ucházejí o zakázky, za které požadují třeba jen zlomek předpokládané ceny. Nejvíce patrné je to v případě veřejných soutěží, které vypisují města a obce. „Zakázku pak získávají projektanti, kteří ji zpracují nejlevněji, mnohdy za třetinu honoráře odpovídajícího náročnosti úkolu,“ konstatuje Markéta Pražanová, mluvčí České komory architektů (ČKA).
Důsledky podobného přístupu jsou někdy fatální. Česká města budou ještě dlouhá desetiletí hyzdit veřejné stavby, za které chtěli radní ušetřit, ale problémy přinášejí i „odfláknuté“ územní plány. „U takto vysoce odborné a kvalifikované práce totiž nelze dlouhodobě udržet kvalitu, vychází-li v přepočtu průměrná hodinová sazba například kolem 100 korun. Za to by si třeba právník ani neotevřel diář,“ říká Milan Košař z Asociace pro urbanismus a územní plánování.
Cena za zpracování plánu se může pohybovat od několika desítek tisíc až po několik milionů. Liší se přirozeně podle velikosti obce či města či již zpracovaných podkladů. Obce by si měly cenu ověřit ve veřejně dostupných cenících, jako je Výkonový a honorářový řád či Sazebník UNIKA.
Značně pod cenou byli sice architekti ochotni pracovat na územních plánech i dříve, ale podle Košaře se to neprojevovalo tak výrazně jako v současnosti, kdy propukl „boj o zakázku“. „Situace je bohužel taková, že téměř všechny územní plány jsou v současnosti pořizovány za cenu klesající až pod 30 procent skutečných nákladů,“ potvrzuje Košař.
Lidové noviny nedávno popsaly případ jihočeského Lišova. Čtyřtisícové městečko ležící kousek od Českých Budějovic počítalo s tím, že za jeho zpracování zaplatí asi 700 tisíc korun. Nabídky, které po vyhlášení soutěže přišly, radní zaskočily. Jedna z architektonických kanceláří nabídla, že plán zpracuje za pouhých 270 tisíc. Zastupitelstvo si proto raději vyžádalo reference na vítěznou firmu a nechalo odborně posoudit plán, aby si bylo jisté, že je zpracován skutečně na úrovni a nic mu nechybí. Jaké pak bylo překvapení, když zjistili, že je vše v pořádku a že vítězná firma patří k nejrenomovanějším v oboru! Podle architekta Jiřího Brůhy, kterému vítězný ateliér patří, se jen přizpůsobili určujícímu kritériu, kterým je dnes cena. Počítá s tím, že zakázka pro Lišov skončí řízenou ztrátou. „Každý vám potvrdí, že zakázek pro architekty ubylo v poslední době o 50 procent. Je to prostě boj o zakázky,“ řekl Brůha Lidovým novinám.
Územní, nebo regulační?
Že město získá kvalitně zpracovaný územní plán, ale rozhodně není samozřejmostí. Častým problémem je kromě nepřesností i fakt, že autoři do nich stále častěji vkládají regulace. Ty přitom do tohoto typu dokumentace nepatří a následně zbytečně omezují výstavbu domů a dalších staveb. „Usilujeme o to, aby vznikaly kvalitní plány, které co nejméně omezují budoucí rozvoj a zároveň nastavují individuální kritéria vedoucí k co nejlepšímu využití území,“ říká Pražanová. K nejčastějším regulacím patří například stanovení uličních a zastavovacích čar, orientace domu, někdy dokonce požadavky na definice tvaru a sklonu střechy, umístění garáže, požadavky na konstrukce, stavební materiály, barevnost staveb či dispoziční řešení domu. Paradoxem pak je, že tyto regulace mohou omezovat například výstavbu energeticky efektivních staveb, které vyžadují specifickou orientaci domu.
Názor Pražanové ale zdaleka nesdílejí ani všichni odborníci na územní plánování, ani starostové. Pro příměstské obce totiž tyto regulační plány představují možnost, jak dodržet určitý charakter zástavby a nastavit pravidla „hry“ pro developery.
Sluha dvou pánů
Zatímco si radnice mnoha měst a obcí pochvalují, kolik na zpracování plánu ušetřily, a už plánují, kam zbylé peníze investují, ruce si možná potají mne i někdo jiný. Nízký zisk, či dokonce ztrátu totiž projektantům může nahradit spolupráce s někým, kdo chce v dané oblasti stavět. Podobné vazby sice existovaly už dříve, ale za situace, kdy zuří válka o zakázky, prý takových případů znatelně přibývá.
Ukázkovým příkladem takových vztahů z nedávné doby je případ Brna a ateliéru Arch.Design, který před třemi měsíci skončil před disciplinární komisí České komory architektů. Moravské metropoli, která už tak má s územním plánem poměrně dost starostí – nyní se totiž připravuje již čtvrtý koncept plánu, který má shrnout četné připomínky k třem předchozím – přibyl další problém.
Architekt ateliéru Arch.Design Jaroslav Dokoupil, který pro magistrát města pracuje už dlouhá léta a byl považován za velkého odborníka, zároveň pracoval pro slovenského developera HB Reavis Group. Ten v Brně plánuje stavbu nového nákupního centra Aupark. Pro to, aby město mohlo výstavbu budovy s 236 obchody, která má vyrůst v Jižním centru, potřeboval studii, která by prověřila, zda je stavba vůbec v souladu s územním plánem. A právě tu zpracovával ateliér Arch.Design. Za střet zájmů udělila Česká komora architektů firmě stotisícovou pokutu a tříletý distanc pro účast v soutěžích o veřejné zakázky.
Zkuste to jinak
Sama skutečnost, že architekt pro město či obec zpracovává územní plán či je jeho konzultantem a zároveň pracuje pro investora, který tam plánuje stavět, přitom střetem zájmů není. Konflikt nastává až ve chvíli, kdy pracuje pro dva klienty ve stejné věci. Poruší-li toto základní pravidlo, je stíhán Stavovským soudem ČKA.
Odborníci ale obcím doporučují především jiný postup, který by měl zabránit tomu, aby své situace později litovaly. „Doporučujeme postupovat při hledání projektanta takzvanou soutěží o návrh, která je transparentní a přináší konkrétní různorodé návrhy řešení, což jiná soutěž neumožňuje. Hlavním kritériem hodnocení předložených návrhů je komplexní kvalita architektonického nebo urbanistického řešení, nikoli jen mechanicky nahlížená cena projektu. Hledá se nejlepší poměr ceny a kvality,“ říká Pražanová.
Česká komora architektů proto začala pracovat na pokynech, které by zadavatelům měly při vypisování ideové soutěže pomoci. Nyní je metodická příručka předána k připomínkování na ministerstvu pro místní rozvoj, ale všichni, kdo by ji chtěli využít už dnes, mají možnost stáhnout si ji ze stránek ČKA.
Stop dalším obyvatelům
Po odchodu ruských vojsk v roce 1991 čítaly Milovice něco přes tisícovku obyvatel. Brzy se staly rájem developerů, kteří začali vybydlené bytovky po Sovětech měnit na startovací byty. Z paneláků často ponechali jen obvodové zdivo, v jednom domě dokázali vybudovat i 80 nových malometrážních jednotek, které rozprodali bez toho, aby do městské pokladny odvedli jedinou korunu nebo alespoň opravili cesty či vybudovali osvětlení. Ruské městečko se brzy stalo oblíbeným útočištěm pro mladé rodiny, které neměly na koupi bytu v Praze.
Dnes mají Milovice zhruba třináct tisíc obyvatel a s průměrným věkem 29 let jsou nejmladším českým městem. Radnice však zdaleka nestačila tempu stavitelů bytů, brzy tu začaly chybět školy a školky. Ve městě funguje největší školka v republice s kapacitou 380 dětí, ani po další dostavbě ale nepojme všechny zájemce. Než radnice rekonstruuje starou školu na učebny pro 1600 dětí, více než 200 školáků bude muset jezdit do okolních měst.
Radnice začala před dvěma lety uzavírat s developery tzv. plánovací smlouvy, kterými je donutila podílet se alespoň na budování technické infrastruktury. Aktuálně pracuje na přípravě nového územního plánu, prostřednictvím kterého chce zamezit přílivu dalších obyvatel. Jeho součástí by měla být stavební uzávěra. Milovice vyhlásily dvě soutěže v souvislosti s novým územním plánem, a to na zpracovatele a pořizovatele územního plánu. Do tendru se přihlásilo dvanáct účastníků. Pořízení nového územního plánu bude Milovice stát téměř milion a půl.
