Zpomalení tempa růstu nemusí pro trh s bydlením znamenat katastrofu
Nad americkým realitním trhem je zataženo. Téměř každý den přinášejí novinové články statistická data, která vypovídají o klesajících cenách, rostoucím počtu neosazených bytů a domů a množících se hříšnících, kteří nejsou s to platit kvůli zvyšujícím se úrokům své hypoteční úvěry. Až donedávna byla negativních zpráv ušetřena Florida, jedno z nejoblíbenějších míst světa, kde si nejen movitější Američané, ale i cizinci pořizovali své druhé bydlení. To, jak moc zasáhla dlouhodobá recese i floridský rezidenční trh, se zřejmě brzy ukáže.
Neviděli bublinu.
Optimisté tvrdili, že za enormním zdražováním floridských nemovitostí, kterého jsme byli svědky v posledních letech, není prázdná bublina. „Masivní růst populace na Floridě spojený s neschopností stavebních firem dokončovat dostatek rezidenčních nemovitostí způsobil, že poptávka po rodinných domech podstatně převyšuje nabídku,“ citoval v loňském roce časopis BusinessWeek Marka Vitnera, ekonoma společnosti Wachovia. Letošní zprávy vztahující se k Floridě jsou ale rezervovanější. V srpnu letošního roku rozebíral Wall Street Journal údaje realitních kanceláří, z nichž vyplynulo, že počet volných nových rezidenčních nemovitostí vzrostl ve Spojených státech během srpna v průměru o 3,5 procenta. Mezi místy, kde byl tento nárůst nadprůměrný, bylo uvedeno i floridské Miami. Lze proto očekávat, že převis nabídky nad poptávkou bude tlačit na snižování cen. „Ceny nových domů na jihozápadě Floridy jsou již dnes o deset až patnáct procent nižší než v loňském roce,“ citoval Wall Street Journal Ivy Zelmanovou, analytičku zabývající se trhem s rezidenčními nemovitostmi v Credit Suisse Group v Clevelandu. Poklesy cen, konstatovala Zelmanová, maskují developeři například vyšším standardem kuchyní, za který nemusejí zákazníci platit. „Domnívám se, že trh s bydlením má před sebou tvrdé přistání, které bude trvat několik let,“ dodala. Větší optimisté, které najdeme hlavně mezi realitními makléři, tvrdí, že největší pokles cen zaznamená americký rezidenční trh v příštích několika měsících, potom bude následovat jejich růst. Přiznávají nicméně, že bude pozvolnější než v dřívějších letech. To by v případě Floridy nemuselo znamenat žádnou katastrofu. Zhodnocování tamních realit totiž v minulých letech dosahovalo dvojciferného tempa.
Pomohli penzisté.
Florida vždy patřila mezi nejvíce prosperující trhy s bydlením na světě. Jen během loňského roku ceny floridských nemovitostí vzrostly o více než pětinu. Ještě větší nárůst ukazují delší statistické řady. V roce 2004 se floridské domy zhodnotily o třetinu, za posledních pět let celkově o 108 procent. Za nárůstem cen stáli hlavně bohatí cizinci, často v penzijním věku, kteří si na Floridě pořizovali své druhé bydlení. Nakolik recese trhu s bydlením v USA ovlivní Floridu a kdy bude pokračovat tamní boom, by mělo být zřejmé v nejbližších týdnech. „Na Floridě začíná sezona v listopadu. Teprve pak se ukáže, kterým směrem se trh ubírá. Dle názorů realitních makléřů by kvalitní projekty neměly mít problémy. Ty se možná projeví v oblasti Miami, která začíná být přeinvestovaná a bude trvat delší dobu, než trh tisíce nových luxusních bytů absorbuje,“ říká Jana Sobotová, předsedkyně dozorčí rady společnosti Cimex Praha. Společnost, jejíž bývalý generální ředitel Petr Lukeš žije od roku 1997 na Floridě, před osmi lety založila ve Spojených státech dceřinou firmu zaměřenou na reality. Dcera Cimexu například koupila část developerského projektu v Coloradu. „Po necelém roce jsme podíl opět prodali s téměř stoprocentním ziskem,“ říká Sobotová. Společnost naopak odešla z jednoho z největších projektů na výstavbu obchodního, hotelového a rezidenčního komplexu v Miami, jehož náklady se odhadují na více než půl miliardy dolarů. „Přes vysokou míru předpokládaného zisku jsme vyhodnotili riziko jako příliš vysoké a rozhodli jsme se investovat prostředky jinam,“ vysvětluje Sobotová.
Rozhoduje lokalita.
Každý, kdo si chce pořídit nemovitost na Floridě, se musí připravit na některá tamní specifika. Ceny floridských nemovitostí se odvozují hlavně od lokality, kde se nachází. Ta zde hraje daleko větší roli než třeba u realit ve Středomoří. „Dvojdomek nebo byt, který leží několik kilometrů ve vnitrozemí, lze pořídit za 150 až 200 tisíc dolarů. Na pláži ale za něj zaplatí kupec minimálně desetkrát až dvacetkrát tolik,“ říká Sobotová. Dodává, že objekty dva kilometry od moře, které se prodávaly před přibližně osmi lety za sto až 200 tisíc dolarů, stojí dnes okolo půl milionu. „Nemovitost za dvě stě tisíc dolarů je sice možné sehnat, nikoliv však dva kilometry od moře, ale deset až dvacet.“
Mezi jednotlivými regiony Floridy jsou značné rozdíly. „Díky neustálému přílivu obyvatelstva se východní i západní pobřeží postupně přeměňují v několik kilometrů širokou a desítky kilometrů dlouhou megalopoli. Přestože je tento trend typičtější pro východní pobřeží, začíná se postupně projevovat i na pobřeží západním, které je zatím turisticky klidnější a více zaměřené na rezidenční čtvrti,“ vysvětluje Sobotová. Nejvyhledávanějšími, a tím pádem i nejdražšími oblastmi na východním pobřeží jsou lokality od Miami po Palm Beach, na západním pobřeží od Naples k Tampě a okolí.
Bydlení v hotelu.
Řada majitelů nemovitostí na Floridě je využívá jen jeden nebo dva měsíce v roce, zbytek času je pronajímá. „Pronájem apartmánu či domku se dvěma ložnicemi, dvěma koupelnami a garáží, který se nachází několik kilometrů od pobřeží, se pohybuje v částkách od tisíce do patnácti set dolarů měsíčně. Měsíční nájem objektu blíže k pláži dosahuje od 1500 do 2500 dolarů, za nájem domku na pláži zaplatí zájemce od tří až do několik desítek tisíc dolarů,“ říká Sobotová. Stále více zájemců o floridské nemovitosti si pořizuje byty v luxusních hotelech. „Majitelé mohou využívat kompletní servis a zázemí hotelu a navíc mají možnost v době, kdy byt nevyužívají, přenechat jej hotelu k provozování. Vlastník bytu má zaručený příjem, hotelový provozovatel rozšiřuje hotelovou kapacitu a hosté, kteří si takové byty pronajmou, mají větší soukromí, než jaké nabízejí klasické hotelové pokoje,“ vysvětluje Sobotová. Kupci floridských nemovitostí pocházejí z celého světa. „Východní pobřeží, zvláště oblast kolem Miami, je více poptávaná klienty z Jižní Ameriky, zatímco sever a západní pobřeží je konzervativnější a přicházejí tam lidé ze severu celých Spojených států. Sezonní nemovitosti zde ale vlastní i velký počet Němců, Angličanů, Francouzů a přibývá Rusů,“ upřesňuje Sobotová. Nadcházející podzim ukáže, zda zájem o multikulturní Floridu pokračuje.
