Úřady chtějí regulovat astronomické ceny nových bytů
Kdo se před rokem zbavil svého bytu v Moskvě, pořádně na tom prodělal. Jen za poslední rok totiž vzrostly ceny rezidenčních nemovitostí v ruské metropoli o desítky procent. Realitní makléři přesto tvrdí, že developeři stále nestačí uspokojovat kupce. Odhady hovoří o tom, že poptávka převyšuje nabídku téměř dvojnásobně. Vysoké ceny ropy naplnily peněženky početné skupině Rusů - dle střízlivých statistik dnes v Rusku žije více než 80 tisíc dolarových milionářů. Část z nich vidí v rezidenčních realitách výnosný a relativně bezpečný způsob investice. Vysoké částky moskevských bytů si ale nemohou dovolit ti, kteří pobírají průměrný plat. Úřady proto uvažují o tom, že budou ceny bytů regulovat.
Čtyřicet procent loni, čtyřicet letos.
Ruská metropole, co se týče bytů, splňuje svou pověst jednoho z nejdražších měst na světě. Agentura Novosti minulý měsíc zveřejnila, že v průměru se ceny nemovitostí v Moskvě zvedly během minulého roku o čtyřicet procent. A o stejnou částku podražily byty od počátku letošního roku. Metr čtvereční tedy v průměru přijde na 3500 dolarů. Kdo si ale chce pořídit byt v centru Moskvy, musí se připravit na podstatně vyšší sumy. „V těchto lokalitách jsme jen v posledním roce zaznamenali růst o sto procent,“ říká v rozhovoru pro týdeník EURO Taťána Ivanovna Filonjuková, ředitelka jedné z poboček franšízové realitní společnosti Hirsh v Moskvě. Uvádí i konkrétní případ: „Loni jsme například prodávali starší byt o sto metrech čtverečních v centru Moskvy za půl milionu dolarů. Nyní by stál kolem 1,1 milionu dolarů.“ Zájemci o byt v Moskvě jsou dnes v podstatě ochotni koupit kteroukoli nemovitost na trhu. Nabídka nestačí uspokojit silnou poptávku. Tato nerovnováha má dvě hlavní příčiny. První z nich je větší dostupnost hypoték. Dříve bylo velmi složité získat v Rusku úvěr na bydlení a jen výjimečně si lidé pořizovali byt na úvěr. Letos se přístup bank podstatně změnil. „Každý druhý byt se nyní platí prostřednictvím hypotečního úvěru,“ říká Filonjuková. Druhým faktorem je omezení výstavby. Ruská legislativa totiž zpřísnila vydávání stavebních povolení a pro developery je proto podstatně náročnější zajistit všechny potřebné dokumenty. Několik menších stavebních společností již zkrachovalo. „Nabídka bytů se v letošním roce snížila zhruba o třicet procent. Stavební boom z posledních pěti let, během něhož vyrůstaly v Moskvě nové rezidenční čtvrti, se zpomalil,“ vysvětluje Filonjuková.
Drahá ropa, více peněz.
Makléři tvrdí, že stotisícové i milionové částky v dolarech může zaplatit v Moskvě dostatek kupců. „Peněz je mezi lidmi spousta. Je to dáno i tím, že rostly ceny ropy,“ domnívá se Filonjuková. Dodává, že je to vidět na luxusních bytech. Nadstandardní byty jsou prý rozprodány během okamžiku. To potvrzuje i analýza mezinárodní realitní společnosti Knight Frank. Z ní vyplývá, že se během loňského roku zvýšil zájem o byty, jejichž rozměry dosahují až 220 metrů čtverečních a za které platí budoucí majitelé částky pohybující se přes 2,5 milionu dolarů. „Mezi zájemci převažují Rusové. Jen malou část bytů skupují cizinci, byť v tomto žádný zákon zahraniční subjekty neomezuje,“ říká Filonjuková. Ze statistik vyplývá, že mezi tuzemskými kupci hlavně nových bytů nepřevažují Moskvané, ale obyvatelé jiných částí země, na které připadají dvě třetiny všech transakcí. Zhruba třicet procent z nich si pořizuje nemovitost jako investici. Astronomické ceny bytů jsou ale nedosažitelné pro obyvatele Moskvy, kteří mají k dispozici jen svůj měsíční příjem. Průměrná mzda, jak uvádí agentura Novosti, dosahuje v ruské metropoli 24 tisíc rublů, tedy zhruba 900 dolarů. „Přestože je tato částka téměř dvojnásobná než v ostatních částech Ruska, obyčejný Moskvan si za rok vydělá přibližně částku odpovídající hodnotě tří metrů čtverečních. Pak mu ale nezbude nic na další výdaje,“ citují Novosti jednoho z realitních analytiků. Realitní makléři působící v Rusku poukazují na to, že uzavírání obchodů se staršími a méně kvalitními byty v Moskvě je světovým unikátem. „Málokdy se stane, že lidé buď jen kupují, nebo jen prodávají. Většinou byt zároveň prodávají a poptávají další, do kterého se přestěhují,“ popisuje průběh transakcí Filonjuková. Systém proto připomíná scény z českého filmu Kulový blesk. Vytváří se řetězce klientů, kteří svůj byt opouštějí a zároveň se stěhují do jiného, jehož majitel též mění adresu. Není prý výjimkou, že celý řetězec tvoří deset a více výměn. Vytvořit takovéto seskupení vyžaduje čas. „Problémem ale je, že se ceny nemovitostí citelně mění i během několika týdnů. Cena bytu, na které jsme se na počátku dohodli, již neodpovídá jeho tržní ceně poté, co najdeme další klienty prodávající a poptávající nemovitosti. Celý řetězec se potom rozpustí a musíme hledat znovu,“ vysvětluje makléřka. Pravděpodobnost, že se na první pokus podaří uspokojit všechny klienty, je velmi malá. Z oficiálních statistik vyplývá, že jen jeden z pěti řetězců se podaří úspěšně dokončit. Jedním z rozhodujících faktorů, zda se vlastník bytu do náročné bytové operace vůbec pustí, je, jak tvrdí Filonjuková, kvalita a pověst realitních kanceláří, které zastupují další účastníky řetězce.
Stavět, stavět, stavět.
Nedostupnost nového bydlení pro průměrné Moskvany se snaží řešit i úřady. Navrhují stanovit maximální prodejní ceny za metr čtvereční. V současné době se hovoří o sumě přibližně 1300 dolarů, která by prý stačila na pokrytí nákladů i na vytvoření zisku. S tím ovšem podnikatelé nesouhlasí. Poukazují na stále rostoucí ceny pozemků v Moskvě a také na zdražování stavebních prací. Dle jejich výpočtů je trh s rezidenčními nemovitostmi v Moskvě nastaven tak, že by se cena jednoho metru čtverečního měla pohybovat od šesti tisíc do šest a půl tisíce za metr čtvereční. Průměrným Moskvanům tedy zatím zůstává jen akce Kulový blesk. Samozřejmě že „noví“ majetní Moskvané, kteří skupují byty za horentní sumy, ještě početně nepřevážili nad „starousedlíky“ v nekvalitních bytech na sídlištích. V budoucnu k tomu ale dojít může. Zvyšující se počet penzistů, ale i mladých lidí prodává svůj byt v ruské metropoli, protože by si nikdy nemohli dovolit pořídit si bydlení vyššího standardu, a stěhují se na okraj města, kde jsou náklady podstatně nižší. Představitelé Moskvy přesto vidí bytovou situaci v Moskvě optimisticky. Primátor Jurij Lužkov se vyjádřil, že je nutné „stavět, stavět a stavět“. Ke konci letošního roku by mělo být v Moskvě dokončeno 4,7 milionu metrů čtverečních rezidenčních ploch, což odpovídá zhruba osmdesáti tisícům nových bytů. Ne všechny, jak tvrdí moskevské vedení, jsou určeny k prodeji na trhu. Více než jedna třetina nových bytů, slibují, by měla být rozdělena prostřednictvím sociálních programů.
