PRODEJ NEMOVITOSTÍ - Obávaný nepříznivý dopad zvýšení sazby DPH na poptávku po nových bytech zatím developeři ani realitní kanceláře nepociťují. Ostatní prognózy na tento rok se v prvním čtvrtletí začaly vyplňovat – ceny bytů rostou a lidé se shánějí po vyšší kvalitě bydlení.
Odborníci na konci loňského roku předvídali další, ale už jen pozvolný růst cen bytů. Obávali se, že zvýšení sazby daně z přidané hodnoty z pěti na devět procent povede k menšímu zájmu o nákup nových bytů a domů. Očekávali také silnější zájem o luxusní bydlení a rostoucí poptávku po bytech větších než padesát metrů čtverečních.
V prvních třech měsících tohoto roku se jejich prognózy vesměs začaly vyplňovat. Výjimkou je dopad vládní reformy veřejných financí. Už v lednu sice většina developerů promítla zvýšení sazby DPH do cen nových bytů a domů, o nějakém drastickém ochlazení zájmu ze strany kupců ale nemůže být řeč. „Jsme překvapeni, že poptávka po nových bytech nepoklesla. V lednu 2008 jsme dokonce zaznamenali i meziroční nárůst prodeje,“ konstatuje Evžen Korec, generální ředitel developerské společnosti Ekospol.
„Zájem o nové byty je obecně přibližně stejný jako na konci roku. Obavy byly zbytečné,“ míní Jiří Pácal z Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí. Obchodní ředitelka developerské společnosti Central Group Miluše Netolická tuto skutečnost připisuje celkově dobré ekonomické situaci Čechů. Na poptávku v posledních letech mohou mít vliv také silné populační ročníky, které zakládají rodiny.
Zdražení kolem sedmi procent
Ceny bytů v Česku od ledna mírně rostou, tak jak je tomu již dlouhodobě. „Před deseti lety se méně kvalitní byty v Praze prodávaly za dvacet až pětadvacet tisíc korun za metr čtvereční. Střední segment zhruba za třicet pět tisíc a luxusní byty za šedesát až osmdesát tisíc. Dnes jsou tyto ceny zhruba o sto procent vyšší než tehdy,“ přibližuje Jiří Pácal.
Například společnost Ekospol prodávala letos v lednu nové byty 2+kk o velikosti 50 metrů čtverečních v Praze průměrně za 2 242 500 korun, mimo metropoli pak za 1 906 125 korun. Oproti polovině loňského roku společnost cenu těchto bytů v hlavním městě zvýšila přibližně o 200 tisíc korun, oproti začátku loňského roku o 300 tisíc. U mimopražského bydlení Ekospol byty 2+kk meziročně zdražil o zhruba 250 tisíc korun. Během letošního roku očekává Evžen Korec průměrné sedmiprocentní zdražení.
Na Moravě rostou ceny rychleji
Ani podle Jiřího Pácala se letos klienti nemusejí obávat žádných překotných cenových skoků. „Ceny srovnatelných nových bytů před několika lety a dnes se příliš nemění. Starší byty prodělaly cenovou houpačku kolem vstupu do Evropské unie. Letos ale neočekáváme žádnou dramatickou změnu některého z faktorů určujících ceny, proto lze očekávat vývoj podobný růstu příjmů domácností,“ přibližuje Pácal.
Výjimkou jsou podle něho některá města na Moravě a Slezsku, kde se ceny ve srovnání se zbytkem republiky pohybují rychle vzhůru. A porostou i letos. Patrně už to ale nebude o tolik jako v loňském roce, kdy v nejdražších z těchto lokalit (Frýdecko-Místecko, Nový Jičín, Opava) byty zdražily až o čtvrtinu. Letos v březnu dosahovaly ceny novostaveb v Moravskoslezském kraji průměrně částky dvacet pět tisíc korun za metr čtvereční. Zatímco před rokem se dal byt 3+1 o velikosti 75 metrů čtverečních ve Frýdku-Místku koupit za 1,2 milionu korun, letos v březnu byla nabídka realitních kanceláří o čtyři sta tisíc vyšší.
Podle Moniky Frankové, oblastní obchodní ředitelky realitní kanceláře Sting, porostou ceny bytů v novostavbách a cihlové zástavbě v této lokalitě o deset až patnáct procent. Situace v Moravskoslezském kraji, podobně jako v severních Čechách, není podle Pácala ničím nepřirozeným. „Procenta jsou vysoká kvůli velmi nízkým výchozím cenám, které jsou postupně dorovnávány,“ konstatuje.
Není kde stavět
Ceny nových bytů v Praze letos podle lidí z oboru porostou, mimo jiné v závislosti na klesajícím počtu volných pozemků. „Dokud nebude v Praze provedena rozsáhlejší aktualizace územního plánu, která by mohla uvolnit další pozemky pro výstavbu, situace se výrazně nezmění. Z cenové mapy stavebních pozemků hlavního města vyplývá, že ceny některých z nich vzrostly v roce 2007 až dvojnásobně,“ upozorňuje generální ředitel společnosti Finep Jiří Pecháček. Z nabídek projektů v lokalitách dostupných hromadnou dopravou podle něho postupně vymizí byty s cenou pod čtyřicet tisíc za metr čtvereční.
Pecháček také očekává přesun poptávky z nižšího do středního a vyššího segmentu. Generální ředitel realitní kanceláře AAAByty.cz Petr Illetško předpovídá v metropoli i nadále velký zájem o pozemky na stavbu rodinných domků a o byty do 50 čtverečních metrů. Tyto byty v cihlové zástavbě by podle něho mohly podražit o devět procent. Průměrně předpokládá Illetško u pražských bytů sedmiprocentní zdražení.
CO URČUJE CENY BYTU
Na prvním místě je to lokalita. Rozhoduje konkrétní město i umístění bytového domu v něm. Nejvíce lidé zaplatí za byt v centru Prahy. Nejméně naopak na severu Čech, v Pošumaví a na Jesenicku. V rámci konkrétního města hraje roli dopravní dostupnost a infrastruktura. Cena je ovlivněna také orientací domu a bytu v rámci světových stran a důležité je i podlaží – nejlevnější bývají byty v přízemí. Svou roli hraje také velikost, cena za metr čtvereční je vyšší u menších bytů.
Paneláky nejsou v módě
„Menší byty, nejlépe v cihlové zástavbě, zůstanou nejlepším artiklem i v rámci celé České republiky. Poptávka po nich stále převyšuje nabídku,“ konstatuje Illetško. Hodnota bytů v panelových domech bude podle něj přinejmenším stagnovat. „Jejich cena do budoucna neporoste. Stagnaci zaznamenáváme od druhé poloviny loňského roku. Během letošního prvního čtvrtletí už nastartoval i mírně sestupný trend,“ dodává Illetško.
Realitní kanceláře se vesměs shodují, že se letos zvýšil zájem o větší byty, především 3+kk a 3+1. „Postaraly se o to hlavně rodiny s dětmi, které se časem vzmohly a nyní opouštějí prostorově nevyhovující byty,“ přibližuje Michal Pitucha, obchodní ředitel realitní kanceláře Sting.
Už neprodáte cokoliv
A kde dnes Češi chtějí bydlet? „Nejžádanějšími lokalitami jsou suburbální pásy okolo velkých měst, jako jsou Praha, Brno, Pardubice, Plzeň, České Budějovice, Hradec Králové. Dále pak jejich vnitřní části. Z menších měst je lákavá Mladá Boleslav, okolí Kladna, Beroun. Naopak nejnižší ceny a nejhorší prodejnost jsou v severních Čechách, v Pošumaví a na Jesenicku,“ vyjmenovává Pácal.
O volbě nového bydlení ale nerozhoduje jen lokalita samotná. „Díky současnému příznivému rozvoji naší ekonomiky, klesající nezaměstnanosti a růstu mezd se zvyšuje zájem o nadstandardní bydlení. Lidé se nebojí zariskovat a zadlužují se. Kladou čím dál tím větší důraz na kvalitu bydlení. Pryč jsou časy, kdy se prodalo téměř cokoliv,“ upozorňuje Pitucha.
Vyšší standard i opravdový luxus
Touha kupců po vyšší kvalitě vede developery ke zvyšování standardu nových bytů. Především pak širší nabídkou vnitřního vybavení – koupelen, podlah, dveří a podobně. Stále lépe se ale prodávají i nadstandardní byty. „Poptávka po luxusních nemovitostech v ceně nad deset milionů korun se oproti loňsku zvýšila o patnáct procent. V nabídce jsme měli i byt v centru Prahy za sedmdesát milionů korun,“ popisuje Illetško. Nejdražším pronájmem, který společnost AAAByty.cz letos uskutečnila, byl byt na Staroměstském náměstí za sto tisíc korun měsíčně.
Přívlastek „luxusní“ zajistí bytu žádaná lokalita, špičkové stavební materiály, nadstandardní vybavení a netradiční architektonické řešení. Typické jsou prostorné terasy s výhledem na centrum města. I na první pohled zdevastovaný byt ve špičkové lokalitě a dobrém umístění v rámci domu může mít potenciál luxusu. Za ten jsou lidé ochotni připlatit si padesát i více procent průměrných cen.
Co se nadstandardního bydlení týče, má podle Jiřího Pácala tuzemský trh ještě mezery. Kvalitních luxusních bytů je prý stále nedostatek. Mnoho projektů požadavkům na nadstandardní bydlení nevyhovuje a starší bytový fond teprve čeká na zásadní modernizaci.
