Lidé neváhají investovat do kvalitních bytů, tvrdí šéf Realitní společnosti ČS
Bedřich Skalický (42) Realitnímu oboru se věnuje již více než patnáct let. Svoji profesní kariéru zahájil po absolutoriu Vysoké školy ekonomické v Praze a postgraduálního studia na univerzitě v Bostonu v akviziční divizi Real Estate ve společnosti McDonald´s. V následujících pěti letech zastával vedoucí pozice ve vrcholném managementu firem TK Development CR a PBW. V roce 2003 byl jmenován předsedou představenstva a generálním ředitelem nově vzniklé dceřiné společnosti České spořitelny – Realitní společnosti ČS. Jako své záliby uvádí architekturu a design, ze sportu se věnuje hlavně golfu.
EURO: O jaké bydlení je dnes mezi klienty největší zájem? SKALICKÝ: Trh se mění. Lidé, kteří si pořídili byt před deseti lety, si nyní mohou dovolit zvýšit standard. Prodávají starý byt a kupují nový. Vrstva majetnějších se rozšiřuje. Nemám na mysli ty nejbohatší. Obecně roste poptávka po kvalitnějším bydlení. Lidé kladou důraz na to, v jaké lokalitě se byt nachází, jaké má standardy, jaké jsou s ním spojeny služby - zda je v objektu nepřetržitá ostraha, jestli jsou k dispozici služby hotelového servisu, například zda jim někdo zařídí čistírnu. Na toto všechno dnes klienti dbají. Zároveň na koupi bytu pohlížejí jako na investici, nebo by měli. Zvažují, pokud budou chtít byt za pět let prodat, zda za něj dostanou stejnou cenu. Mnoho klientů dnes hledá individuální projekty. Ty jsou charakteristické menším počtem bytových jednotek, maximálně do padesáti, kvalitním provedením, vysokým standardem vybavení, službami a individuálním přístupem ke kupujícím, kteří požadují určité změny v řešení bytu. Klient si vlastně vytvoří byt podle svých představ.
EURO: Budou tedy v budoucnu převládat menší developerské projekty spojené s individuálními službami? SKALICKÝ: Nabídka bude stále různorodá, což je dobře. Na trhu budou i byty, které uspokojí klienty s nižšími příjmy. Ty je možné přirovnat například ke škodovce. Ta odveze z bodu A do bodu B, ale moc nenadchne. Potom budou byty, které bych přirovnal k BMW nebo audi. Tato auta také přepraví z bodu A do bodu B, ale požitek z jízdy je daleko lepší. To samé je s bydlením. Uvedu příklad projektu Gallery Myšák v centru Prahy. Vzpomínám si, že když se uvažovalo o možné cenové relaci bytů, byla daleko nižší, než jaké jsme nakonec dosáhli. Ty nejdražší byty se prodaly mezi prvními. To svědčí o tom, že pokud jde o kvalitní bydlení, lidé do něj neváhají investovat.
EURO: Co přesně si můžeme představit pod pojmem segment luxusního bydlení? Kolik takové bydlení stojí? SKALICKÝ: Luxusní bydlení splňuje dvě kritéria, a to individualitu a anonymitu. Dále se vyznačuje vysokým standardem vybavení. V Praze se ceny za nejkvalitnější byty pohybují od osmdesáti až do 250 tisíc korun za metr čtvereční. Praha je hlavním městem České republiky, je krásná, a když porovnám ceny za bydlení s Vídní či Mnichovem, za cenami v těchto městech stále zaostáváme. Je zde prostor k dalšímu růstu cen. Před sedmi lety se prodávaly byty v Pařížské ulici za šedesát tisíc korun za metr čtvereční. Tehdy všichni říkali, že je tato cena nesmyslně vysoká a neopodstatněná. Když dnes někdo koupí byt v Pařížské ulici za 150 tisíc korun za metr čtvereční, může být spokojen, že udělal dobrý obchod.
EURO: Jakou část nabídky Realitní společnosti České spořitelny (RSČS) tvoří projekty, na kterých se podílí Česká spořitelna? SKALICKÝ: Je to půl na půl. Česká spořitelna je vedoucí bankovní institucí, která poskytuje projektové financování na nové bydlení. V počátcích působení RSČS byl podíl projektů bez účasti spořitelny vyšší, ale postupně se snižoval. Někdy je velmi obtížné přesvědčit investora o tom, že má své výhody, když mu banka poskytne úvěr a naše společnost tyto byty prodává. Jde o komplexní služby, které dnes banka může investorům nabídnout.
EURO: Kolik má nyní realitní společnost poboček? SKALICKÝ: V tuto chvíli máme 45 poboček a plánujeme další expanzi. Do konce roku bychom jich měli mít zhruba devadesát.
EURO: Od loňského roku působí RSČS také v Chorvatsku. Proč jste se rozhodli k tomuto kroku? SKALICKÝ: V Chorvatsku firma působí jako minoritní vlastník, hlavním akcionářem je Erste Chorvatsko. My pouze pomáháme, aby byl rozjezd tamní realitní společnosti snazší. Můžeme se podělit o své zkušenosti. Samozřejmě že Chorvatsko považujeme za perspektivní trh. Je to země, která je jednou z nejnavštěvovanějších destinací českými turisty. Pokud se tam ustálí legislativní a katastrální záležitosti, lidé z Česka si tam budou pořizovat nemovitosti podobně jako třeba ve Španělsku nebo v dalších evropských zemích.
EURO: Plánujete další zahraniční expanze? SKALICKÝ: Plánujeme. V tuto chvíli je to ale záležitost Erste, která přešla na holdingovou strukturu a spoustu činností slaďuje dohromady. V každé zemi, kde působí, plánuje časem založit realitní kancelář. My bychom chtěli být u toho. Nechceme se montovat do vedení společnosti, ale předat know-how. Vytvořili jsme realitní software, který by se měl začít používat v Chorvatsku. Nabídli jsme ho také jedné nezávislé realitní kanceláři. A uvažují o něm i Rakušané a Slováci.
EURO: V čem je tento software výjimečný? SKALICKÝ: Systém je výjimečný tím, že má internetové rozhraní. Můžete být kdekoliv mimo kancelář a pokud máte přístup na internet, je možné se do systému dostat. Jednoduše lze kontrolovat výsledky jednotlivých zemí nebo pracovníků. Systém sleduje výkony makléřů, ale i takové ukazatele, jako je cena bytu versus marketing. To je velmi důležité, protože tak můžeme zjistit, kolik prodej jednoho bytu stojí. Dostupné jsou samozřejmě různé statistické údaje. Systém umí i administrativní věci, jako plánování dovolených, kdo kde se právě nachází a jak je kdo aktivní. Je to software, na kterém jsme pracovali asi čtyři roky. Nemám rád papírování a mojí vizí je mít pod tímto systémem veškeré informace, které umožní uzavřít obchod prakticky kdekoliv.
EURO: Kolik RSČS zaměstnává makléřů? SKALICKÝ: Dvacet tady v Praze, v celé republice asi 450.
EURO: Prý si realitní kanceláře makléře mezi sebou přetahují… SKALICKÝ: To je přirozené, žijeme v tržním hospodářství. Větší problém spatřuji v tom, že realitní činnost není vázanou činností. Dnes může být realitním makléřem každý. Pokud nebude z realitní činnosti udělána vázaná živnost nebo obdoba, jakou mají třeba architekti, právníci nebo notáři, budou se realitní kanceláře chovat jako doposud. Statistiky svědčí o tom, že realitní kanceláře nemají vždy dobrou pověst mezi klienty, což vede k tomu, že šedesát procent lidí, kteří prodávají svoji nemovitost, si obchod uzavírá samo. To je ohromné číslo. Je to dáno tím, že na trhu sice působí instituce, která by měla vykonávat dozor, ale v praxi to nefunguje.
EURO: Tyto připomínky zmiňuje velké množství zástupců realitních kanceláří, ale zatím se nic nemění… SKALICKÝ: Mám ambici stát se lídrem nezávislého uskupení realitních kanceláří, které by mělo sdružit společnosti a prosadit, aby se z realitní činnosti stala vázaná živnost. Každý, kdo chce podnikat na trhu realitních kanceláří, by měl prokazovat praxi, odbornost a zda má pojištění. Mělo by být jasně dané, že kdo chce vykonávat realitní činnost, musí dodržovat určitá pravidla. Je ale nutné také říci, že činnost jednotlivých kanceláří závisí na morálce a na tom, jak k ní přistupují jejich představitelé. Často jsem dotazován, kdo je naším největším konkurentem nebo která společnost má na trhu největší podíl. Vždy odpovídám, že největším konkurentem jsme my sami sobě. Nezáleží mi na tom, zda budeme dle tržního podílu první, druzí nebo třetí, ale důležité je, zda jsme profesionálové. Pokud naši lidé nebudou profesionálové v oboru, pak je to špatné. Proto podnikáme spoustu kroků, například naše makléře licencujeme, poskytujeme jim školení, po jejichž absolvování dostanou certifikát. To se dnes sice může jevit jako nadbytečné, ale myslím, že klient později ocení, když zjistí, že proti sobě má makléře, který je profesionálem.
EURO: Etiku a nutnost řídit se etickými kodexy zdůrazňovaly mezinárodní franšízové realitní kanceláře, když vstupovaly na český trh. Projevily se tyto proklamace nějakým zkvalitněním prostředí? SKALICKÝ: Je příliš brzy zaznamenat nějaký posun. V tuto chvíli působí v Česku několik firem včetně nás, které prodávají franšízy. Všechny se hlavně snaží sjednotit nabídku a servis, aby se služby nelišily v Praze, v Liberci či v Brně. Když se na mě obrátí klient zde v Praze s tím, že si chce pořídit nemovitost v Liberci, nasměruji ho na našeho partnera v Liberci a ten mu poskytne naprosto identický servis, na jaký byl zvyklý v Praze.
EURO: Pokud si chce podnikatel u Realitní společnosti ČS pořídit franšízu, musí mít již praxi v realitním oboru? SKALICKÝ: Ano, toto vyžadujeme. Na rozdíl od našich konkurentů neposkytujeme franšízu jako start-up. Partnera vybíráme podle určitých kritérií, měl by být v daném regionu etablovaný, dobře znát lokalitu a měl by rozumět nemovitostem. Nechceme prodat franšízu každému, kdo si o ni řekne.
EURO: Kolik času uplyne od prvního jednání o franšíze do doby, než začne držitel licence podnikat? SKALICKÝ: To se liší případ od případu. Nejsme nijak limitováni časem. Na začátku našeho působení bylo těžké přesvědčit partnery, že pořízení franšízy má nějaký význam. Dnes musím říci, že jsme v opačném postavení. Už se nám sami hlásí zájemci o franšízu. Můžeme posuzovat a vybírat. Naši partneři nemusejí projít školením, protože již mají fungující realitní kancelář. Musí se ale řídit naším etickým kodexem, účetními a kontrolingovými standardy, jsou povinni převzít IT systém a zapojit se do jednotné marketingové strategie.
EURO: Kolik peněz by si měl připravit zájemce o franšízu u RSČS? SKALICKÝ: Všichni platí stejně, ale nechci říkat přesnou sumu, protože je předmětem obchodního ujednání. Je ale podstatně nižší, než co požadují americké franšízové společnosti, a ani se neplatí obnovovací poplatek za franšízu.
EURO: Česká republika usiluje, aby EU umožnila prodloužení výjimky na DPH související s novou výstavbou až do roku 2010, čímž by daň zůstala ve snížené sazbě. Nepovažujete to jen za odsunutí problému, který se bude stejně jednou muset vyřešit? SKALICKÝ: Domnívám se, že zatížit nové bydlení DPH je nesystémový krok. Pokud má nějaká vládnoucí strana ve svém programu podporu nové bytové výstavby, pak není možné říci, že zvýší DPH. Každý takový posun přinese zdražení bytů. Jejich ceny rostou řádově o deset až patnáct procent ročně, a když přidáme vyšší DPH, potom by trh s byty mohl stagnovat.
EURO: Někteří odborníci hovoří o tom, že k zavedení DPH placené při koupi nového bytu jsme vůbec nebyli tlačení Evropskou unií… SKALICKÝ: K tomu by se měli vyjádřit lidé, kteří vyjednávali podmínky České republiky při vstupu do Evropské unie. Například Velká Británie má při výstavbě a následné koupi nových bytů nulovou sazbu DPH. My naopak uvažujeme o tom, že tuto daň ještě zvýšíme. To je hloupé. Zastávám názor, že jde o neuvážený krok, který někdo slíbil, a přitom to nemuselo být.
EURO: Jak se na trhu s byty projevily diskuse a nejistota ohledně přesunu DPH? SKALICKÝ: Nastala hysterie. Každý takovýto zásah do tržního prostředí situaci ovlivní. Připomeňme například dobu před vstupem do Evropské unie. Také tehdy vypukla panika a obava, že nemovitosti podraží. Ve skutečnosti se nestalo nic, ba naopak došlo k ustálení cen v jednotlivých lokalitách. Stejná situace se udála kolem možné změny sazby DPH. Vneslo to na trh chaos. Vznikla bublina a rozšířil se strach, že byty podraží. Bravurně toho využili developeři, kteří byty stavějí - klienty upozorňovali, že dojde ke změně DPH. Je ale pravdou, že kdo oddaluje koupi bytu, každým následujícím rokem se mu investice prodražuje, protože ceny jdou nahoru. To je přirozené a děje se to i beze změny DPH.
EURO: V souvislosti se změnou sazby DPH se často diskutuje o tom, jakou část zvýšení daně jsou ještě schopni na sebe vzít developeři a jakou část budou muset zaplatit klienti. Jak vy odhadujete rozdělení nákladů způsobených možnou změnou DPH? SKALICKÝ: Vždycky jde o peníze. Když budete investorem a budete stavět byty, do jaké míry budete uvažovat o tom, že zvýšení DPH, o kterém rozhoduje vláda, vezmete na sebe? Myslím, že tvrzení o vysokých maržích developerů je spekulativní. Nechci se ale do tohoto problému moc vkládat, protože nejsem developer. Každý chce ze své činnosti profitovat. Pochybuji, že když vláda upraví DPH, investoři zajásají a řeknou: My to břemeno vezmeme na sebe. Naopak, vždy se taková změna projeví u koncového zákazníka.
EURO: Zmiňoval jste, že ceny bytů neustále rostou. Existují ale v Česku spolehlivé údaje, ze kterých by bylo možné určit skutečný pohyb cen? SKALICKÝ: Realitní kanceláře vycházejí ze statistik, které v tuto chvíli příliš spolehlivé nejsou. Nepůsobí zde žádná instituce, která by měla relevantní informace o tom, jakým způsobem se pohybují ceny na trhu s bydlením. Myslím, že tyto údaje by mělo sledovat buď ministerstvo pro místní rozvoj, nebo Český statistický úřad. Dohledat tyto údaje je velmi jednoduché. Každý, kdo kupuje nemovitost, si ji musí nechat zapsat do katastru nemovitostí. Pokud se data o cenách budou brát z katastru, může vzniknout spolehlivá cenová mapa, ze které by vyplývalo, jak se ceny nemovitostí v jednotlivých lokalitách pohybují. Z dnes dostupných čísel vyplývá, že meziroční nárůst cen se pohybuje mezi deseti až patnácti procenty. Očekávám stejný vývoj i do budoucna; nemyslím, že by došlo k poklesu. K tomu není důvod. Ceny vstupů, jako jsou stavební materiál nebo pozemky, stoupají. Když investor začne stavět nějaký projekt a spočítá si náklady, zjistí, že jsou rok od roku dražší. Vidím to i na sobě. V realitách pracuji patnáct let a v tuto chvíli stojím před rozhodnutím pořídit si nové bydlení. Nemovitosti, o kterých jsem uvažoval před pěti lety, mají dnes diametrálně jinou hodnotu. I já jsem zaspal dobu, kdy jsem mohl koupit nemovitost za slušné peníze.
