Bez licencí to nejde, tvrdí šéf Asociace realitních kanceláří
EURO: Má český trh nemovitostí nadále nějaká specifika, nebo se už podobá trhu v Německu nebo v Rakousku?
ŽIKEŠ: Mně nepřijde, že by byl jiný, spíše mi připadá, že je obsluhován ještě množstvím amatérů, kteří se tváří jako profesionálové. V tom je rozdíl.
EURO: Statistiky uvádějí, že v Česku se přes realitní kanceláře uskuteční méně než polovina realitních obchodů. Jak je to jinde?
ŽIKEŠ: V Americe je tento podíl 95 procent, v Evropě je to rozdílné, ale průměr se pohybuje zhruba kolem 70 procent. V Česku odhady uvádějí do 30 procent. Je to dané tím, že lidé nevěří realitním kancelářím. A proč by věřili, když živnostenský list dnes dostane každý, kdo má čistý trestní rejstřík.
EURO: Proč by nemohl bezúhonný obchodník dobře nakoupit nebo prodat pro svého klienta nemovitost?
ŽIKEŠ: Obchodování s realitami je renesanční činnost a člověk pro ně potřebuje mít tým. Nestačí jedna kancelářská místnost nebo jen mobil. Realitní makléři musí mít znalosti ze všech možných oborů a spolupracovat s dalšími odborníky, jako jsou právníci nebo notáři. Venku klienty obsluhují renomované realitní firmy, které nesou garance a umějí obchod ohlídat. V Česku je stále běžné, že se jedna nemovitost inzeruje v deseti realitních kancelářích za deset různých cen. Kanceláře si vzájemně kradou nabídky. Kopírují si je z vývěsek a vydávají je za své. Když se přijdete zeptat na určitou nemovitost, nedostanete žádnou informaci. V Českém Krumlově je kancelář, kde je na cedulce napsáno – realitní kancelář a hádání z ruky. Nebo v Praze jsem viděl avii a na té stálo: vodoinstalatérství, pokrývačství, realitní kancelář. Taková firma klidně slíbí závratnou prodejní cenu. Pak sliby nesplní, a to jsou zkušenosti, kvůli nimž se lidé dívají opovržlivě i na seriózní realitní firmy.
EURO: Jste prezidentem Asociace realitních kanceláří. Proč tato organizace nezajistí, aby se na trhu pohybovaly jen renomované firmy?
ŽIKEŠ: Nedaří se nám prosadit, aby šlo o koncesovanou živnost. Všechny bývalé socialistické země s výjimkou Slovenska a Česka mají licence. Jsem členem Americké asociace. Tak když chcete začít podnikat v nemovitostech, musíte nejdříve udělat zkoušky na agenta, což trvá půl roku, a je to velice tvrdě prověřováno. Pak dostanete licenci, ale jen pro jeden stát, nikoliv pro celé Spojené státy. Když sedm let děláte agenta a prokážete se dalšími zkouškami, tak jste brooker.
EURO: Dělají se podobné zkoušky i v Evropě?
ŽIKEŠ: Je pravda, že například v Německu licence nejsou, ale je tam jakési zvykové právo. V realitním obchodu se také pohybují jen prověřené firmy, protože v Německu fungují hospodářské komory a profesní společenstva, které si hlídají dodržování pravidel. Ve srovnání s nimi je v Česku džungle.
EURO: Co jste udělali pro to, aby tato džungle zmizela?
ŽIKEŠ: Snažili jsem se prosadit, aby činnost byla licencovaná. Několikrát jsme byli v Parlamentu, ale u poslanců jsme velmi tvrdě narazili. Je přitom zajímavé, že obchodníci s cennými papíry mají přísné licencování, a v podstatě dělají to samé co my. Pracují s cizími penězi, s důvěrnými informacemi, dělají za zákazníky operace. Jaký je v tom rozdíl? Jedni jsou licencovaní a my ne.
EURO: Jak si vysvětluje nechuť poslanců k realitním licencím?
ŽIKEŠ: Nevím. Napadá mne jediné vysvětlení, že realitní kancelář jako živnost umožňuje komukoli, tedy i poslancům, celkem jednoduše si občas přivydělat. Jejich řeči o trhu, který vše vyřeší, jsou úsměvné.
EURO: Myslíte si, že se po volbách přístup poslanců změní?
ŽIKEŠ: Rád bych tomu věřil, ale nejsem naivní. Vše je totiž o penězích a bude tomu tak do té doby, dokud nebudou politici ekonomicky nezávislí.
EURO: Jenže i udělování licencí nahrává úplatkům a v každém případě by posílilo vliv vaší asociace…
ŽIKEŠ: My nechceme být tím, kdo je bude vydávat, ani netrváme na tom, aby bylo členství v asociaci podmínkou pro udělení licence. Naše vize je, že licence bude přidělovat komise sestavená třeba z ministerských úředníků.
EURO: Jak kvalitní jsou odhadci? Blíží se už jejich výpočty skutečným tržním cenám?
ŽIKEŠ: Postupně se to zlepšuje, ale k ideálu je často ještě dost daleko. Teoreticky jsou sice už vybavení poměrně dobře, ale praxe je stále někde jinde. Ceny mají ještě výkyvy, protože nemáme stabilizovaný trh s nemovitostmi. Takže platí, že cenu může lépe odhadnout někdo, kdo je s trhem denně ve styku. A to je spíše realitní makléř než odhadce.
EURO: Odhadci neumí pracovat s tržními cenami? ŽIKEŠ: Bohužel se stále stává, že nás zákazník přesvědčuje, že musíme jeho nemovitost prodat za mnohem vyšší cenu, než je kdokoli ochotný zaplatit a argumentuje tím, že mu ji stanovil odhadce. Samozřejmě jsou i renomovaní odhadci, kteří úzce spolupracují s realitními firmami a jejich ocenění má hlavu a patu. Je zde ale i velká část odhadců, která se stále drží nacvičených metodik, jež vydávají za samospasitelné. Pak jsou jejich ceny bohužel úplně jinde.
EURO: A na jaké úrovni jsou posudky soudních znalců?
ŽIKEŠ: Znalecké posudky jsou z pohledu reálných tržních cen většinou zcestné, protože to je jakási průměrná statistická cena, která nikdy neodpovídá skutečné tržní hodnotě.
EURO: Z čeho vychází vaše tvrzení?
ŽIKEŠ: Jsem realitní podnikatel a v oboru nemovitostí mám koncesi odhadce i soudního znalce. Čili znám problematiku ze všech stran a právě proto si uvědomuji tu hroznou propast. Vnímám někdy až nápadnou suverenitu některých odhadců, s jakou k odhadům nemovitostí přistupují, aniž znají prostředí.
Odhadci si teď oblíbili metodu porovnání ceny a jako klíšťata se jí drží i banky. Stručně řečeno odhadují objekt tak, že si najdou dvě či více srovnatelných prodaných nemovitostí a z jejich ceny vycházejí. To je ovšem hrozná hloupost, protože dva podobné domy stejně staré, stejně udržované a třeba pár set metrů od sebe mohou mít diametrálně odlišnou tržní hodnotu. Vezměte si Matiční ulici v Ústí nad Labem a čtvrť, která je za rohem. Zatímco v Matiční ten dům neprodáte, takže má hodnotu nula, o kousek dál ho někdo koupí třeba za milion.
EURO: Realitní makléři srovnání nevyužívají?
ŽIKEŠ: Samozřejmě že ano, ale jsou blíže trhu, protože denně mluví s lidmi, kteří chtějí něco koupit. Snaží se vidět nemovitost očima kupujícího. Některé banky, například hypoteční, si pro potřeby úvěrování dokonce vypracovaly vlastní metodiky. A to jsou právě ty uměle vytvořené odhady, které se často s tržní cenou neuvěřitelně rozcházejí.
EURO: Co tedy rozhoduje o tržní ceně?
ŽIKEŠ: Zlaté realitní pravidlo říká, že na cenu nemovitosti mají největší vliv tři věci: za prvé místo, za druhé místo a za třetí zase místo. Je to takový bonmot, ale používá se od Ameriky až po Asii. Platí nejen pro komerční, ale hlavně pro rezidenční nemovitosti. V Praze je rozdíl cen mezi Malešicemi a Malou Stranou v desítkách násobků.
EURO: Jakými změnami prošel realitní trh za posledních deset let?
ŽIKEŠ: Pro vývoj byl charakteristický boom na počátku devadesátých let. Souvisel s privatizací a rostl s nereálnými očekáváními. Lidé měli zkreslené představy, jaká je skutečná hodnota té které nemovitosti. Ceny vylétly neúměrně nahoru, protože do nich nikdo nepočítal budoucí výnosy. Sekyra této nevědomosti dopadla na začátku druhé poloviny devadesátých let, kdy se zjistilo, že nemovitosti nevydělávají na splátky úvěrů. Ceny začaly prudce klesat, což trvalo několik let. Teď se už začínají stabilizovat. Po boomu a následně hlubokém propadu si myslím, že se nyní začíná uplatňovat racionální pohled na nemovitosti. Více se počítá, více se kalkuluje.
EURO: Proč se začalo počítat až po pěti letech?
ŽIKEŠ: Dílem to byla otázka bank, které akceptovaly uměle zvyšované odhady cen nemovitostí, aby proti nim mohly jít větší úvěry. Byla tu ovšem i ona nereálná očekávání. Některé nemovitosti se před deseti lety prodaly za desítky milionů. Dnes jsou obchodovány za jednotky milionů, protože investor počítá, jakou návratnost nemovitost má.
EURO: Půjdou ceny ještě dolů?
ŽIKEŠ: Mám obavy, že se sníží u některých komerčních nemovitostí, které jdou teď do konkurzu. Zejména u výrobních budov se zřejmě v plné nahotě ukáže, že je to balast. Že majetek má zlomek hodnoty, za kterou se nakupoval nebo na níž byl úvěrován. Určitý segment výrobních nemovitostí, hlavně těch pocházejících z doby reálného socialismu nebo z dřívějška, už nenajde kupce, protože je v podstatě pro dnešní moderní technologie nepoužitelný. Pokud se bude kupovat, tak za cenu pozemků minus náklady na demolici.
EURO: Nemůže se totéž stát i u starých nemovitostí pro bydlení nebo u panelových bytů? ŽIKEŠ: Jsem názoru, že bydlení bude poplatné ekonomickému rozvoji a kupní síle, ale vždy to bude dobrá investice. S panelovými byty se dnes paradoxně nejlépe obchoduje, takže si nemyslím, že by nastal nějaký další pokles. U segmentu výrobních nemovitostí očekávám další propad, protože tomu vše nasvědčuje. Stačí sledovat dražby, které jsou dnes tak módní, protože konkurzní správci se snaží být transparentní. Všimněte si, kolik se jich opakuje a jak se snižují ceny.
EURO: A co ceny kancelářských ploch?
ŽIKEŠ: Ani v tomto segmentu nečekám s výjimkou Prahy nějaké světlé zítřky. Každý podnik měl třikrát více kanceláří než kolik potřeboval. Teď se všechny vyprázdnily a je obrovský převis nabídky nad poptávkou. V Karlových Varech jsme ještě v roce 1997 pronajímali jeden objekt přímo v obchodně administrativním centru. Nájemcem byl bankovní dům, který zkrachoval jako jeden z prvních. Kanceláře jsme pronajímali za 4500 korun za čtvereční metr, dnes je nikdo nechce ani za 2500, byť jsou špičkově vybavené. Administrativní práce se mechanizují, vzhledem k výpočetní technice je potřeba o polovinu méně lidí.
EURO: Vyplatí se vůbec investice do nemovitostí?
ŽIKEŠ: Samozřejmě, že se vyplatí, ale musí se k nim přistupovat velice selektivně a uvážlivě. Ukazuje se, že se začíná vyplácet skupování starších obytných domů, které obce nabízejí za babku. Myslím, že po revitalizaci mohou v budoucnu přinášet slušný zisk, ale je to běh na dlouhou trať. Návratnost nelze očekávat za tři čtyři roky, ale spíše za osm let. Je to pro investory, kteří mají dlouhé peníze.
EURO: Od letošního roku mohou v Česku nakupovat nemovitosti i zahraniční firmy. Změní se tím něco?
ŽIKEŠ: Nezmění se vůbec nic, protože nakupovat mohly i dříve. Sice si musely založit v Česku pobočku, ale to nebyla zase tak velká překážka. Takže se domnívám, že cizinci, kteří tu chtěli být, už tady jsou.
EURO: Myslíte, že se zájem cizinců - a s ním i cena nemovitostí - zvýší po vstupu Česka do Evropské unie?
ŽIKEŠ: Už delší dobu tvrdím, že se opět - až na drobné výjimky, jako jsou některé byty v Praze - s cenami nestane vůbec nic. Je absurdní, aby si například řezník z Lyonu kupoval byt v Příbrami. Proč by to dělal?
EURO: A co luxusní byt v Praze?
ŽIKEŠ: Tady bych byl také opatrný. Když si přečtu, že se na Malé Straně prodává byt za devadesát až sto tisíc za metr čtvereční, tak kde to jsme. To jsou i pro cizince neuvěřitelné tři tisíce eur a pokud to někdo koupí, tak jen proto, že Malá Strana je jen jedna.
EURO: Vstup do unie ale může přitáhnout i cizí podnikatele a investory.
ŽIKEŠ: Osobně se domnívám, že všichni, kteří mají zájem, už v Česku jsou. Fungují tu všechny nadnárodní firmy a řetězce počínaje Coca colou a konče Plusem, i zastoupení všech velkých zahraničních firem, filiálky důležitých zahraničních bank. Tak kdo by ještě mohl přijít? Možná z Bruselu do Prahy dva tisíce úředníků, kteří budou potřebovat bydlení. Ale to je tak všechno.
EURO: Co říkáte na názory, že cizinci všechno skoupí, protože jsou české nemovitosti vzhledem k jejich příjmům za hubičku?
ŽIKEŠ: Netvrdil bych, že jsou levné. Vždycky je to otázka výnosnosti a ta závisí na domácí poptávce. Hodnota nemovitosti daná možností jejich výnosu vždy záleží na ekonomickém prostředí. A jaký je výnos v Česku, když si můžete například ve Španělsku koupit na pobřeží krásný byt s nábytkem v přepočtu za dva miliony korun a ještě tam máte vrátného, který se o něj celý rok stará. Můžete ho pronajmout a celý rok vám nese peníze.
EURO: Nemohl by podobně vynášet i byt v Praze?
ŽIKEŠ: Pokud ho koupíte na dost atraktivním místě za několik milionů a zajistíte k němu stejné služby, tak možná ano.
EURO: Můžete ty služby upřesnit?
ŽIKEŠ: Cizinci jsou skutečně zvyklí u těchto investic na jiný standard. Teď se například nabízejí domky na Floridě za sto tisíc dolarů (v přepočtu 3,5 milionu korun). Zájemce ovšem zaplatí zálohu jen 35 procent a realitní kancelář mu na místě vyřídí hypotéku, pojistku a byt pronajme například na zbylých jedenáct měsíců, po které ho nebude využívat. Nájem majiteli vynese nejen na splátku hypotéky, ale zbude i nějaké kapesné, až na Floridu sám přijede.
EURO: Proč by podobnou investicí nemohl být domek v Praze?
ŽIKEŠ: Při těch cenách? V příměstských částech Prahy stojí nové domky šest sedm milionů korun. Jakou z nich můžete mít rentitu, když si je nikdo nepronajme? Nulovou. Kdo mně zaplatí padesát tisíc měsíčně, aby mně to vynášelo? Tady klima pro podobné investice není, protože jsme ekonomicky slabý a tím pro investory nezajímavý region. Všichni s výjimkou těch, co k němu mají nějaký emociální vztah, počítají. To je o tom řezníkovi z Lyonu. Proč by si kupoval nemovitost v Čechách, když si ji může koupit za stejné peníze na Costa Brava.
EURO: Neprojevuje se onen „emocionální vztah“ přinejmenším v pohraničí?
ŽIKEŠ: Lidé, kteří z něj museli a odejít a chtěli zpět, se už vrátili přes různá eseróčka, které založili. Ale nějaký masivní příliv do pohraničí nebyl a nebude, protože tito lidé jsou už naturalizovaní tam, kde nyní žijí.
EURO: Nepřijdou ale jiní zájemci, například jako Rusové do Karlových Varů?
ŽIKEŠ: To je další mýtus. Ve Varech je deset tisíc bytů a Rusům z nich patří dvě nebo tři stovky. Jezdí se do lázní léčit, protože to už je staletá tradice. Vlastní zhruba padesát procent lůžkové kapacity lázní, ale do těch jezdí celý svět. Nejen ruští klienti, protože ti byli vloni mezi návštěvníky až na třetím místě. Jsem hluboce přesvědčený, že vstup do unie na tomto stavu ani na cenách nemovitostí nic nezmění.
EURO: Jak si tedy vysvětlujete nynější skupování zemědělské půdy v západních Čechách zájemci ze zahraničí?
ŽIKEŠ: Možná jsem až příliš kosmopolitní, ale proč ne, když na ní budou hospodařit lépe než Češi.
EURO: Chcete říci, že ta půda není levnější než v Bavorsku?
ŽIKEŠ: Je možná pětkrát levnější, ale to bude i po vstupu do unie. Jeden trh neznamená, že na něm budou stejné ceny. Nemovitost je zboží a platí u něj zákon poptávky a nabídky. Proč třeba dnes nestojí ve Španělsku byt stejně jako v Mnichově? Protože tyto dvě země, byť ve stejné unii, jsou každá někde jinde. Mají jiné ekonomické prostředí.
EURO: Proč tedy Němci kupují louky a pole v Česku?
ŽIKEŠ: Ne proto, aby je obratem prodali. Chtějí vydělat na dotacích. Bavorský sedlák si takovým nákupem rozšíří osevní plochy. Pokud bude unie pokračovat v nynější dotační politice, čím více jich bude mít, tím větší dotace dostane za to, že je nechá ležet ladem.
EURO: Příklad Hranic ukazuje, že ceny pozemků zvedají i zahraniční investoři, kteří na nich chtějí stavět…
ŽIKEŠ: To ale není možné donekonečna. Ani firma Philips sem znovu nepůjde, kdyby za pozemky měla platit ještě více než v Hranicích. To se raději usadí kdekoli jinde, kde to bude levnější. Třeba ve Španělsku nebo v Malajsii.
EURO: Odkud se tedy berou prognózy, že ceny nemovitostí porostou?
ŽIKEŠ: To je hluboký omyl. Živí ho některé realitní firmy, které chtějí prodávat. Racionální jádro to vůbec nemá.
Ivan Žikeš (57) Prezident Asociace realitních kanceláří Čech, Moravy a Slezska je zakládajícím členem této organizace. V jejím čele stojí už třetí volební období, od roku 1995. Je absolventem stavební fakulty ČVUT. Do roku 1990 pracoval v podniku Vodní stavby, a to jako stavbyvedoucí. Nyní podniká v realitách jako spolumajitel (s manželkou) karlovarské firmy Recom Reality. Je členem Národní asociace realitních makléřů USA a světové organizace realitních makléřů FIABCI. Vlastní americký certifikát pro mezinárodní realitní obchod a také certifikát „Obchodníka s nemovitostmi se zástavou“ od tuzemského Bankovního institutu. Je ženatý a má dva dospělé syny. Mluví anglicky a rusky, rád hraje golf.
