Veřejné dražby poněkud oslabují dosud zbytečně silné postavení dlužníka Dražby jako způsob nabytí a převodu majetku u nás nejdříve ožily při malé privatizaci a transformaci družstev. Nyní na ně sází také věřitelé.
Veřejné dražby poněkud oslabují dosud zbytečně silné postavení dlužníka
Dražby jako způsob nabytí a převodu majetku u nás nejdříve ožily při malé privatizaci a transformaci družstev. Nyní na ně sází také věřitelé.
Již více než dva roky je na českém trhu vytvořen zajímavý prostor pro investory a příležitost pro kupce, kteří hledají finančně atraktivní a po právní stránce transparentní a jistější způsob nabytí majetku. A to jak movitého, tak nemovitého. Veřejná dražba, zatím veřejnosti bohužel nepříliš známá, umožňuje věřitelům rychleji docílit uspokojení pohledávek a „zlepšit“ platební morálku dlužníků. Veřejné dražby jsou prováděny podle zákona č. 26/2000 Sb. a jejich základní třídění spočívá v rozdělení na dražby dobrovolné a nedobrovolné. Pod pojmem dražba si leckdo vybaví napínavé přihazování tak, jak je známe z amerických filmů. Česká realita je kupodivu velmi podobná. Právě v onom „přechodu“ a nikoli pouze převodu majetku (jako při prosté koupi) je jedna z nesporných výhod nabytí v dražbě. Další z podstatných výhod je zde i odlišný daňový režim než v přímém prodeji, neboť základem daně, kterou vydražitel platí, není cena zjištěná podle cenového předpisu, ale cena dosažená vydražením. Výši nejnižšího podání přitom u dobrovolných dražeb může vlastník určit libovolně, u nedobrovolných je možné jej nastavit až na 50 % odhadní ceny. U movitých věcí se díky skutečnosti, že zejména správci konkurzních podstat se jako navrhovatelé dražby potřebují vypořádat s veškerým majetkem podstaty setkáte s možností koupě prakticky čehokoli, prostým vybavením firmy počínaje, zemědělskými či průmyslovými stroji konče. Z nemovitostí se často draží rodinné domky, průmyslové objekty, továrny, hotely, penziony, nákupní střediska, pozemky, skladové haly atd.
Dobrovolné dražby
V dobrovolných dražbách jsou jejich navrhovateli samotní vlastníci majetku, případně osoby, jednající namísto vlastníka. V praxi jsou to ovšem nejčastěji zmínění správci konkurzních podstat, kteří k takovému prodeji nepotřebují předchozí souhlas soudu a dokonce ani věřitelského výboru. Prodávající zůstává bez obav, neboť vlastnictví k předmětu dražby přechází sice k okamžiku udělení příklepu, ale pouze za podmínky zaplacení celé ceny dosažené vydražením. Zkušený dražebník by díky těmto faktorům měl při realizaci dobrovolných dražeb vykazovat poměrně velkou úspěšnost. Uvedu to na příkladu naší společnosti, kde z celkového počtu 139 dobrovolných dražeb se ve 109 případech vydražilo v prvním kole, dalších 27 v opakované dražbě a pouze předměty dražby zůstaly zatím nevydražené.
Nedobrovolné dražby
Nedobrovolné dražby nenavrhuje vlastník, ale osoba, která hodlá zpeněžit cizí majetek, zejména nemovitost, nejčastěji věřitel, který splňuje podmínky stanovené zákonem. Zpravidla má nesplacenou pohledávku, zajištěnou zástavním právem k nemovitosti. Tito zástavní věřitelé, dříve nuceni léta čekat na získání exekučního titulu či souhlasu soudu k výkonu zástavního práva, se dnes i bez něj mohou obrátit přímo na dražebníka. V zásadě tehdy, když zástavní právo k nemovitosti bylo vloženo či zapsáno do katastru nemovitostí před 1. květnem 2000. Pokud toto doloží a učiní čestné prohlášení ve formě notářského zápisu o tom, že mají vůči dlužníkovi splatnou pohledávku a že ji dlužník neplní, mohou i proti vůli vlastníka prodávat. U tzv. nových zástav se sice exekuční titul vyžaduje, lze jej však získat i kupř. formou rozhodčího nálezu. Dlužníkovi musí ale být vždy úmysl dražby oznámen. Nezřídka se pak stane, že bez čekání na dražební vyhlášku raději ještě včas svůj dluh zaplatí, aby neriskoval ztrátu nemovitosti. Nedobrovolné dražby jsou tedy velice vhodným institutem pro bankovní ústavy. Ty ale zatím zadaly asi desetinu všech dražeb a rozhodně by v budoucnu mohly dražby využívat mnohem aktivněji. Citlivý postup vůči chronickým neplatičům je sice lidský, ale smluvní úvěrové podmínky je třeba dodržovat. I zde se kupujícím nabízí zajímavá cena - nejnižší podání může činit i jen 50 % odhadu ceny a v případě opakované dražby jej lze ještě o 30 % snížit. Většina zástavních a některá další práva pak zásadně nedobrovolnou dražbou zanikají. V dobrovolných dražbách majetku z konkurzu zanikají zajišťovací práva také, ale na základě zákona o konkurzu a vyrovnání. Téměř polovina všech dražeb je v Praze, následuje Moravskoslezský kraj, Jihomoravský, Severočeský a Ústecký. Z objektů se nejvíce draží objekty komerční, rodinné domy, výrobní a skladové areály.
Proces dražby
Prvním krokem bude správný výběr dražebníka, společnosti, která po organizační stránce zajistí při dražbě daný předmět, úspěšně vydraží a v komunikaci s klientem i zájemci bude postupovat profesionálně, se znalostí trhu a právní problematiky zákona o veřejných dražbách a předpisů souvisejících. Ve skupině první pětice společností s největším počtem realizovaných dražeb klienti už spoléhají na to, že kdo již má zkušenost s více než dvěma sty dražeb, bude dražbu organizovat dostatečně kvalifikovaně. Licenci dražebníka kupříkladu obdržela jako jedna z prvních společnost …Max a hojně také využívá více než desetiletého působení na trhu realit. Z této činnosti také pochází databáze několika desítek tisíc kontaktů k oslovení potenciálních zájemců, což klienti při výběru dokáží ocenit. Pro klienty zkušený a kvalifikovaný dražebník by měl zajistit předběžné posouzení vhodnosti provedení dražby s ohledem na předpokládaný výtěžek, odhad ceny předmětu dražby v daném místě a čase obvyklé, zpracování dražební vyhlášky a její zveřejnění a rozeslání v zákonné lhůtě předepsaným způsobem, organizaci prohlídek předmětu dražby a zajištění vhodné inzerce. Dále samozřejmě dražbu, provedenou za splnění všech zákonných podmínek, tedy i účasti notáře, pokud je předepsána. Pro úspěch je zde také důležitý výběr vhodné osoby licitátora a aukčních prostor. Služby dražebníka by ale rozhodně měly pokračovat dovedením celého procesu do konce, zpracováním listin, dokládajících přechod vlastnického práva na nabyvatele a zajištění jeho vkladu do katastru nemovitostí poté, co dojde k úhradě ceny dosažené vydražením, i zajištění spolupráce na předání předmětu dražby novému vlastníkovi.
Centrální adresa
Provoz serveru Centrální adresa s sebou od počátku nese některé problémy. Už samotné spuštění jeho provozu v říjnu 2000, až několik měsíců po účinnosti zákona, způsobilo nemalé zdržení. Dnes už jsou ve spektru nabídky internetových služeb v základní nabídce i statistiky. Nelze upřít snahu o větší přehlednost. Mnozí z uživatelů ale ještě pamatují časy útrpného doklikávání se k vyhlédnutému předmětu dražby po jednotlivých vyhláškách. Informace o dražbách získají zájemci o pořízení majetku i na jiných serverech e-aukce, realgate, reality cz, a z jiných zdrojů, např. Konkurzních novin a podobně.
Výhody versus rizika
Mezi výhody, které u dražeb nad riziky převažují, nesporně patří výše ceny, bezpečný způsob nabytí, transparentnost, výše daně z převodu nemovitostí, efektivnost a rychlost. Rizikem jsou, a to pouze u nedobrovolných dražeb, snahy nesouhlasícího vlastníka oddálit prodej. Zkušený dražebník by ale měl umět vyřešit i tyto právní souvislosti.
Přímé výhody
Dražbou se rozumí veřejné jednání, během něhož se licitátor obrací na předem neurčený okruh osob přítomných na určeném místě s výzvou k podávání nabídek. Účelem je přechod vlastnického práva k předmětu dražby na osobu, která za stanovených podmínek učiní nejvyšší nabídku. Předmětem dražby pak mohou být věci movité, nemovitosti, byty a nebytové prostory, ale i podnik či podíly v obchodních společnostech či družstvech.
V reálném čase
Dražbu je možné v případech dobrovolných dražeb realizovat do šesti týdnů po podpisu smlouvy, do jedenácti týdnů u nedobrovolných dražeb. Nejdelší období zde zabírá povinné třiceti či šedesátidenní zveřejnění na serveru Centrální adresa, který také ale svým způsobem zajišťuje transparentnost všech dražeb pořádaných v České republice.
Počet dražeb prvních pěti dražebníků v ČR
Společnost Počet Dobrovolné Nedobrovolné
dražeb dražby dražby
AJAR, spol., s r. o. 273 272 1
Ostravská aukční síň, s. r. o. 233 224 9
…MAX, a. s. 189 138 51
FLAMMAX, s. r. o. 188 188 -
BYTASEN, spol. s r. o. 200 195 5
Pramen: Centrální adresa (celkem evidováno 834 dražebníků)
Dražební statistika společnosti …MAX, a. s.
Počet dražeb Dobrovolné dražby Nedobrovolné dražby
179 123 56
Dražby podle předmětu
Předmět dražby Počet
Soubor věcí movitých a nemovitých 1
Pozemky 1
Věci movité 6
Soubor věcí nemovitých 80
Dražby podle navrhovatele
Navrhovatel Počet dražeb
Česká spořitelna, a. s. 53
Jednota Most 1
Víno Urban, s. r. o. 2
JUDr. Ryšavý, správce konkurz. podstaty 1
JUDr. Machuta, správce konkurz. podstaty 1
JUDr. Zelenický, 2
JUDr. Kyjovský, správce konkurz. podstaty 2
JUDr. Molík, správce konkurz. podstaty 6
JUDr. Žižlavský, správce konkurz. podstaty 74
POZN.: STAV K 20. 9. 2002
Pramen: …MAX, a. s.
