Čínský investor připravuje další dvě fáze takzvané pražské čtvrti
Atmosféru připomínající Kampu, točené české pivo a sochy Matyáše Bernarda Brauna, to vše lze nalézt v pražské čtvrti, která vyrůstá v nejlidnatějším městě Číny - v Šanghaji. Na první etapu, která již skončila, a všechny domy a byty, jež v ní vznikly, jsou rozprodány, navážöu ještě v letošním roce další dvě fáze. Areál na ploše téměř třiceti hektarů, který leží zhruba dvacet minut od centra města a šest kilometrů od letiště, by měl být dostaven během dvou let. Náklady na jeho vybudování přesáhnou v přepočtu více než tři miliardy korun.
Podnikání i charita.
Investorem pražské čtvrti v Šanghaji je realitní magnát Tu Haiming, jenž je nejen vlivným podnikatelem, ale zastává i několik politických postů. Ve výčtu jeho funkcí je například post poslance šanghajského parlamentu. Jeho hlavní zisky plynou z realitní činnosti. Tuova společnost Shanghai Hodoor Real Estate Development, která byla developerem pražské čtvrti, dosahuje ročně obratu 40 až 50 milionů amerických dolarů. Vlivný podnikatel se věnuje i neziskové činnosti. V současné době je v komisi pro potírání chudoby a zvýšení vzdělanosti. Sponzoroval také vybudování nové knihovny v areálu Futanské university v Šanghaji. Tu Haiming několikrát navštívil Prahu. Zaujala ho zejména směsice různých stavebních stylů od románského slohu, přes gotiku, renesanci až po baroko. Jeho záměrem bylo zprostředkovat tyto, pro Číňany exotické styly, bohatým obyvatelům Šanghaje. V počátcích projektu prosazoval, aby ve městě vznikly kopie konkrétních pražských staveb, například Karlova mostu, Paláce Kinských i dalších domů na Staroměstském náměstí. Čeští architekti ale tuto ideu nakonec opustili.
Jako na Kampě.
Návrh první etapy výstavby pražské čtvrti byl hotov v roce 2003. Na jeho podobě se podílelo pět architektonických kanceláří. Autory masterplanu byli Vlado Milunić, který proslul jako spoluautor Tančícího domu, a Petr Franta, z jehož dílny pochází například projekt dostavby pražského letiště. Spolu s Karlem Doubnerem, který se mimo jiné podílel na rekonstrukci Národního divadla, jsou autory návrhů apartmánů. Plán vil vypracovali Martin Chválek z Ostravy a Petr Fuchs. V části areálu, kterou projektoval Karel Doubner, jsou zastoupeny různé stavební slohy. Architekt se snažil, aby výsledkem byly typicky české domy. Konečný návrh představoval nábřeží, na němž se střídají obytné domy a parky. Budovy jsou volnými variacemi ve stylu kubismu, gotiky, renesance a moderny. Žádný z domů však není přesnou kopií konkrétní stavby, která stojí v Čechách. „Tato část areálu připomíná pražskou Kampu,“ říká Karel Doubner. Atmosféru dokreslují detaily, například plynové lampy. Vlado Milunić a Petr Franta se vydali odlišnou cestou. Jejich cílem bylo pouze přenést do Šanghaje duch a principy Prahy. V první etapě bylo postaveno celkem 500 bytů a čtyřicet vil. Rezidenční objekty jsou obklopeny parky s restauracemi, které nabízejí typickou českou kuchyni a točené pivo. Areál leží mezi dvěma rameny řek, která spojuje potok. Na něm byl vybudován dokonce typický český rybník. Nábřeží řek lemuje stromořadí. Jednotlivé obytné domy, ve kterých vznikly apartmány, mají různou výšku a šířku. Liší se nejen architektonickými styly, ale také barvami. Byty v pražské čtvrti patří do střední a vyšší kategorie. Slouží nejen místním obyvatelům, ale i cizincům, jejichž počet se v Šanghaji stále zvyšuje. Ceny nemovitostí přibližně odpovídají pražským. Vila v „českém stylu“ přijde zájemce na 200 tisíc amerických dolarů. Za nejdražší z apartmánů zaplatí kupec až 50 tisíc dolarů. Ve skutečnosti ale vyjdou tyto nemovitosti nové majitele podstatně dráž. „Většina apartmánů se prodává jako holobyty s hotovými společnými prostory a fasádou. Interiéry se dodělávají až po kolaudaci přesně dle přání obyvatel,“ vysvětluje Doubner.
Již bydlí.
I přes vyšší ceny jsou objekty z první etapy rozprodány. Největší zájem byl o byty, o poznání hůře se prodávaly vily. Čínský magnát to svaloval na projekční vady, které prý domy měly. Přesto ale chtěl s českými architekty v projektu pokračovat. Na dalších etapách nicméně českou stranu zastupovalo jiné složení.
„Tu Haiming chtěl v Šanghaji vybudovat areál, který by byl doslovnou kopií Prahy na způsob Disneylandu. Hned jsem to nepochopil a chtěl jsem udělat projekt, který by byl prolnutím evropského a čínského uvažování o architektuře. Protože ale byl čínský magnát namyšlený, arogantní a neustále zdůrazňoval svou moc, jako první z pětice českých architektů jsem opustil tento druh spolupráce,“ říká architekt Vlado Milunič. „Mrzí mě to, protože považuji čínskou civilizaci za nepřekonatelnou,“ dodává.
Architekt Karel Doubner hledal nové spolupracovníky, kteří by byli ochotni připravit pokračování pražského projektu. „Oslovil jsem architekty, kteří mají zkušenosti s rekonstrukcemi historických domů,“ říká Doubner. Na následujících etapách se podílel ateliér Alexandra Gjuriče a architekti Luboš Jíra, Josef Bradáč, Jan Bouchal a Marek Veleba.
Další fáze projektu pražské čtvrti vychází z podobných principů jako první etapa. Bytové domy vytvářejí nábřeží, vnitrobloky domů jsou zaplněny zelení. Druhá fáze zahrnuje celkem 516 bytů a dvanáct vil. Součástí areálu se má stát také klub v pseudobarokní vile s bazénem a zahradami. Ve třetí etapě, kterou připravoval již pouze ateliér Karla Doubnera, bude 300 bytů ve 24 domech. V současné době se vyřizuje stavební povolení pro druhou a třetí etapu pražské čtvrti. Tyto dvě fáze by se měly stavět najednou.
Evropský styl v čínském duchu.
Architektonická příprava první etapy pražské čtvrti trvala přibližně dva roky, druhé etapy půl roku a třetí zhruba dva měsíce. „Čínský investor chtěl postavit areál v evropském stylu, ale blízký čínskému vnímání,“ říká Karel Doubner. To se projevuje nejen v barevnosti - ta zcela odpovídá čínskému vkusu a většina domů je v pestřejších barvách, jako jsou odstíny růžové, fialové, oranžové, což je pro Evropana mnohdy příliš a působí až kýčovitě. Domy si ke svému obrazu často upravili i jejich obyvatelé. Majitelé bytů si například balkony u domů v neokubistickém stylu zasklili pomocí plastových rámů, další si zavedli klimatizaci několikametrovými choboty, vedoucími nevzhlednými otvory v nových fasádách. Čeští architekti se museli při přípravě projektu v Šanghaji vyrovnat s mnoha problémy. „Všechny domy, jak velí místní zvyklosti, musejí mít podélnou osu ve východo-západním směru. Poloha domů se může od tradiční orientace odchylovat o pouhých patnáct stupňů. Požární předpisy stanovují, že vedle sebe lze postavit pouze tři domy a jejich délka nesmí překročit 80 metrů. Další nařízení říká, že velikost mezery mezi domy musí dosahovat alespoň poloviny jejich výšky,“ vypočítává architekt Doubner. Investor též požadoval, aby domy měly až devět podlaží, což bylo obtížné splnit v historickém stylu. Čínské regule a požadavky zadavatele ale nebyly jedinou překážkou. Podmínky pro české architekty byly nastaveny velice tvrdě. „Dostali jsme peníze až tehdy, kdy bylo vše hotové. Žádný architekt na pražské čtvrti rozhodně nezbohatl,“ říká Doubner. Problémy vznikaly i během výstavby první etapy. Stavbaři například ze své vůle snížili vstupní halu v některých domech o půl metru a vinu svalili na architekty. Změna oproti projektu ale vznikla proto, že na stavbách se nekonají pravidelné kontrolní dny.
Využít příležitost.
Přesto architekt Karel Doubner nelituje, že se na pražské čtvrti v Šanghaji podílel. „Myslím, že je horší nevyužít příležitosti než využít. Dokázal bych si projekt představit jinak a lépe. Kdybych měl šanci něco zopakovat, určitě bych se snažil, aby byly věci jasnější a přesnější,“ tvrdí Doubner. Připomíná ale, že je velký problém přesvědčit čínské partnery o něčem, co skutečně nechtějí. To je prý promarněný čas. „Často se také stává, že mají nějakou představu, ale nedokážou ji pojmenovat. Proto v průběhu práce sleduji, na co pozitivně reagují,“ říká Doubner. Domnívá se, že s tímto čínským přístupem budou mít problém všichni evropští a američtí architekti, kteří se budou snažit v Číně prosadit.
„Práce v Šanghaji byla zajímavou zkušeností,“ hodnotí Doubner. Oceňuje například, jak Číňani kladou velký důraz na úpravu okolní zeleně. „Jsou skutečně neuvěřitelní v zahradních úpravách. Pomáhá jim i tamní klima,“ říká Doubner.
Pozitivně posuzuje také spolupráci s místními lidmi. „Číňané řeší věci jinak, krok za krokem s velkým důrazem na organizaci. Nasadí vždy velký počet lidí, a tak jde vše rychleji. Ukazuje se také, že Evropané lpí na určitých věcech, které se ukazují jako nepodstatné,“ domnívá se Karel Doubner. Jako příklad uvádí situaci, kdy čínští architekti navrhnou jeden dokonalý dům a nemají problém s tím, že tento typ domu třeba padesátkrát zopakují. To v Evropě možné není. Přínosná byla v Číně i týmová práce. Číňané jsou totiž na rozdíl od Evropanů schopnější přijmout cizí ideje a pracovat v týmu, ve kterém si je každý přesně vědom své pozice. „To je asi ovlivněno tím, že je v Číně zakořeněná hierarchie,“ myslí si Doubner.
Čínská zkušenost prý Doubnera zbavila zábran projektovat objekty v historických slozích. „Dnešní evropská architektura jde ve stopách purismu, minimalismu a funkcionalismu, což jsou styly z 20. až 30. let minulého století,“ tvrdí. Objekty postavené v těchto stylech působí chladně a často jsou u nich redukovány jejich funkce. „Nevypadají špatně vedle historických domů například na Národní třídě, ale jako monostylový projev třeba u Anděla nepůsobí dobře. Myslím, že kdyby Bůh skutečně tolik miloval kostku, člověk by vypadal jako kostka. Zkušenost z historie je ale daleko zábavnější a pestřejší,“ domnívá se Doubner.
Další enkláva.
Pražská čtvrť, i když je zatím dokončena pouze její první část, již dnes patří k šanghajským unikátům. Po dostavbě se zařadí mezi další cizinecké enklávy – německou, francouzskou, britskou a ruskou, které byly v Šanghaji budovány již od 19. století. Až do této doby bylo město, které proslulo též jako Paříž orientu nebo děvka Asie, nevýznamnou rybářskou vesnicí. Vše se ale změnilo poté, co byla jako jeden z pěti smluvních přístavů otevřena pro zahraniční obchodníky. To je také důvod, proč není Šanghaj typickým čínským městem, ale má výrazný evropský charakter. Staré domy nyní postupně ustupují moderním mrakodrapům. I proto roste poptávka po objektech postavených v západním stylu a samozřejmě se tím zvyšuje i jejich cena.
Největší čínské město prochází mimořádným stavebním boomem. Šestnáctimilionová aglomerace je díky svým zvláštním ekonomickým zónám nejrychleji se rozvíjejícím a nejbohatším městem Číny. V souvislosti s přípravou na pořádání Světové výstavy Expo 2010 představitelé Šanghaje podporují rozvoj moderní dopravní infrastruktury, počínaje výstavbou metra, přes nové dálnice, až po budování moderních velkoměstských čtvrtí.
V Šanghaji se každý rok postaví zhruba osmnáct milionů metrů čtverečních obytných ploch. Na jeden nový byt připadá průměrně sto metrů čtverečních. Developerské firmy zažívají boom, přestože v loňském roce nastalo určité ochlazení trhu. Ceny rezidenčních nemovitostí vzrostly loni bezmála o pět procent. Dosahují v průměru 6600 juanů (jeden dolar odpovídá přibližně osmi juanům) za metr čtvereční.
Čínské reality jsou doménou hongkongských firem. Největším investorem je hongkongská společnost New World Development Company. Byznys se jí daří. Cena jejích akcií během jednoho měsíce předloňských prázdnin vzrostla o 65 procent.
První byli Bendovi.
Architekti, kteří se podíleli na přípravě pražské čtvrti, nejsou prvními Čechy, kteří se dokázali v tvrdé zahraniční konkurenci v Šanghaji prosadit. Toto prvenství patří manželům Ivaně a Janu Bendovým, kteří v roce 1987 emigrovali do Kanady a od roku 1992 se usadili v Číně. Nejprve v ní pracovali pro kanadskou architektonickou kancelář, později si založili vlastní firmu Allied Architects International, která zaměstnává třicet lidí. Dnes již mají zakázky na mrakodrapy i na rozsáhlé obytné komplexy po celé Číně. Také Bendovi hovoří o tom, že museli přijmout pravidla Číňanů. Postaví-li objekt způsobem obvyklým v Evropě nebo v Americe, Číňané ho odmítnou užívat. Nicméně evropští i američtí architekti mají šanci se v zemi prosadit, protože Číňané se zhlédli v americkém snu, uvádějí Bendovi „Ulicemi tu tečou miliardy dolarů, ale člověk se musí snažit porozumět této kultuře a tomuto světu. Nesmí být arogantní,“ upozorňuje Jan Benda.
A přišel tajfun… Čínský magnát Tu Haiming chtěl z Prahy do Šanghaje importovat co nejvíce prvků. Proto si přál, aby českou metropoli připomínaly nejen domy, ale také sochy. Ty měly být umístěny podél mostu přes řeku, který by vzdáleně připomínal Karlův most. „V žertu říkal, že by si přál, aby most zdobily sochy Václava Havla, Josefa Švejka, Pavla Nedvěda a architekta Vlada Miluniče, který se podílel na první etapě,“ vzpomíná Karel Doubner. Nakonec se čínský podnikatel rozhodl, že areál budou zdobit historické sochy. „Podmínkou ale bylo, že nesmí znázorňovat náboženská témata,“ upřesňuje Doubner. „Zvolili jsme cestu nejmenšího odporu a navrhli jsme některé kopie soch Vlastností od Matyáše Bernarda Brauna z východočeského zámku Kuks,“ dodává. Originály soch, které stojí v lapidáriu v sousedství Kuksu, restaurovala před lety rodina Vitvarů. Vlastnila zkušební kopie, které měly stejné složení jako originály. „Vybrali jsme sochy zpodobňující Poctivost a Štědrost. Skulpturu Mateřství znovu vymodeloval Daniel Terč,“ říká Doubner. Tuto kolekci doplnily ještě kopie Braunovy sochy Anděl blažené smrti, kopie dvou soch Jana Štursy Žena s pumou symbolizující noc a Muž s orlem představující den, i dva lvi, které vymodelovala Eva Zimová. „Měli jsme ideu, že objekty, které již v Praze zanikly, postavíme znovu v Šanghaji. Proto jsem chtěl vybudovat Koňskou bránu, kterou zdobily právě plastiky dvou lvů,“ vysvětluje Karel Doubner. K vyvezení kopií soch do Číny, bylo nutné získat nejprve souhlas ministerstva kultury, s nímž problémy nebyly. Zádrhel nastal až později. Investorovi se cena 160 tisíc korun za jednu sochu lva zdála příliš vysoká. Architekti se proto obrátili na tvůrce rekvizit, kteří vyrobili skulpturu za třetinovou sumu. Vyměnit laminát za umělý pískovec se ale nakonec nevyplatilo. Lvi totiž nepřežili první šanghajský tajfun. „Sochy se sice našly, ale jsou poničené,“ říká Doubner.
Šest tisíc luxusních západních domů
Vlastnit vilu v západním stylu je v Šanghaji snem mnoha lidí. Stále častěji se na tyto nemovitosti pohlíží jako na výhodný způsob investice. Ti movitější volí z historických domů, ti, kteří nemají k dispozici několikamilionové částky, kupují vily nově postavené.
První vily v západním stylu charakterizuje bohatá dekorace, k jejich vybavení patří prostorné jídelny, kuchyně a více než jedna toaleta. Šanghaj se dnes pyšní více než šesti tisíci takovýmito stavbami. „Vzhledem k limitované nabídce a většinou skvělé lokalitě dosahují ceny těchto vil vysoké úrovně a v budoucnu se očekává jejich další růst,“ uvedl pro deník China Daily Yin Kunhua, ředitel Real Estate Research Centre na Shanghai University of Finance and Economics. Dodal, že cena za metr čtvereční v těchto starých vilách může již dnes dosáhnout až 100 tisíc juanů (více než dvanáct tisíc dolarů). Za nemovitost zájemce zaplatí mezi 20 až 30 miliony juanů. Z analýz realitních kanceláří z roku 2004 vyplývá, že se měsíční nájem těchto objektů pohybuje kolem 1200 dolarů za vilu menší než sto metrů čtverečních, dva tisíce až 4500 dolarů za dům o rozměrech do dvou set metrů čtverečních. Nájemné větších objektů může dosáhnout až deseti tisíc dolarů.
Většina historických západních vil již nepatří původním vlastníkům. Vláda nicméně rozhodla, že tyto objekty budou navráceny bývalým majitelům. Problémem je, že se o nemovitost bude dělit mnoho dědiců, protože většina z bývalých vlastníků již zemřela. Současní obyvatelé vil mohou objekty pouze užívat, ale nesmí s nimi obchodovat. Realitní kancelář Stanford Old Villa Lease & Trade Centre, která se zabývá výhradně obchodem se západními vilami a jinými historickými objekty, zveřejnila v článku pro China Daily, že pouze šedesát vil v západním stylu pocházejících z minulého století může být prodáno s vyjasněnými vlastnickými vztahy.
Mezi kupci z více než šedesáti procent dominují investoři, necelá třetina zájemců jsou cizinci a méně než třetina připadá na kupce z Hongkongu, Macaa a Tchaj-wanu. Investoři ve většině případů přestavují tyto objekty na komerční nemovitosti, jako jsou bary, restaurace nebo luxusní ubytovací zařízení.
Mezi podnikateli, kteří se zajímají o západní historické vily, figuruje také developer pražské čtvrti Tu Haiming. Tu byl odměněn za rekonstrukci objektu Moller Villa, který byl postaven ve 30. letech minulého století. V roce 2001 ho koupila společnost Shanghai Hengshan Group. Do rekonstrukce a přestavby vložila 27 milionů yuanů (3,26 milionu dolarů). V současné době vila slouží jako hotel v britském stylu. Přestože cena luxusního apartmá je za 484 dolarů za noc, pyšní se hotel obsazeností kolem 80 procent.
„Vláda chce povzbudit podnikání se starými objekty, protože jen tak bude investován ohromný objem peněz do renovace těchto objektů, což pomůže jejich ochraně,“ říká Tu.
