Narození krále Karla IV. znamená začátek století urbanistického rozvoje, zejména pak uskutečnění jeho vize Nového Města pražského. Nyní stojíme na prahu města budoucnosti a pražští politici mají po 700 letech jedinečnou příležitost odbrzdit urbanistický rozvoj, přestože jej dosud spíš komplikovali.
Za 32 let si budeme připomínat 700. výročí založení Nového Města - Karlova největšího urbanistického úspěchu z roku 1348. Neexistuje lepší příležitost pro vybudování zcela nového města. Bubny v Praze 7 -27hektarový brownfield - jsou ideálním místem pro takovou výstavbu. Pokusím se nyní nastínit, jak by tato realizace mohla během následujících deseti let vy padat. Neumím si představit, že by v současnosti mohl pražský magistrát stát před důležitějším či inspirativnějším úkolem.
Opačný účinek
Od roku 2006 majitel pozemků a developer (dnešní CPI ORCO) vypracoval desítky studií, které v Bubnech počítaly s vybudováním smíšené zástavby, přestože na místě je stavební uzávěra. Developer CPI v roce 2015 navzdory prosbám politiků a aktivistů bohužel zdemoloval historické budovy nádraží, nejspíš aby si tak vytvořil silnější vyjednávací pozici s magistrátem. Podařil se mu ovšem pravý opak a metropole jednání přerušila.
Činy developera daly městu jasný mandát, aby změnilo dosavadní směr. Příliš agresivní firma ukázala, že není hodna takto důležité výstavby ve velkém evropském městě. Jen málo developerů by jí bylo schopno. Bylo také zřejmé, že město teprve hledá, co lokalita vlastně potřebuje v závislosti na struktuře a charakteru okolí, nebo na infrastruktuře. To není neobvyklé ve městech po celém světě. Vedení měst nemusí být vždy obeznámeno s nejlepší praxí v urbanismu. Vedení Prahy jasno, na co se ptát anebo jaká vydat povolení, aby to vedlo k dohodě, jež bude ve prospěch dlouhodobě udržitelné výstavby. Vzhledem k významným finančním ztrátám nyní developer nebude schopen dobrý projekt financovat. Nastal tak čas na změnu strategie.
Kvůli tlaku ze strany privátního sektoru se nyní pražští politici snaží odstranit stavební uzávěru. A to by neměli. Měli by uzávěru ponechat a využít jako páku, která jim umožní vykoupit všech 27 hektarů pozemků od několika vlastníků. Do posledního hektaru, aby byl pozemek ve 100% vlastnictví města. Podobně jako v zahraničí by magistrát měl založit městskou firmu, jež by se věnovala rozvoji území a uskutečňovala dlouhodobé vize. Měla by být hlavním developerem, jenž staví ve veřejném zájmu. Ve chvíli, kdy by byla postavena infrastruktura a veřejná prostranství, mohla by městská firma začít prodávat jednotlivé pozemky soukromým developerům za tržní ceny. Žádná jiná cesta neexistuje a právě zkušenost ze zahraničí ukazuje, že je to cesta úspěšná.
Magistrát by měl neprodleně začít jednat o odpovídající ceně za pozemky. Podmínky si mohou nyní stanovit sami, protože platí stavební uzávěra. Zároveň musí vzniknout městský developer, v jehož čele stane mezinárodně uznávaný odborník, nejlépe ze zahraničí, s nulovými vazbami na české soukromé developery. Jen tak zůstane nezávislý a nezkorumpovaný. Řekněme, že městský developer by mohl získat peníze na výkup pozemků od Evropské investiční banky, která aktivně vyhledává PPP projekty. Město by si rovněž mělo půjčit na trhu, kde panuje příznivá situace vzhledem k nulovým úrokovým sazbám. Celý tento proces by měl zabrat 18 až 24 měsíců.
Bez klasické soutěže
Ve chvíli, kdy bude výkup pozemků hotový, může městský developer vypsat soutěž na urbanistický plán. Nepotřebujeme klasickou otevřenou soutěž, ale měli bychom požádat pět nejlepších mezinárodních firem, které na základě mezinárodní výzvy doloží kvalifikační předpoklady, přičemž zatím nepotřebujeme ani architekta. Potřebujeme konsorcium firem, které povede zkušený urbanista, jenž spolupracuje s analytiky, ekonomy, architekty, dopravními inženýry, ekology a marketingovými specialisty schopnými vytvořit plán hodný 21. století, jehož zájem se bude „točit“ kolem člověka, ekologie a navrhování chytrých měst. Bubny mohou být příkladem pro celý svět. Pokud má být nové Nové Město skutečně živoucím městem, musí celý projekt doprovázet určitá architektonická pravidla pro výstavbu veřejného i soukromého prostoru. To vše by mělo zabrat maximálně dalších 18 měsíců.
Městský developer by poté měl v Bubnech zřídit inovativní prodejní centrum, kde by prodával jednotlivé pozemky pro výstavbu. Zároveň by měl vypsat výběrová řízení pro výstavbu hlavních veřejných budov, infrastruktury, veřejného prostoru a měl by na takovou výstavbu neustále dohlížet. Tato fáze by neměla zabrat více než pět let.
Na stabilním trhu, od okamžiku kdy jsou kompletní silnice, parky, veřejný prostor a veřejná infrastruktura, by cena jednotlivých pozemků měla růst. Neexistuje jediný důvod, proč by během deseti let neměla být většina pozemků prodána, přičemž by na nich již měla současně probíhat výstavba.
Tenkrát v Calgary
Možná vás zajímá, jak jsem přišel na to, že je takový plán uskutečnitelný, a navíc za takovou dobu. Strávil jsem čtyři roky prací na projektu v kanadském Calgary, které čelilo podobným výzvám pod vedením městského developera. Pracoval jsem i na podobně inovativním projektu v New Yorku pro Economic Development Corporation.
Calgary se v roce 2005, tedy ještě předtím, než Orco koupilo Bubny, vydalo úplně jiným směrem. Starosta Calgary, urbanisté a veřejnost přišli s plánem na revitalizaci 20hektarového brownfieldu přilehlého k městskému centru. Pozemek byl rozdělený železniční tratí a ze tří stran obklopený řekou, podobně jako tomu je v Bubnech. O dva roky později vedení města založilo společnost, která se měla postarat o rozvoj tohoto území. Poté šlo všechno již velmi rychle. Během deseti let město investovalo 242 milionů eur do veřejných parků, silnic a další infrastruktury a získalo 2,7 miliardy eur za prodej pozemků soukromým firmám. Dalších 493 milionů eur městská pokladna získala ze speciální daně vybírané za účelem investic do veřejné infrastruktury. Toto „daňové financování“ je poměrně rozšířené v USA, v Evropě musíme teprve zjistit, zda je něco takového vůbec možné, nebo musíme dát přednost dluhopisům.
Politici by každopádně měli najmout zahraniční experty, kteří možnosti, jež nabízejí PPP projekty, prozkoumají.
Městský developer v Calgary je velmi efektivní organizací. Má 18 zaměstnanců (třetinu tvoří marketing, třetinu projektanti a třetinu administrativní síla) od analytiků po architekty a stavební inženýry. V čele stojí sedmičlenné představenstvo složené především ze zástupců soukromého sektoru, které jmenuje městská rada.
Existuje jen jeden akcionář a tím je město Calgary. Zdroje financování jsou čtyři: speciální daň na rozvoj předmětného území, tržby z poplatků za parkování, tržby za pronájem prostor a poplatky za projektové řízení u některých významných budov, jejichž zadavatelé o něco podobného mají zájem. V roce 2016 byla na místě brownfieldu v Calgary postavena drtivá většina silnic, parků a další infrastruktury, 99 procent pozemků bylo prodáno a městský developer získal mandát k obnově dalších území ve městě.
Žádné jiné řešení pro Bubny neexistuje, přičemž současné prostředí developmentu je toxické. Potřebujeme nové nápady, progresivní řešení, která nabídnou win-win řešení pro veřejný, soukromý a občanský sektor.
Ve většině měst se stabilním politickým prostředím by starosta mohl tento proces vést tak, aby dosáhl konsenzu. V Praze by paní primátorka Adriana Krnáčová, náměstkyně primátorky Petra Kolínská i pan radní Petr Dolínek mohli odstoupením od minulého záměru jen získat. Stali by se novodobými velkými staviteli. Pražská politická scéna ale v posledních letech stabilní není a také realitní průzkum společnosti Deloitte ukázal, že panuje nízká důvěra ve stabilitu, vize a sílu vedení města dotáhnout takto významný projekt.
K jeho úspěšné realizaci potřebujeme novodobého Karla IV. Městského vizionáře schopného budovat konsenzus a získat důvěru napříč všemi sektory. Politika na tom získá, pakliže vše proběhne dobře a transparentně. Tento konkrétní projekt by mohl pozvednout konkurenceschopnost České republiky na několik generací, a to je něco, co stojí za zvážení městskou radou, zejména pak v sedmém obvodu. Nastal čas, abyste začali přispívat pozitivně k vývoji města a přeměnili se v opravdové urbanisty vizionáře. Pokud ne rovnou v Karla IV., tak přinejmenším ve francouzské poválečné prezidenty či osvícené starosty Londýna, Paříže a New Yorku v 21. století.
Autor je krajinným architektem z New Yorku působícím v Praze a šéfem neziskové organizace reSITE
Pozn. red. Tento text je opravenou a autorizovanou verzí článku, který vyšel v týdeníku Euro č. 42.
Z Prahy čtěte více:
Praha chce příští rok získat zpět pronajatou Holešovickou tržnici
Veletržní palác čeká přestavba. Soutěž láká velká jména
