Menší developeři v problémech?

Dlouhodobě by poptávka po bydlení neměla ani výrazně klesat, ani citelně růst

Zkrachovala banka Lehman Brothers, Merrill Lynch převzala Bank of America, vláda USA zachránila před krachem polostátní hypoteční agentury Freddie Mac a Fannie Mae. Z Velké Británie přicházejí zprávy, že víc než sto developerských firem se ocitlo v insolvenčním řízení. Českého trhu se sice hypoteční krize, která před rokem vypukla ve USA, přímo nedotkla, ale na realitním trhu panuje nervozita. Všichni vyčkávají, co se bude dít. Hrozí i českému rezidenčnímu odvětví komplikace?

Dopad

Nedomnívám se, že by krize na světovém finančním trhu, vyvolaná primárně problémy v americké oblasti hypoték, měla mít přímý dopad na český realitní trh, respektive trh nových rezidenčních nemovitostí. Financující české banky v porovnání s konkurenty v USA podnikání obecně konstruují mnohem konzervativněji– včetně poskytování hypotečních úvěrů. Problémy s delikvencí klientů tedy v takovém masivním měřítku českým bankám nehrozí. Dle oficiálních údajů se podíl neplatičů pohybuje pod dvěma procenty. Nehrozí tedy ani masivní výprodej nemovitostí ze zástav bank. Obdobně české banky oproti americkým aktiva investují jiným způsobem. Nechovají se převážně jako investiční banky.
Určitý dopad však zřejmě na trhu pocítíme. Postoj bank se v současné době jeví jako opatrný. To však ani tolik nesouvisí s reálným hodnocením jednotlivých podnikatelských projektů jako spíše s direktivou opatrnosti přicházející od mateřských bank. Je třeba si uvědomit, že většina českých bank patří do nadnárodních bankovních skupin, které problémy na amerických finančních trzích více či méně zasáhly. České banky dle dostupných vyjádření žádné markantní přímé škody nezaznamenaly. Tuzemské finanční domy přesto pod vlivem mateřských ústavů zpřísnily hodnocení kredibility developerských projektů. Přestože pro to není jednoznačný ekonomický důvod. S trochou nadsázky lze říct, že nálada v managementu zahraničního vlastníka může být někdy silnějším argumentem než tuzemské ekonomické ukazatele.

Budoucí vývoj

Zhoršuje se dostupnost úvěrů pro podnikatele– nejen v oblasti výstavby nových bytů. Menší developeři, jejichž projekty jsou na bankovním financování závislé, mohou časem omezit výstavbu, nebo ji dokonce zmrazit, čímž se dostanou do vážných problémů. To může oslabit nabídku nových bytů. Předpokládáme-li, že Česká národní banka bude nadále držet strategii boje proti posilování koruny a ještě sníží základní úrokové míry, měly by i sazby hypotečních úvěrů klesnout. To by znamenalo opětovné zlepšení přístupu domácností k těmto úvěrům. Pokud by tedy tyto dva předpoklady platily, mohla by nastat paradoxní situace, za níž poptávka převýší nabídku a vytvoří se tlak na určitý růst cen nových bytů.
Uvedený příklad je pouze jednou z alternativ budoucího vývoje. Lze však na něm ukázat, že v současnosti není důvod se domnívat, že by v důsledku současné krize na světových finančních trzích měl český trh nového bydlení nějak výrazně ztratit. Je pravdou, že mnoho developerů v poslední době zveřejnilo rozsáhlé projekty, jejichž součástí budou tisíce bytů. Dle našich analýz, zejména marketingového průzkumu, který jsme ve spolupráci s agenturou STEM/MARK uskutečnili v červnu tohoto roku, však čtvrtina domácností z Prahy a okolí uvažuje v horizontu tří let o koupi nového bytu nebo domu v hlavním městě.

Ustálení poptávky

Jak vyplývá z údajů, které zveřejnili developeři na českém rezidenčním trhu, nastala letos oproti minulým rokům dle předpokladů nejen stagnace, ale i pokles koupěschopné poptávky. Pokud se však budeme bavit o dlouhodobém trendu, není důvod, proč by měla poptávka po bydlení klesat. Ale ani výrazně růst. Potenciál pražského trhu s bydlením je určitým způsobem omezen. Stručně řečeno, bydlení se nedá vyvážet. Proto lze očekávat, že stejně jako je tomu v dalších evropských metropolích, poptávka se v dlouhodobém horizontu ustálí okolo svého optima. A nebudou-li působit další faktory, jako jsou výrazné změny bytové, fiskální a daňové politiky, nebude vykazovat výraznější výkyvy.

Souvislosti

Krize na světovém finančním trhu by neměla mít přímý dopad na český realitní trh.
Financující české banky v porovnání s konkurenty v USA podnikání obecně konstruují mnohem konzervativněji.
Problémy s delikvencí klientů v takovém masivním měřítku českým bankám nehrozí.