Pronajmout co největší část budovy předem je pro mnohé developery podmínkou, aby vůbec mohli začít stavět své kancelářské projekty. Poptávka se ovšem mění a „udat“ rozlehlé plochy může být problém.
Foto: Profimedia.cz
Pronajmout co nejvíce metrů čtverečních jednomu nájemci – taková je filozofie většiny developerů, vlastníků či správců kancelářských budov v Česku. Řada nových projektů počítá s jednotkami nad 100, nezřídka dokonce nad 300 metrů čtverečních. „Platí to hlavně ve fázi předpronájmů, kdy financující banka raději vidí dva tři větší nájemce než 10 či 15 malých,“ vysvětluje Iva Eretová z oddělení pronájmů poradenské společnosti DTZ. „Dalším důvodem je atraktivita pro investory, kteří preferují nižší počet větších nájemců, než kdyby tomu bylo opačně. Už kvůli přehlednosti a stabilitě,“ dodává analytička.
Tato strategie se ale stále více rozchází s požadavky potenciálních nájemců. Poptávka po menších kancelářských prostorách roste. „Před několika lety byly podobné pronájmy téměř mimo realitní statistiky. A i když developeři a majitelé administrativních nemovitostí nechtějí snižovat rastr prostor na úroveň 30 až 50 čtverečních metrů, minimálně někteří k tomu budou nuceni. Nových velkých nájemců pomalu ubývá a ty menší není radno přehlížet,“ upozorňuje Václav Bouček, který ve společnosti DTZ vede oddělení pronájmů.
Kanceláře od 20 metrů
Zvyšující se počet pronájmů menších kanceláří potvrzuje i statistika. Zatímco v letech 2008 až 2010 se jejich podíl na celkové bilanci realizovaných pronájmů pohyboval mezi 10 až 20 procenty, za první pololetí letošního roku jde zhruba o čtvrtinu. Podle analytiků je navíc vysoce pravděpodobné, že tento trend bude mít nadále rostoucí tendenci.
V období vrcholící ekonomické krize se poptávka po menších kancelářích řešila podpronájmy ploch u nájemců, kteří z jakýchkoliv důvodů redukovali velikost nájemních prostor. Šlo však jen o dočasné řešení, které se aktuálně na českém trhu nemovitostí objevuje jen zcela výjimečně.
Pronajímatelé, kteří jsou schopni na tuto situaci reagovat již nyní, tak mají před ostatními náskok. Příkladem je areál Pekařská na Praze 5, který vlastní společnost Heitman. „Část areálu jsme vyčlenili právě pro tyto menší nájemce, poptávající už 20 čtverečních metrů. Stěhovat se mohou obratem a nájemní plochy dle potřeby flexibilně zvětšovat,“ popisuje situaci viceprezident společnosti David Brodersen.
Málokdo staví spekulativně
Co největší podíl předpronájmů je pro developery v tuzemsku stále stěžejní. Spekulativní výstavbu, která sází na předpokládaný propad nabídky nových kancelářských prostor v příštích letech, si mohou dovolit jen investoři se skutečně silným finančním zázemím. „Současná situace na trhu je značně odlišná od doby před krizí, kdy docházelo k masivní spekulativní výstavbě, jež vyvrcholila rokem 2008, kdy bylo na trh dodáno 320 tisíc metrů čtverečních kanceláří,“ říká Ondřej Vlk, analytik poradenské společnosti Jones Lang LaSalle.
Zatímco během uplynulých 10 let bylo na trh dodáno v průměru 157 tisíc metrů čtverečních kanceláří ročně, letos to bude jen necelých 106 tisíc metrů čtverečních, z nichž již 19 600 metrů čtverečních bylo dokončeno v první polovině roku. „To je oproti postkrizovému roku 2010 více než stoprocentní nárůst, ale i tak to znamená propad v nabídce,“ konstatuje Vlk. Pro rok 2012 je podle něho ve výstavbě necelých 100 tisíc metrů čtverečních kanceláří. Vzhledem k tomu, že výstavba takovýchto objektů zpravidla trvá zhruba 18 měsíců, lze prý toto číslo považovat za víceméně konečné.
