T r h n e m o v i t o s t í
Udělat dobrou koupi na trhu nemovitostí není v současné době, zdá se, žádný problém. Těžké ale je výhodně a často alespoň i vůbec něco prodat. Nejsou peníze.
Makroekonomický, ale také politický rámec této situace je celkem jasný. Hrubý domácí produkt klesá, propadají se příjmy domácností i investice, zahraniční kapitál se k nám nehrne. Když někdo zakládá nový větší podnik, postaví ho spíše na zelené louce, než aby opravoval nějakou starou továrnu. Nabídku přitom výrazně zvětšuje vzrůstající počet končících podniků i zástavy, které propadají bankám od dlužníků v tísni a jež je třeba prodat. Soukromé zahraniční osoby drží v uctivé vzdálenosti od českého realitního trhu zákon. Jestliže chce Němec koupit - pro něj za babku - český mlýn, musí si k tomu založit u nás firmu, což se mu hned tak nevyplatí.
Drtivá většina domů vhodných pro komerční účely a perspektivně pro luxusní bydlení je už skoupena velkými investory. Mnoho z nich se vrací na trh zrekonstruovaných a načančaných za deset milionů a více. Výstavba kolonií rodinných domků kolem Prahy nyní skomírá, a to jak pro klesající zájem lidí, tak pro nedostatek financí u investorů. Stále ale trvá zájem o starší rodinné domky tak do třiceti kilometrů od Prahy za 1,5 až dva miliony korun. Na Dobříšsku, tedy asi 40 až 50 kilometrů od Prahy, z větší části po dálnici, jsou běžně k mání domky do půl milionu, ale s kadibudkami. Zájemci o pronájem obchodů nebo kanceláří se poptávají především v okrajových částech měst, kde je levněji. Devízou pro majitele realit při jednání už není telefonní linka, ale místo k parkování.
Ušmudlané plenky
Jedním z problémů při sledování domácího trhu nemovitostí je nedostatek seriózních údajů o cenovém vývoji. Neexistují žádné oficiální ani neformálně uznávané komerční indexy. Informace od českých realitních kanceláří pro klienty nebo veřejnost bývají často účelové, z cen v inzerátech toho rovněž nelze moc odvodit, protože dům za dva miliony se nakonec klidně může prodat za pět set tisíc. Jestliže si nějaká realitka nějaký takový ukazatel zkonstruuje pro vlastní potřebu a sleduje ho dlouhodobě, tak si ho potom také žárlivě střeží. Dokonce i tvůrci cenových map pozemků v některých městech včetně Prahy přiznávají, že vždy přesně nevědí, jaké že to ceny do map vlastně zapisují.
Na vzorovou zprávu, jaká se například objevila v britských Financial Times 4. ledna letošního roku, že cenová inflace u obytných domů dosáhla ve Spojeném království v prosinci 1998 podle indexu společnosti Halifax meziročně 4,5 procenta, což bylo o čtyři desetiny procentního bodu méně než v listopadu, si zřejmě v našich poměrech budeme muset ještě dlouho počkat. K uvedenému indexu patří i ukazatel průměrné prodejní ceny obytného domu, která v prosinci činila 73 tisíc liber, tedy asi 3,8 milionu korun. Společnost Halifax hned přidá i odhad, že ceny obytných domů vzrostou ve Spojeném království do letošního čtvrtého čtvrtletí meziročně o čtyři procenta, a je to. Řečičky, jako že nemovitosti k bydlení jsou nyní „velmi dostupné , si už lidi přeberou. Hlavní je, že mají určité vodítko, o jehož serióznost společnost Halifax pečuje s láskou, aby neměla z ostudy kabát.
Jasná stagnace
Naše realitní kanceláře nemají moc rády, když se mluví o krizi, o propadu trhu a tak podobně, protože jim to kazí kšefty. Ještě před pár měsíci některé z nich přesvědčovaly novináře, ať takové věci nepíšou, že to není pravda. Dneska už to nedělají a skoro svorně razí tezi o stagnaci trhu, protože by jinak vypadaly vzhledem k reálnému vývoji úplně blbě.
Zhruba před měsícem pustila pár informací ve smyslu stagnace na veřejnost na základě aktuální analýzy trhu i Asociace realitních kanceláří Čech, Moravy a Slezska. Hlavní a dost drsné poselství přitom znělo, že v Česku je jen několik desítek tisíc solventních zájemců o koupi nemovitosti. Asociace si ale nechala pro sebe, že uvedená analýza je komerční, pro zákazníka, který si ji objednal. Aby vydávala nějaký smysluplný objektivní bulletin s průměrnými cenami, na to se nezmůže.
Když jsme pohovořili s pár lidmi, kteří se na trhu nemovitostí pohybují, anebo ho dlouhodobě sledují a které nepodezíráme, že si přes nás přihřívají svou mediální polívčičku, došli jsme k závěru, že situace je opravdu špatná, nikoli však zoufalá. Přitom z pohledu kupujícího by možná šla označit dokonce za velmi dobrou, problémem ale je, že peníze má dnes opravdu málokdo.
Parcela ano
Poměrně jasnou se zdá být otázka pozemků pro rodinné domky kolem Prahy tak asi do 30 kilometrů, v závislosti na dopravním spojení. Existují i velmi hezké lokality, kde parcely prodávají poměrně levně obce, přibližně za 300 korun za metr čtvereční. Je to bez infrastruktury, ale nekupte to, hlavně když jde o parcelu na jižní stráni u řeky. Soukromníci jdou s cenami už trochu výš. Co je ale obzvláště cenově nebezpečné, soukromí majitelé mnohdy podlehnou lákavým nabídkám velkých obchodníků a prodají jim svůj majetek hromadně jako souvislou plochu. Nesmělý čekatel na výhodnou koupi pak utře nos, protože investor tam potom nažene bagry, zavede technické sítě a k tomuto zhodnocení si přirazí velkou přirážku.
Závěr je jasný - koupit včas, co jde. Atraktivní pozemky poblíž velkých městských aglomerací už levnější asi nikdy nebudou. Stavební pozemek neshoří, dokonce ho lze nechat ležet ladem a pár let se o něj vůbec nestarat.
Slabá komerce
Takzvané komerční nemovitosti, to jest továrny, sklady, obchody, kanceláře a podobně, jsou na tom při prodeji nebo pronájmu velmi špatně. Dokonce i kanceláře na špičkových místech v Praze musejí jít s cenou pronájmu nyní často alespoň trochu dolů. Soudě podle údajů některých zahraničních realitních firem, které u nás podnikají, cena za jeden metr čtvereční špičkové kancelářské plochy v centru Prahy klesla od dříve téměř standardních 55 DEM za metr čtvereční někam k 52 markám. A to se donedávna ještě soudilo, že takovéto komerční prostory újmy za české krize nedoznají. S cenou klesl samozřejmě i výnos z dřívějších jedenácti a něco k dnešním asi deseti procentům.
Nájem špičkových prodejních ploch v Praze (například v Celetné ulici od Prašné brány ke Staroměstskému náměstí) klesá ještě rychleji. Zatímco ve čtvrtém čtvrtletí roku 1997 se počítal jeden metr čtvereční přibližně na 200 DEM, dneska to je už jenom tak asi 130 marek, možná dokonce ještě méně. Jestliže chce někdo koupit malou starou továrničku nebo sklad (také tam lze hezky bydlet nebo prostě žít i podnikat) někde v Dolní Horní, měl by klidně počkat, protože jejich ceny jdou razantně dolů.
Co nejmenší byt
Na svůj cenový strop zřejmě momentálně narazily i byty. Zájem je hlavně o ty menší, tak kolem 65 metrů čtverečních v novostavbách nebo ve zrekonstruovaných domech. Krásný družstevní cihlový starší 2 +1 v zeleni a u metra v Praze se ještě před pár měsíci běžně nabízel za 1,3 milionu korun, teď je pořád ještě volný i při ceně o 300 000 korun nižší. Velké nové byty se prodávají do soukromého vlastnictví špatně, pokud ovšem nejde už o skutečné dvoupodlažní superapartmá, o ty zájem je. Kdo chce v Praze byt pronajmout, nejlépe uspěje s cenou kolem 7000 korun. O byty za 20 tisíc měsíčně moc zájem není.
Podle posledních dostupných údajů Českého statistického úřadu byla v prvních třech čtvrtletích loňského roku zahájena výstavba 27 237 bytů, což činilo o osmnáct procent více než ve stejném období roku předchozího. Dokončeno bylo 12 817 bytů, o 28 procent více. Rozestavěnost se zvýšila o devatenáct procent na 104 544 bytů koncem září. Zhruba polovina rozestavěných bytů je v rodinných domcích, přibližně sedmnáct procent představují nástavby, vestavby a přístavby. Byty se stavějí hlavně individuálně pro vlastní potřebu stavebníků a v rámci obecních či sociálních projektů, komerční účel je v menšině. Z regionálního hlediska se staví především na jižní Moravě, v Praze a na severní Moravě, minima vykazují sever a jih Čech.
Trend se zdá být zřejmý - i přes narůs-tající hospodářské potíže se postupně staví více bytů. Jestliže v roce 1996 jich bylo dokončeno 14 037, o rok později to bylo již 15 904. Je ovšem otázkou, zda nejde pouze o odraz hospodářsky relativně úspěšných let 1994 až 1996. Často se uvádí, že by se mělo stavět tak asi 40 000 bytů ročně a že na bydlení se u nás vydává z veřejných prostředků podstatně menší díl hrubého domácího produktu než v Evropské unii. Pro srovnání dodejme, že v roce 1990 byla zahájena výstavba asi šedesáti tisíc bytů, načež v dalším roce došlo k ostrému propadu přibližně na deset tisíc. Za situace, kdy přetrvává regulace nájemného a mnoho rodin disponuje často honosným rekreačním bydlením blízko velkých měst, však lze skutečnou potřebu bytů asi těžko seriózně odhadnout.
Kromě pozvolného celkového vzestupu lze v bytové výstavbě vysledovat i několik dalších důležitých tendencí. Mimo jiné mezi ně patří zřetelné posilování váhy různých přístaveb a nástaveb nebo adaptací nebytových prostor pro bytové účely. Zůstaneme-li u posledních dat statistiků, která pokrývají první tři loňská čtvrtletí, počet nástaveb a adaptací vzrostl meziročně zhruba o třetinu, a byl tak nejdynamičtějším prvkem zahájené bytové výstavby. Důvod je přitom zřejmý - relativně nižší náklady ve srovnání se zcela novým bydlením, ale také zřizování holobytů pro neplatiče nájemného. V růstu rozestavěnosti, a to nejenom v bytové výstavbě, se nepochybně odráží i všeobecný nedostatek peněz, jež jsou nutné na dokončení osobních nebo komerčních projektů.
Podle studie ekonomů Investiční a Poštovní banky činila průměrná pořizovací cena bytu při výstavbě v rodinném domku v letech 1985 až 1990 přibližně 310 tisíc korun. V letech 1991 až 1995 stoupla na asi 850 000 a o rok později na zhruba 1,8 milionu korun. Ve studii se přitom počítá spíše s dolními hranicemi cen. Rozhodujícím faktorem tohoto růstu bylo především zdražení pozemků a dále stavebních materiálů a stavebních a projekčních prací. Tento cenový nárůst přitom už nelze kompenzovat vyšším podílem svépomocné práce stavebníka.
