Milionářem na státní účet

Vykupování polí za ceny stavebních parcel by mělo skončit. Jen na jedné části pražského okruhu by erár ušetřil přes pět miliard.

Abys byl milionářem, musíš umět pouštět oknem drobné tak, aby se ti dveřmi vracely stokoruny. Hrabalovské moudro si vzali k srdci ti, kteří nakoupili pozemky v místech, kudy povedou dopravní stavby. Roky zaběhnutou praxi, kdy vedle sedláků dělal stát milionáře i ze spekulantů s půdou, se nyní snaží změnit ministerstva pro místní rozvoj a dopravy.

Kouzlení s parcelami

Ředitelství silnic a dálnic (ŘSD) dosud vykupovalo i nestavební pozemky, po kterých povedou sinice, dálnice a obchvaty, jako stavební. Zemědělská půda v ceně několika desítek korun za metr čtvereční se přes noc měnila bez jakéhokoli přičinění vlastníka na zlatý důl. Zlomovým okamžikem bylo územní rozhodnutí. Až po jeho vydání ale mohli začít úřednici ŘSD obcházet majitele. Místo pár kaček za metr už jim ale nabízeli stokoruny či tisíce. „My pozemek na své náklady zhodnotíme prostřednictvím EIA a územního rozhodnutí, a potom za to zhodnocení zaplatíme ještě jednou vlastníkovi parcely. To je přece paradoxní. Jsme jediní v Evropě, kdo takto postupuje,“ říká René Poruba, pověřený šéf ŘSD. Na základě novely zákona o vyvlastnění by měl stát vykupovat parcely za ceny, které měly ještě před vydáním územního rozhodnutí. Vlastníka plánuje ŘSD motivovat k prodeji až stoprocentním bonusem u nestavebních pozemků a u stavebních 15procentním navýšením ceny. Tím by se mělo výrazně ušetřit na přípravě dopravních projektů. Urychlit by je měla změna procesu vyvlastňování v případě, že majitel parcely nebude s nabídnutou cenou souhlasit. Rozhodnutí o vyvlastnění by mělo dva výroky – jeden o samotném vyvlastnění a druhý o stanovení náhrady. O cenových nárocích by se vedlo samostatné jednaní, které by už nemělo odkladný účinek a silnice by se mohla začít stavět. Ministerstvo dopravy si od novely slibuje, že spekulanti už nebudou stát tlačit do kouta.

Bílí koně jsou primitivní

Spekulantem s půdou a potenciálním milionářem se mohl v předchozích letech stát v podstatě každý, kdo si dokázal opatřit potřebné informace a mohl nějakou dobu postrádat finanční prostředky. Zjistit, kudy silnice či dálnice povedou, není nijak složité. Jsou zakresleny v územních plánech, které jsou na internetu, nebo stačí zajít na stavební úřad. „Územně plánovací dokumentace je veřejná. Jediné, co se v ní člověk nedočte, je časový harmonogram, kdy by se měly komunikace postavit. Může se ale zajímat dál. Já odpovím každému. Nevím, proč bych tajila, kde a kdy se bude jaká přeložka stavět,“ říká Marie Tesařová, šéfka jihlavské správy ŘSD. René Poruba nechce nikoho označit za spekulanta. „My nemůžeme dokazovat, že ke spekulacím dochází, a i kdybychom na někoho mohli ukázat prstem, vše se děje v souladu se zákonem. Není za co spekulanty postihnout,“ vysvětluje. Proslulým „spekulantem“ s půdou je jinak veřejnosti neznámý Jan Čonka, který skoupil stovky hektarů pozemků v místech, kudy by měla v budoucnu vést severozápadní část pražského okruhu. „V téhle oblasti jsem nakupoval záměrně. Věděl jsem už před deseti lety, že tudy obchvat povede. Kolik jsem do toho investoval? 50 milionů? Ty bláho, to víc, ale přesně vám to teď neřeknu,“ řekl serveru Aktuálně.cz podnikatel, který objížděl zemědělce a pozemky osobně skupoval. Dokázal si prý spočítat, že když nakoupí metr za padesát korun a v budoucnu ho prodá státu za 3,5 tisíce korun, prostě nemůže prodělat. Místní jsou přesvědčeni, že Čonka je jen bílým koněm. I kdyby ŘSD o Čonkových aktivitách vědělo, muselo by jen přihlížet. Dle platné legislativy totiž nemá na pozemky předkupní právo a může je začít vykupovat právě až po vydání územního rozhodnutí. Ani katastr nemovitostí už nemusí být zdrojem informací o obchodech s pozemky, po kterých jednou povedou silnice. „Bílí koně“ jsou prý primitivním způsobem, který „skuteční investoři“ opouštějí. „Ti lidé ukážou zemědělci, který se celý den plahočí po poli, a nic moc z toho nemá, kufr s penězi, nejlépe pětistovkami, a nabídnou mu půjčku pět milionů korun. Ručí za ni nebo ji splatí budoucími výnosy z pozemků. V katastru tak zůstane i nadále zemědělec, který hospodaří,“ popisuje pod podmínkou anonymity jeden z šéfů ŘSD. Při výkupech pozemků pod budoucími komunikacemi naráží prý na ty samé skupiny lidí. „Mají dlouhé prsty. Moc bych se divil, kdyby změny prošly sněmovnou,“ vyjadřuje skepsi, kterou s ním sdílí nejeden ředitel krajské správy ŘSD. „Osobně jsem se několikrát pokusil návrhy na změny systému výkupů pozemků podstrčit nejrůznějším poslancům. Bez úspěchu. Vždy se zaštiťovali ochranou vlastnických a majetkových práv. Je to poprvé, kdy se ministerstvo vážně pokouší změny prosadit,“ vzpomíná bývalý dlouholetý šéf Ředitelství silnic a dálnic a současný místopředseda správní rady Sdružení pro výstavbu silnic Praha Petr Laušman.

Umět nést důsledky

Laušman se domnívá, že chystaná změna zákona státu sice ušetří peníze, ale investorskou přípravu neusnadní. „Pokud se bude moci vlastník odvolávat proti rozhodnutí o vyvlastnění jako celku, z hlediska zrychlení ztratí novela smysl. Investorovi změna ušetří prostředky, ale ještě mu ztíží pozici. I toto ale hodnotím jako posun k lepšímu. Jen je škoda, že jsme německý nebo francouzský model, kde nemá odvolání jako celek odkladný účinek, nedotáhli do konce,“ soudí Laušman. Zákon o vyvlastnění i nadále přizná odkladný účinek tomu, kdo se bude bránit samotnému vyvlastnění nikoli z důvodu ceny. Vlastník tak bude mít možnost využít zdlouhavého kolečka soudů v rámci přezkumů a stavět se zatím nebude. Zrušit možnost účinně se domáhat přezkoumání procesu vyvlastnění by podle předkladatele novely – ministerstva pro místní rozvoj – znamenalo nepřiměřený zásah do vlastnického práva, na což jsou zejména pravicoví poslanci obzvláště hákliví. „Domáhat se soudní ochrany předpokládá současně na straně žalobce unést důsledky případně prohraného soudního sporu – úhrada nákladů spojených se soudním řízením,“ upozorňuje Jan Dvořák, zástupce ministerstva pro místní rozvoj. Soudí, že příprava silnic se díky možnosti odděleného vedení sporu o náhradu a zahájení výstavby zrychlí. Pochybnosti nemají ani představitelé ŘSD. „Nebylo by tak jednoduché stavbu blokovat. Pokud by se majitel bránil vyvlastnění samému, což by mělo odkladný účinek, musel by u soudu prokázat, že je vážně ohrožen na svých právech, například že bez předmětného pozemku přijde o jediný zdroj obživy,“ soudí Eva Kubešová, která se na ŘSD specializuje na výkupy pozemků.

Každá stavba má svého blba

Silničáři tvrdí, že každá stavba má svůj příběh, nebo také blba. „Se všemi se snažíme dohodnout, zapojujeme i starosty. Když začínáme vykupovat, pronajmeme si kulturák a všechny pozveme na jednání, kde celý den vysvětlujeme. Osvědčilo se nám to. Když zavětříme problém, jde za majitelem referentka osobně, když nepochodí, jde vedoucí oddělení, když ani ona, jdu já,“ popisuje komunikaci s vlastníky Marie Tesařová. Snaží se nenaštvat lidi hned v počátku jednání, což by mohlo být zárodkem budoucích problémů, proto se bojí svěřit výkupy externí firmě.
Za naprostou většinou sporů o pozemky jsou ovšem – otevřeně nebo skrytě – peníze. Přirozené snaze vyzískat ze svého majetku co nejvíce nahrává i způsob určování ceny, za kterou budou pozemky vykoupeny nebo vyvlastněny. Posudky, kterými se ŘSD i stavební úřady v rámci vyvlastnění nebo soudy při určování obvyklé ceny řídí, vycházejí sice ze zákona o cenách, v praxi se ale často liší podle toho, který znalec je vyhotovil. Výkupy komplikuje i to, že liniové stavby procházejí obvykle více katastrálními územími, u kterých činí rozdíly v cenách za metr až stovky korun. Jeden vlastník proto potom nechce prodat za řádově méně než soused. ŘSD by chtělo do budoucna vypracovat novou metodiku oceňování pozemků. Sedláků, kteří opravdu nechtějí opustit svůj „grunt“ nebo mají jinou pohnutku k obstrukcím než peníze, je minimum. Legendou se stal například osmdesátiletý bývalý starosta Opatovic nad Labem Jan Tikal, který koupil asi 42 metrů pozemku, aby blokoval výstavbu silnice 1/37. Tvrdil, že komunikace je zbytečná a ŘSD staví špatně a nehospodárně. Tahanice trvaly přes dva roky, poté zemřel. Odpůrci bez jiných argumentů, než že silnice prostě nechtějí, představují pro silničáře ty „lehčí“ případy, u kterých nepřicházejí v úvahu jiná řešení než vyvlastnění. Noční můrou výkupčích je ale zemědělec, který chce dále sedlačit a jemuž na pomoc přispěchá právník, který dokáže jednání protahovat roky. Akce několika desítek odpůrců delší varianty obchvatu Plzně, kteří koupili dohromady malý pozemek na vrchu Valík, je dosud v živé paměti silničářů.

Ušetřené miliardy

Zapřísáhlým farmářům se chystá ŘSD vyjít vstříc nabídkou, že jim opatří jiné parcely, na kterých budou moci dál hospodařit. „Směny pozemků začínají lépe fungovat. Intenzivněji dnes jednáme jak s pozemkovým fondem, tak i s Úřadem pro zastupování ve věcech majetkových. Vše je jen o lidech a jejich vůli komunikovat, říká Poruba. S prvními směnami se už začalo u silnice R6 na Karlovarsku. Předpokládat ale, že novela zákona o vyvlastňování nevyvolá odpor vlastníků půdy, kteří najednou nebudou k prodeji motivováni horentními částkami, by bylo bláhové. „Dvojnásobek ceny se může zdát hodně, zemědělec se ale prodejem půdy jednou provždy odřízne od budoucího zisku. Pokud je cena metru orné půdy šest korun za metr, vykupovalo by se za dvanáct korun, za hektar by zemědělec dostal 120 tisíc korun, přičemž výnos z hektaru se každý rok může pohybovat kolem dvanácti tisíc korun. Za deset let je na suchu,“ argumentuje předseda Svazu vlastníků půdy Michal Pospíšil. Na současném systému by nic neměnil. Myslí si, že funguje dobře a změny odstartoval případ hradecké Ludmily Havránkové. Ve skutečnosti to je spíše vyschlá státní pokladna a nedostatek zdrojů financování dopravní infrastruktury. Zkrátka peníze docházejí a je třeba ucpat alespoň některé díry, kterými v minulosti vytékaly ven.
Pokud by se podařilo legislativu prosadit, ŘSD počítá, že by ušetřilo průměrně kolem 60 procent z ceny výkupu pozemků. Zejména v okolí velkých měst by úspora dosahovala miliardových částek. Extrémním případem je další část pražského okruhu směrem k Běchovicím. Ten vede především v polích, přesto by měl investor podle současné legislativy zaplatit jen za pozemky 5,44 miliardy korun, což je zhruba polovina z plánovaných nákladů na výstavbu okruhu. ŘSD bude muset vykoupit více než dva miliony metrů čtverečních, přičemž za metr půdy by investor v současné chvíli platil průměrně 2,6 tisíce korun, po novele zhruba šedesát korun. Jen na tomto úseku by ŘSD ušetřilo na pozemcích impozantní 5,3 miliardy korun. Pro srovnání – v rozpočtu Státního fondu dopravní infrastruktury je na příští rok vyčleněno na přípravu všech projektů silnic a dálnic 2,5 miliardy korun.