Miliardové hypoteční portfolio bank se může brzy otřást v základech. A spotřebitelé mohou ušetřit tisíce korun. A to bez nadsázky. Důvodem je návrh nového zákona o úvěru pro spotřebitele, který připravuje ministerstvo financí a který začne regulovat účelové půjčky zajištěné nemovitostí, jinými slovy především hypotéky či úvěry ze stavebního spoření.
Legislativa psaná „ve jménu ochrany spotřebitele“, jak zdůrazňuje resort financí, by se ve finále mohla obrátit proti spotřebiteli, a to velmi nepříjemně. Bankám by to navíc mohlo přinést významné ztráty.
Dosáhnout na nulové úročení u hypotéky, kterou již klient banky dostal, totiž půjde velmi snadno, varují někteří právníci a banky jim dávají za pravdu. Může za to štědrý paragraf zákona, který nese název Důsledky porušení informační povinnosti. (viz tabulka)
| Jak na hypotéku zdarma |
|---|
| § 111 Důsledky porušení informační povinnosti: Jestliže smlouva o spotřebitelském úvěru nemá písemnou formu, nebyla alespoň v jednom vyhotovení poskytnuta spotřebiteli v listinné podobě nebo na jiném trvalém nosiči dat, nebo neobsahuje nebo uvádí nesprávné informace podle § 107 až 110, pokládá se spotřebitelský úvěr od doby, kdy spotřebitel tuto skutečnost uplatnil u věřitele, za úročený ve výši repo sazby uveřejněné Českou národní bankou a platné v době uplatnění této skutečnosti spotřebitelem u věřitele a k ujednáním o jiných platbách sjednaných ve smlouvě o spotřebitelském úvěru se nepřihlíží. Zdroj: ministerstvo financí, návrh zákona o úvěru pro spotřebitele |
Dosud platil pouze pro spotřebitelské úvěry nebo pro neúčelové úvěry zajištěné nemovitostí, takzvané americké hypotéky. Nově ho bude možné využít také na klasické hypotéky. Vtip je v tom, že jakmile bude nějaká informace ve smlouvě chybět nebo bude nesprávná, úvěr začne být úročen repo sazbou České národní banky (ČNB), která v současné době činí 0,05 procenta.
Paragraf přitom nespecifikuje, o jaké informace má jít. A dokonce ani to, jaká je lhůta na nápravu či doplnění. „To znamená, že pokud bude ve smlouvě chybně uvedena jakákoli i banální informace, pak je úvěr fakticky úročen nulovou sazbou. Když půjdeme do detailů, může jít třeba i o chybně uvedené telefonní číslo. A není omezená doba, po kterou bude úvěr takto úročen,“ říká advokát Vlastimil Pihera z kanceláře Kocián Šolc Balaštík.
Mohlo by tak dojít k situaci, kdy pouze administrativní chyba v adrese poskytovatele úvěru se stane záminkou k uplatnění významné sankce
Podobné obavy přicházejí i z bank. „Mohlo by tak dojít k situaci, kdy pouze administrativní chyba v adrese poskytovatele úvěru se stane záminkou k uplatnění významné a podle našeho názoru neodůvodněné sankce,“ varuje mluvčí Komerční banky Pavel Zúbek.
Jak může vypadat zmíněný zákon v praxi, už velmi dobře ví mBank. Jeden z jejích klientů banku na základě platného zákona o úvěrech napadl, že ve smlouvě k americké hypotéce udělala chybu. U finančního arbitra se poté dožadoval nulového úročení téměř milionového úvěru, a to i zpětně. Chyba byla následující. Banka sice přímo v textu smlouvy uvedla zmínku o poplatku za úřední ověření podpisu na zástavní smlouvě a o poplatku za vklad zástavního práva do katastru nemovitostí. Už ale neupřesnila, kolik poplatky činí, a navíc nebyly započítány do roční procentní sazby nákladů (RPSN).
Zcela běžná praxe
Mimochodem jedná se o zcela běžnou praxi bank. A jen pro představu – poplatek za úřední ověření podpisu vycházel na třicet korun a RPSN by se po jeho započtení vůbec nezměnila. Finanční arbitr nicméně letos rozhodl, že banka chybovala, musí zaplatit pokutu a téměř milionová půjčka bude úročena diskontní sazbou ČNB, která v době sjednání smlouvy vycházela na pět setin procenta. Klientovi tak spadla do klína téměř bezúročná půjčka a banka musí dle arbitra zpětně vracet inkasované úroky.
Případ se nyní přesunul k soudu a všechny banky velmi pečlivě sledují, jaký bude výsledek. „Banky čelí riziku, že zpětně bude úřady dovozena určitá formální vada jejich dokumentace. Vzhledem k tomu, že tato dokumentace je standardizovaná, může mít taková vada za následek ohrožení celého hypotečního portfolia banky a ve svém důsledku i finanční situace banky samotné,“ domnívá se advokát Vlastimil Pihera.
Ministerstvo problém nevidí
Ministerstvo financí ve zmiňovaném paragrafu nevidí problém. Argumentuje, že se v praxi osvědčil. Přesto slibuje určité zmírnění, a to tak, že repo sazba ČNB se v případě porušení informační povinnosti aplikuje teprve od okamžiku, kdy spotřebitel tuto skutečnost uplatní u věřitele, nikoli od počátku. Rizika pro banky to však neřeší.
Výhrady k zákonu ale má i Česká národní banka. „Považujeme za nezbytné některá z navržených ustanovení i postupů vyjasnit a dopracovat tak, aby navržené podmínky byly opravdu přínosem pro spotřebitele, a nevedly naopak k přehnané administrativní zátěži pro poskytovatele úvěrů, která by se mohla negativně odrazit v ceně úvěrů,“ uvedla Kateřina Bartušková z odboru komunikace ČNB.
Do prvního rozhodnutí soudu nebude právní jistota o tom, co vše náležité posouzení úvěruschopnosti úvěru obsahuje
Ačkoli pro klienty bank by zákon byl příznivý, zasáhnout tvrdě může banky. Ty samy poukazují na další rizika. Třeba na ustanovení s názvem Posouzení úvěruschopnosti klienta. Z něj plyne, že banka musí posoudit úvěruschopnost klienta, ovšem posoudí-li tuto schopnost nesprávně, smlouva o úvěru je neplatná a spotřebitel vrací jen jistinu úvěru. Zákon však nijak detailně nespecifikuje, jak správně posoudit úvěruschopnost, aniž by toto posouzení bylo napadnutelné soudem.
„Do prvního rozhodnutí soudu nebude právní jistota o tom, co vše náležité posouzení úvěruschopnosti úvěru obsahuje, nicméně očekáváme, že si v brzké době bankovní trh vytvoří určitý standard, který bude vzhledem k možné sankci konzervativnější než zákon, a bude tedy předcházet rizikům nové legislativy,“ domnívá se řídící partner společnosti PwC Legal Bořivoj Líbal.
Úvěry zdraží
Nový zákon o úvěru pro spotřebitele vychází z evropské směrnice o smlouvách o spotřebitelském úvěru na nemovitosti určené k bydlení, kterou musí Česká republika začlenit do svého práva nejpozději v březnu 2016. Přináší ale něco navíc. Například sankce v podobě téměř nulových úroků za chybu v úvěrové smlouvě po nás evropská legislativa nevyžaduje.
Zákon má za sebou teprve připomínkové řízení, které skončilo před pár týdny, pro schválení zákona tudíž zbývá velmi málo času. „S transpozicí direktivy Evropské unie do českého právního prostředí stát přichází až v samotném závěru evropské dvouleté lhůty, což poskytuje vzhledem k rozsahu změn velmi malý časový prostor pro implementaci v bankách,“ upozorňuje Marek Petráš, který má v České spořitelně na starost zajištěné úvěry.
Rozsah změn? Jako u NOZ, tvrdí banky
Rozsah změn přitom banky přirovnávají k přípravám na nový občanský zákoník. „Pro poskytování hypoték to bude výrazná změna. Zprostředkovatelé úvěrů budou ovlivnění stejně jako poskytovatelé. Na samotné procesy to bude mít vliv spíše v oblasti zpomalení a pravděpodobně se to projeví i v cenotvorbě,“ naznačuje šéf odboru řízení rizik Hypoteční banky Vladimír Vojtíšek.
Bankovní domy se nyní stejně jako ČNB budou snažit vyjednávat o úpravách či zpřesnění sporných částí zákona, aby se předešlo rizikům, která by mohla negativně ovlivnit celý trh. Zákon psaný v duchu posílení práv spotřebitele by totiž mohl přinést praxi, že spotřebitel buď na hypotéku nedosáhne vůbec, anebo pro něj bude příliš drahá.
Finanční arbitr letos rozhodl, že banka chybovala, musí zaplatit pokutu. Klientovi tak spadla do klína téměř bezúročná půjčka a banka musí dle arbitra zpětně vracet inkasované úroky. 154,2 miliardy korun je objem hypoték poskytnutých tuzemskými bankami v loňském roce
Čtěte také:
ČNB zpřísňuje hypotéky, zavádí patero přikázání bankám
Banky bojují o poplatek. Může to skončit uzamčením bankomatů
Sporům o poplatky je konec. Nejvyšší soud dal za pravdu bankám
