Do realitního byznysu nově vstupují draví hráči, což vyvolá nevídanou konkurenci. „Dosud si konkurence nijak výrazně nelezla do zelí. To nastane a zajímavé to bude hlavně u dravců, jakými jsou investiční skupiny,“ říká nový šéf česko-izraelské skupiny Daramis Milorad Miškovič, který minulou dekádu působil v karlínském seskupení firem developera Serge Borensteina.
E15: Izraelští developeři se spíše stahují z českého trhu nebo se alespoň zbavují části svých projektů, zatímco Daramis letos vyrazil na nákupy. Nejdete tak trochu proti trendu?
Izraelské firmy tady ořezávají aktivity nebo takzvaně zavírají krám už od začátku finanční krize. Ale není to proto, že by byly z českého trhu zklamané a nebyly tady úspěšné. Jde o to, že hledají příležitosti v jiných zemích, kde jsou nižší ceny, kde se dá lépe nakoupit a rychleji expandovat. Nesmíme zapomínat, že 90 procent izraelských firem se řídí hlavně příležitostmi. Takže je zajímají země, jakými jsou Rumunsko nebo Bulharsko. Zato Polsko je jiný případ, tam působí spousta polských Židů z Ameriky, to nejsou Izraelci.
My si neříkáme izraelský developer či investor, jsme česká firma, jako je například Karlin Group, kde jsem předtím 11 let působil. Chceme využít příležitosti na trhu, které teď vidíme. Po konsolidaci budeme jedním z mála zahraničních developerů, který bude expandovat.
E15: Co znamená „po konsolidaci“?
Z našeho současného portfolia něco rozprodáme a koupíme nové projekty, zbavíme se některých úvěrů. Taková konsolidace dnes probíhá bez výjimky u každého hráče na realitním trhu. Jsem rád, že se za poslední rok a půl začaly objevovat firmy, které mají peníze, ale dřív se realitám nevěnovaly, jako například finanční skupina KKCG.
Očekávám, že z první padesátky nejbohatších tuzemských firem vstoupí třicet dalších v následujících dvou třech letech do realitního byznysu. Jediný problém nových českých developerů, kteří po skupině Penta vstupují na nemovitostní trh, jsou paradoxně lidé.
E15: Myslíte to, že odborníky, kteří se vypracovali na pražském trhu v uplynulých dvaceti letech, už si rozebrali noví draví hráči, kromě Penty třeba zmíněná KKCG či CPI Group?
Ano, a někteří odešli do zahraničí, takže opravdu chybějí kvalitní lidé.
E15: Na trh směřují i zbrusu nové zahraniční firmy, které nahrazují ty, které trh v krizi opustily. Čím se vyznačují?
Jsou dravější a mají více peněz, ale, jak už jsem řekl, neznají místní trh. Přicházejí z různých zemí. Zřetelně roste počet investorů z Ruska a bývalého Sovětského svazu, hodně jich je například z Arménie a přibývá Ázerbájdžánců, kteří expandují do střední Evropy.
E15: Jak celá nová vlna tuzemských i zahraničních investorů změní trh?
Možná že na pražském trhu ještě zesílí konkurence. Dosud si vlastně konkurence nijak výrazně, lidově řečeno, nelezla do zelí. Za léta, co jsem působil v Karlíně, se to prakticky nestalo. Ani my jsme nešli do lokalit, kde působili třeba developeři Radim Passer nebo Luděk Sekyra. To nastane a zajímavé to bude hlavně u dravců, jakými jsou investiční skupiny. Ty mohou vytvořit dusno, ale realitní trh si bude muset zvyknout. Ony totiž vytvářejí dusno i v jiných oborech. V Praze jsme zatím neměli žádné velké otevřené bitvy dvou, tří, pěti developerů. Ve světě je to běžná věc.
E15: Věnujme se vašemu novému působišti v Daramis Group. Nakupujete nemovitosti, teď jste investovali spíše do béčkových komerčních budov, o něž například zahraniční fondy nejeví zájem. Čím jsou pro vás atraktivní?
Nemůžeme, ani nechceme konkurovat investičním fondům. Rozhodli jsme se investovat do béčkových a céčkových kanceláří, béčkových maloobchodních nemovitostí a developerských projektů. U bytových projektů nás zajímají všechny segmenty. Cílem je mít zhruba do roka a půl portfolio půl na půl z hlediska komerčních a rezidenčních nemovitostí.
Jediný segment, kam nechceme vůbec vstupovat, je logistika. Tam už je trh rozdělen mezi pár velkých hráčů. Letos už jsme v Praze koupili Kodaňská Office Center, bytový projekt ve Vokovicích od společnosti AFI Europe, projekt na výstavbu 700 bytů Zelené Město od Lighthouse Group a pozemek pro komerční výstavbu před budovou Mercuria v Praze 7.
E15: Dvě etapy Zeleného Města už stojí a jde o jeden z těch problémových rezidenčních projektů.
My si myslíme, že je to dobrý projekt, který splňuje všechny parametry rodinného bydlení v Praze.
E15: Už jste dokončili koupi holešovického Parkhotelu Praha od Sekyra Group? Jaké s ním máte plány?
Parkhotel zatím nemohu komentovat. Obecně chceme vstoupit do hotelového a restauračního byznysu. Už jsme koupili restauraci Sasazu a jednáme o nákupu dalšího hotelu. V současné době pracujeme celkem na deseti akvizicích v různých segmentech realitního trhu.
E15: Že vy jste se inspirovali u CPI?
Velký rozdíl mezi námi je v tom, že nás prozatím zajímá jenom Praha. A CPI investovala hodně do maloobchodních nemovitostí, tam my ještě nejsme. V každém případě je k mání spousta věcí.
E15: Dnes je v komerčním developmentu asi největším problémem sehnat nájemce…
To je umění. Nejdůležitější není sehnat financování ani paradoxně dobře koupit projekt. Na trhu teď není mnoho developerů, kteří umějí zaujmout a sehnat pro projekt na papíře nájemce. Otevřeně říkám, že jsou to Radim Passer nebo investor Finepu Tom Samii na Západním Městě. U nájemců je dnes klíčový lobbing, lobbing, lobbing.
E15: Poodhalte trochu finanční pozadí Daramisu.
Prozatím je to otázka našich peněz, nemáme za sebou žádného strategického investora, i když časem pro nás bude důležitý, pokud se rozhodneme investovat v dalších zemích. V úvahu přicházejí Polsko nebo Německo. Hlavní akcionář skupiny Daramis přišel z Izraele, ale upozorňuji, nikoli v rámci nové vlny. V České republice investuje už 15 let. Kromě Prahy máme historické portfolio nemovitostí, především pozemků, také v Plzni a v Brně.
Čtěte také:
Sekyra prodá pražský Parkhotel izraelské Daramis Group
Krize eurózóny podkopává pokusy o oživení realitního trhu
Nálada na realitním trhu klesá k bodu mrazu
E15: Kolik plánujete celkem v Praze investovat do nových projektů?
Začátkem roku jsme si dali za cíl sto milionů eur v horizontu přibližně roku a půl. Kromě nákupů ale pokračujeme v rozvoji našich rezidenčních projektů ve středním segmentu. V létě jsme zahájili výstavbu projektu Sedmikráska o 155 bytech. S cenou 43 tisíc korun za metr čtvereční bez DPH jsme se, zdá se, trefili do poptávky. Letos chceme ještě začít s výstavbou 155 jednotek v projektu Pod Motolským Hájem II a 166 bytů v projektu Zelené Město.
Milorad Miškovič (42)
Pochází ze Srbska, vystudoval bělehradské gymnázium a Anglo American College a Institut FrancoAméricain de Management. Od devadesátých let působí v realitním byznysu, v Praze pracoval čtyři roky v mezinárodní poradenské firmě Jones Lang LaSalle a poté 11 let až do roku 2010 jako marketingový a obchodní ředitel v seskupení Karlin Group developera Serge Borensteina. Nyní je výkonným ředitelem realitní skupiny Daramis a zároveň působí jako poradce developera Luďka Sekyry.
