Místo dluhopisů cihly

Spořitelna to se vstupem do realitního investičního byznysu myslí vážně

Příležitosti nabídnout retailovým investorům realitní fond, která vznikla díky letošní novele zákona o kolektivním investování, využije jako první Česká spořitelna. Se vstupem do realitního investičního byznysu to myslí vážně, dokonce kvůli tomu založila novou dceřinou investiční společnost Reico (EURO 33/2006). První retailový fond investující do kancelářských budov, hotelů nebo průmyslových parků by měl vzniknout v posledním čtvrtletí letošního roku.

Zaujme konzervativní investory.

Osmdesát procent z necelých tří set miliard korun investovaných v tuzemsku do fondů je uloženo velmi konzervativně – ve fondech peněžního trhu, v dluhopisových či zajištěných fondech. Česká spořitelna věří, že část těchto peněz se podaří přitáhnout k novému typ investic. Nejvíce konzervativních investorů se rekrutuje právě z jejích klientů, takže pokud nechce ztratit tržní podíl, nic jiného než být v realitních investicích jedničkou jí ani nezbývá. „Očekáváme, že do nemovitostních fondů bude směřovat přibližně pětina peněz investovaných do fondů,“ sdělil šéf investičních produktů České spořitelny Martin Burda. Při loňském přílivu nových peněz ve výši 30 miliard vychází, že do realitních fondů by mohlo plynout zhruba šest miliard korun ročně. Kdyby i v realitách udržela Česká spořitelna třetinový tržní podíl, jako má ve fondech investujících na kapitálovém trhu, mohly by zhruba dvě miliardy ročně plynout do jejího retailového fondu.

Minimálně za pět tisíc.

Vstupní ani správcovské poplatky u připravované novinky zatím oznámeny nebyly. Obecně se však očekává, že se budou pohybovat zhruba na úrovni akciových fondů. Za vstup do fondu tedy bude třeba zaplatit třemi až pěti procenty z investované částky, správcovská společnost si navíc strhne 1,5 až dvě procenta z majetku ročně za obhospodařování fondu. Přesto všechno by na podílníky mělo zbýt slušné zhodnocení pohybující se okolo šesti procent ročně. Rizikem realitních investic je koruna. Většina nákupů nemovitostí a nájemních smluv se totiž uzavírá v eurech, takže postupné posilování koruny by většinu z výnosů fondu mohlo umazat. „Český trh není plně eurový. Měnová rizika ale budeme ve fondu každopádně zajišťovat,“ řekl týdeníku EURO šéf investic do nemovitostí České spořitelny Kamil Kosman. To je rozdíl proti dvojici institucionálních realitních fondů CEE Property Development Portfolio (CPDP) a Czech and Slovak Property Fund (CSPF), které Česká spořitelna v minulosti spoluzaložila a mezi jejichž investory doposud patří. Ty jsou denominované v eurech. Tím, že spořitelna se na řízení realitních fondů již podílí, má proti ČSOB, Atlantiku FT, Winterthuru nebo Consequ a dalším finančním skupinám, které deklarují svůj zájem do nového investičně-realitního byznysu také vstoupit, významný náskok. Má zkušenosti, nastavené investiční procesy a lidi, kteří disponují „realitním“ investičním know-how.

Přesuny v rámci skupiny.

Česká spořitelna navíc ví kde získávat nové nemovitosti do portfolia. O každou nemovitostní transakci, která se v ČR udělá, je totiž značný zájem především ze strany zahraničních fondů a institucionálních investorů. Například v Praze se na trh dostane ročně pět až šest kvalitních pronajatých projektů, o které mezi sebou bojuje zhruba čtyřicítka investorů. Tento problém minimálně zpočátku retailový fond ČS řešit nebude. „Fond by měl podle našich představ investovat ze tří čtvrtin do hotových projektů generujících peníze z nájemného. Jen čtvrtinu portfolia by měl investovat do developerských projektů, které sice mohou přinést vyšší výnos, zároveň ale ještě obsahují rizika například nezískání stavebního povolení, zpoždění stavby či problémů developera,“ vysvětlil Kosman. „V institucionálních fondech a fondech kvalifikovaných investorů může být zastoupení projektů vyšší,“ dodal. Česká spořitelna tedy pravděpodobně počítá s tím, že některé kvalitní projekty nebo jejich části, jež jsou součástí portfolií fondů CPDP a CSPF, prodá do retailového fondu. Problém, kam investovat volné peníze, pak nebude řešit nový retailový fond, ale původní institucionální fondy. V portfoliu retailového fondu by se mohla ocitnout například budova T-Mobilu v Praze na Roztylech, ve které je mobilní operátor jediným nájemcem a vlastníkovi, fondu CPDP, platí ročně 250 milionů za nájem. Jinými vhodnými projekty jsou například kancelářské komplexy Solitaire v Praze 1, kancelářské centrum Stodůlky nebo obchodní a kancelářský projekt Atrium v Bratislavě. Do portfolia CPDP patří také Myšák Gallery, vícefunkční objekt v pražské Vodičkově ulici, který by měl být dokončen v závěru letošního roku. Startovní podmínky tedy fond nemá špatné. Jeho šéfové by navíc časem rádi investovali kromě Prahy a Bratislavy také do projektů v dalších státech, kde působí skupina Erste, tedy v Chorvatsku, Srbsku, Rumunsku a na Ukrajině.