Pro lidi bude lepší, když budou v Praze žít blíže u sebe, říká Tomáš Ctibor, bývalý developer, který dnes usměrňuje developery
Developeři byli za éry Pavla Béma těmi, kdo určovali rozvoj Prahy, která se snad ani nepokoušela vnášet do územního plánování vlastní vize. Důsledkem překotného a leckdy uplaceného rozvoje začala řada lidí vnímat developera jako sprosté slovo. Snad proto jej Tomáš Ctibor, bývalý developer a nyní šéf Institutu plánování a rozvoje hlavního města Prahy (IPR), občas při rozhovoru nahradí „stavebníkem“. A slibuje, že klíčový úřad pro rozvoj Prahy povede tak, aby byl investorům svéprávným partnerem.
* Je lepší být úředníkem než developerem?
Já jsem nikdy neměl přání dát se do veřejných služeb. Působil jsem ale v Metropolitní ozvučné desce (široký poradní sbor expertů, který založil Tomáš Hudeček – pozn. red.), kde jsem kritizoval strategické plánování. Když za mnou potom politici přišli s tím, ať to jdu změnit, nemohl jsem už jen tak říci ne, děkuji pěkně. Zdaleka však nejsem jediný, kdo se stal součástí toho příběhu. Roman Koucký, Pavla Melková, Pavel Hnilička, Jan Šépka a stovky dalších lidí z praxe od neziskového sektoru přes byznys až po vědecké instituce se přidali, když Tomáš Hudeček řekl: Pojďme to zkusit dělat seriózně jako v civilizovaném světě. Města se musejí změnit, má-li lidstvo přežít. Brzy v nich budou žít dvě třetiny lidí. Jejich systémy a řízení na to ale nejsou připraveny – jsou strašně neefektivní. Je třeba odstranit resortismus. To je problém celé řady měst, kde zjišťují, že když zvlášť řeší silnice a školství, vzniká strašně drahý systém, který nefunguje. Musíme propojit plánovaní měst s vědou a byznysem tak, aby výsledkem byla udržitelná sídla. A v tom nám tradiční byrokratický přístup nepomůže – přináší sice stabilitu, je ale zvyklý aplikovat stále stejná schematická řešení. Dnes však potřebujeme být kreativnější, chytřejší, a proto musíme umět přitáhnout a zaplatit lidi ze soukromého sektoru. Alespoň ty dobré, když už ne ty nejlepší.
* Opozice poukazuje na téměř půlmiliardový rozpočet IPR. V čem je váš úřad jiný než Útvar rozvoje hlavního města Prahy, který si vystačil s polovinou?
Především se dramaticky zvýšil objem práce, kterou IPR dělá. Přišli noví lidé, kteří rozumějí dnešnímu světu. Současně se nám podařilo navázat dialog se západními metropolemi a mezinárodními institucemi, které nás po letech opět začínají brát vážně. V květnu pořádáme v Praze konferenci OECD, za měsíc spoluorganizujeme festival reSITE a na podzim chystáme konferenci s Amsterdamem. Do toho pracujeme na tak zásadních dokumentech, jako je Metropolitní plán, Strategický plán, Manuál veřejných prostranství a další. Zkrátka zcela měníme přístup. Jinak totiž Praze vážně hrozí, že se ocitne v izolaci.
* A v čem je činnost IPR jiná konkrétně v Praze?
Jako jeden z našich hlavních úkolů vnímám realizaci architektonických soutěží. Kvůli tomu jsme založili speciální kancelář a hned jsme začali připravovat dvě soutěže. Jednu ve spolupráci se soukromým investorem, druhou na zadání města. V tom druhém případě připravujeme návrh zadání a podkladů pro vypsání ideové architektonické soutěže na Malostranské náměstí.
* Na dům na dejvickém Vítězném náměstí se také konala soutěž a výsledný vítězný návrh Ledního medvěda vyvolává spory, a to i mezi architekty…
Soutěž na projekt Line probíhala ještě bez nás, takže ji nemůžu detailněji komentovat. Tento projekt je obecnější téma. Před měsícem jsem se studenty na fakultě architektury, kde učím, udělal na toto téma anketu. Jen jeden byl pro. Ti, kteří se vyjádřili proti, nedokázali ovšem uvést žádné skutečné argumenty. Jen pocity. A to je špatně. Můj soukromý názor je, že je lepší Lední medvěd než parkoviště, které tam je teď.
* Umíte si ale představit, že si na Vítězném náměstí každý z developerů postaví stejně extravagantní návrh?
Umím. Vy jste nikdy nebyla na Západě?
* Nevybavuji si náměstí plné architektonických extrémů….
No právě. Vnímáte ty budovy jako samozřejmé. I pyramida v Louvru byla ve své době skandální. A nemusíte ani za hranice. Staré Město je skládačka stejného množství extrémů: barokní palác s obřím průčelím vedle malého gotického domu. Staletí slila extrémy v jeden přirozený celek. V Londýně nebo v Haagu jdete historickou ulicí a najednou stojíte před pojišťovnou, která vypadá jako raketa. Nejhorší variantou je, že náměstí bude plné moderních domů, které budou za pár let nudné. Vzpomeňte si na humbuk kolem Tančícího domu. Dramatické emoce vyprchaly a dnes jej vnímáme jako milý dům, což může znamenat trochu nudný. Nyní si všichni vlastně přejí, aby „Kulaťák“ dopadl jako Karlovo náměstí, jehož rohová novostavba je často vnímána jako nenápadná, ale i nenápaditá. Tak významné nároží by si zasloužilo víc. Obrovský potenciál parcely zůstal nevyužit. Kdyby se takovými domy obkroužilo Vítězné náměstí, všichni by kritizovali jejich nevýraznost. Nakonec i kdyby Medvěd dopadl neefektivně, za 30 let tam někdo postaví jiný projekt. Dřív měl každý pocit, že když postaví dům, zůstane tu navždy. Dnes ale i tak tradiční, stabilní město jako Haag má spočítáno, že v horizontu deseti let musí zlikvidovat milion metrů čtverečních kanceláří. Neefektivní domy boří – půlku bez náhrady, z poloviny vzniknou třeba rezidence – a jinde staví nové. Jsou věci, které se mají chránit, ale na druhé straně si musíme dát pozor, abychom město neumrtvili.
* Vy tedy chcete pořádat spolu s developery soutěže na jejich výtvory? Stejný servis budeme nabízet i městským částem. Celé tohle úsilí je motivované snahou dobrat se konečně kvalitní architektury. Nejde jen o jednotlivé dojmy. Chceme koordinovat rozvoj větších celků. Tam, kde město není vlastníkem takových území, budeme mediátory dohody mezi všemi aktéry: tedy mezi jednotlivými majiteli pozemků, městem a městskými částmi.
* Takže už by se nemělo stát, že jeden z developerů ostatní předběhne, podivně získá územní rozhodnutí a území tzv. ekonomicky vykrade, zatímco další budou roky čekat na studii, jako třeba na Nákladovém nádraží Žižkov?
Každý investor postaví jen to, co prodá. Teď to bude zhruba deset let, co se investoři utrhli ze řetězu a někteří si „nabili ústa“. Krize není zapomenuta, navíc u rozhodování o investicích jsou zčásti stále ti stejní lidé. A ti, stejně jako financující banky, jsou ostražitější. I na Žižkově tedy proběhne mezi developery soutěž, kdo přinese větší kvalitu. Nejdříve ale musejí být jasné parametry území, například výšková hladina, jak bude vyřešena doprava, jak bude financována tramvaj a podobně. Poslední ze studií Žižkova dělal ještě Útvar rozvoje města… A pravda, ta se moc nepovedla.
* Nevrátí nás to zpátky k praxi, kdy studie předkládali developeři a město buď souhlasilo, nebo ne?
Je potřeba si uvědomit, že základní rámec rozvoje nastaví Metropolitní územní plán v obou svých úrovních. V tom rámci se pak budeme všichni pohybovat. IPR pochopitelně nemůže dělat naráz všechny studie. Na to nemáme kapacitu. Do budoucna bychom ale měli být minimálně garantem, že jsou v souladu se strategickými dokumenty Prahy, a jsou tedy „průchozí“, což by mělo celý proces přípravy projektů zrychlit. Určitě ale budeme dělat studie i sami. Teď například začneme pracovat na územní studii pro tzv. Východní Město (rozsáhlé území mezi Štěrboholy, Dubčí a Dolními Měcholupy). V lokalitě je kromě řady soukromých majitelů pozemků zainteresováno více městských částí. Ty se začínají spolu s investory dohadovat, co by tam mělo být. Praha potřebuje IPR, aby fungoval jako arbitr mezi samosprávou, obyvateli a stavebníky.
* Má slovo developer tak špatné konotace, že jej raději budeme nazývat stavebníkem?
Mně nevadí. Pro spoustu lidí to ale problém je. Musíme si však na rovinu říct: Praha potřebuje investory. Bez nich se nebude rozvíjet, dokonce ani neudrží současný standard a bude se opotřebovávat. S těmi, kteří přinášejí kapitál, je třeba mít partnerský vztah. My jako IPR jim máme na jedné straně pomoci projít procesem uskutečnění příležitostí s vyšší mírou transparentnosti a jistoty, než bývalo zvykem. Pracujeme ale především pro Prahu, takže bychom měli zároveň ohlídat, aby dodrželi parametry důležité pro město.
* Když budeme transparentnější, budou mít o Prahu zájem i ti serióznější investoři?
Samozřejmě tu je jistá skupina lidí, kterým se to, co děláme, nelíbí. Ale v takovém případě je namístě otázka, zda zrovna o tyto „investory“ by měla Praha stát. Rozhodně by se však měla Praha snažit motivovat seriózní investory jak z tuzemska, tak ze zahraničí. A ti k nám zkrátka nepůjdou, dokud nebudeme mít čitelný systém s jasnými pravidly. Uvědomte si, že nám odchází zahraniční kapitál. Do jisté míry původně zahraniční investice vykupují Češi. Co to všechno znamená? V čem je přínos? A jaká jsou negativa? Je třeba si klást tyto otázky.
* Mně nevadí, že třeba do odpadů vstupují české skupiny. Pro zahraniční skupiny prostě přestávají být některé segmenty nekonečným eldorádem…
To je praktický pohled a tohle „eldorádo“ bylo důsledek šílených privatizací. Neznamená to ale náhodou, že o nás někdo ztratil zájem? V rámci současné geopolitické situace mě to znervózňuje. Když nemáte v území kapitál, nemáte potřebu jej chránit. Když jsme se stali členy NATO, byl jsem zrovna na realitním veletrhu MIPIM v Cannes. Zahraniční kolegové nám blahopřáli. Byl to pro ně možná významnější krok než pro nás. „My už se nebojíme dát k vám peníze,“ říkali. Investice významně vzrostly. Když teď někteří západní politici naznačují, že expanze do střední a východní Evropy možná byla chyba, nemám z toho dobrý pocit. Ty současné přeprodeje nemusejí být motivovány čistě ekonomicky. Zatím jsem žádnou hlubší analýzu na toto téma nezachytil. Musím znovu opakovat: my rozhodně nejdeme proti developerům. Naprostá většina z nich pracuje se svěřenými penězi. Musíme je nechat adekvátně vydělat. Chceme je ale dovést ke kvalitní architektuře, k intenzivnější zástavbě a příjemnějšímu a funkčnějšímu městu.
* Ale možná by se měly hledat takové cesty, aby z toho něco mělo i město, když už je nechá vydělat tím, že třeba změní nestavební parcely na stavební…
Nelze všechno přenést na developery. Je ale možné s nimi hledat nějaký průnik. Když jsem pracoval na developerském projektu příměstského bydlení v Úvalech, zjistili jsme, že městu chybí čistička a kanalizace a celkově má velké problémy v infrastruktuře. Úvaly měly vyhlášku o poplatku za připojení. My jsme navrhli, že si připojení předplatíme na celý projekt dopředu. Poslali jsme tak městu předem šedesát milionů a následně ještě dalších třicet milionů jako dar. Město mohlo díky tomu požádat o evropské dotace a postavit novou infrastrukturu. Bylo to výhodné pro obě strany. Chceme hledat pro Prahu legální zdroje. Já si umím představit, že se v Praze zavede víceúrovňový poplatek za připojení. Nebo se dá například spočítat, že každý metr čtvereční bytu vyvolá potřebu určitého procenta investice do školského zařízení. Parametry se dají vymyslet různé, ale musejí být objektivní, transparentní a proveditelné. Nesmí jít o pocity.
* Z poslední prezentace Metropolitního plánu vyplynulo, že Praha má v rámci rozvojových a transformačních území (17,5 procenta rozlohy Prahy) potenciál pro dalších 430 tisíc lidí. Jak se bude dál rozvíjet?
My chceme Prahu posouvat kupředu, což ovšem nemusí znamenat zvětšování a rozšiřování. Civilizovaný svět už dávno vnímá, že větší intenzita zástavby je z mnoha důvodů lepší než rozbředlé město, což má ekonomický, ale i sociální aspekt. V tuhle chvíli musíme zbilancovat, jaký je v těchto územích potenciál. To, že je toto číslo dramaticky vyšší, než je absorpční schopnost, je jasné. Praha se s tím bude muset vyrovnat. To je jen jedna půlka problému. Druhá půlka problému je v tom, že tím, jak je Praha rozlezlá, je neefektivní ve svém provozu a finančně náročná.
* Vy ale budete muset vybrat, která území se mají otevřít, což musí vyvolávat obrovské lobbistické tlaky…
Základní charakteristikou velkého rozvojového území je, že se tam nesmí stavět. V roce 1999, když se dělal současný platný územreport ní plán, nebylo možné dojít ke konsenzu, jak se mají tato území rozvíjet. Tak se na ně dala „prozatímní“ stavební uzávěra. Bubny, Smíchov, Bohdalec… to jsou přitom velmi důležitá území pro rozvoj města. Jenomže 15 let se s těmi plochami koncepčně nepracovalo.
Jen se zobchodovaly z veřejného majetku. To, že se tato území zablokovala, znamenalo, že se hledala jiná místa, kde stavět šlo. A to bylo často na okraji Prahy. My se nyní budeme snažit ukázat, která místa jsou pro rozvoj vhodnější. A musíme to udělat na základě co nejobjektivnějších kritérií. Každé území se snažíme zhodnotit z hlediska veškeré infrastruktury.
A to i ekonomické. To, co je nyní na stole, je jeden z podkladů pro debatu. My jsme začali u těch největších území nad 30 hektarů. Každé hodnotíme z hlediska šesti základních parametrů. Výstupem jsou schémata, která připomínají netopýry. Ta ukazují, jak jsou která území například dopravně obsloužená, jak jsou městotvorná a podobně.
* Je vůbec potřeba otevírat rozvojová území, když máme uvnitř města nezastavěná transformační území, navíc vy mluvíte o tom, že je potřeba Prahu zahustit?
Současná hustota je v Praze zhruba 52 lidí na hektar, což je strašně málo a je to ohromně drahé. Metropole potřebuje intenzifikovat samu sebe. Pro spoustu lidí je to nepopulární, když ale bydlí blíže k sobě, jsou schopni vygenerovat větší komfort služeb, bezpečnosti, vlastně to, po čem volají. Soukromý sektor potřebuje určitou kritickou vzdálenost, aby mohl fungovat, a veřejný sektor nemůže nést náklady a odpovědnost za vše. To je také obsah pojmu udržitelnost. Města se musejí začít chovat racionálně. Taky už jich pár zkrachovalo. I to souvisí s rozvojovými plochami. Teď jich máme více, než potřebujeme. Máte pravdu, své potřeby by měla být Praha schopna uspokojit, aniž by se dál rozlézala do krajiny. Do léta bychom měli mít hotovou demografickou analýzu, abychom znali rámec potřeb, a zároveň tu fiskální, abychom věděli, na co vůbec bude Praha mít.
* Takže v Metropolitním plánu nebudou všechna tato území stavební? Kdyby byla, pak by mi zrušení konceptu s odkazem na korupční praktiky nedávalo smysl…
Nejde o to, že nějaká území někdo škrtne. Pokud investor splní parametry města a sežene si peníze na křižovatku nebo například tramvaj bez nároků na veřejné rozpočty, neměl by mu z principu nikdo zakazovat stavět.
* To jste se geniálně vyhnul rozhodnutí, kdo bude moci stavět a kdo ne…
Metropolitní plán bude schvalovat zastupitelstvo. Předem ale upozorňuji, neexistují jednoduchá neprůstřelná řešení.
* Takže půjde o politické rozhodnutí. Co když ale bude povolební situace taková, že si všichni budou přát obživnutí toho starého, naddimenzovaného konceptu?
Minulá situace v územním plánování skutečně vyhovovala pouze několika málo lidem. Já doufám, že tito lidé jsou už mimo a s nimi i jejich podivná vyšinutá „pravidla hry“. Stejně tak doufám, že se zvýšily nároky voličů na politiky. My shromáždíme pro politiky co nejvíce informací, aby mohli dělat skutečně odpovědná a transparentní rozhodnutí. Aby mohli říci: Tady rozvoji pomůžeme, tady méně a tady pro developery neuděláme vůbec nic. Zároveň se budeme snažit dostat co nejvíc informací ven k lidem, tedy k potenciálním klientům. Oni se nakonec budou rozhodovat, zda si koupí levný byt na špatně dostupném místě bez školek, nebo si připlatí za dobrou lokalitu. Je to jejich volba. Když budou lidé informovaní, budou developeři plánovat projekty tak, aby byly co nejkvalitnější. Každý podnikatel chce, aby jeho produkt byl u zákazníků úspěšný.
* Tak to ale nefunguje. Lidé se orientují stále především podle ceny a developeři klidně stavějí na špatných místech, když jim to dovolíte. Město jim to přece nesmí umožnit…
Vy po mně chcete, abych zavedl totalitu. Ve svobodném světě je nejdůležitější dát lidem správné a dostatečné informace a oni se podle toho rozhodnou. Neexistuje přece nikdo všemocný, kdo vše rozhodne, zařídí, zafinancuje. Já přece nemohu pracovat na plánu Prahy s tím, že všichni lidé jsou nesvéprávní. Když si kupujete auto, také se nerozhodujete jen podle ceny, ale třeba podle spotřeby.
* Mám pocit, že teď z vás mluví developer…
Když jsem začal vést IPR, řada developerů se zaradovala. Říkali mi: Konečně je tu někdo, kdo zná problém z té druhé stránky. Já jim odpovídal: Na druhé straně mě neopijete rohlíkem. Já jim rozumím a vím, co funguje, a co ne… a které argumenty jsou účelové. Navíc vím, že pokud Praha mění nestavební parcely na stavební, spousta lidí to vnímá tak, že je za to developery potřeba potrestat. Já jsem opatrný k takovým jednoduchým soudům. Praha není destinací, o kterou by se investiční svět rval. Přitom investice potřebuje. A aby je sem dostala, musí mít jasné, čitelné a transparentní prostředí. My pro politiky formulujeme vize, cíle, strategie a nástroje, jak toho dosáhnout. A oni s nimi nějak naloží, za což je budeme moci ohodnotit ve volbách. Tak to funguje v demokracii. l
Praha není destinací, o kterou by se svět rval. Přitom potřebuje investice. A aby je sem dostala, musí mít jasné, čitelné a transparentní prostředí. Tomáš Ctibor (51) • Vystudoval architekturu na ČVUT a VŠUP. • V přelomových letech 1989 a 1990 se krátce politicky angažoval jako člen poradního týmu místopředsedy federální vlády a poslanec Federálního shromáždění. • Poté už se zabýval poradenstvím v nemovitostech a developmentem. • Je autorem koncepce Slovanského domu nebo velkého rezidenčního projektu Úvaly-Hostín. • Mezi lety 1998 a 2000 působil jako člen řídícího výboru agentury CzechInvest. • V roce 2000 byl přijat do americké organizace The Counselors of Real Estate a od roku 2007 je členem Urban Land Institute. • Působí jako externí pedagog v ústavu urbanismu FA ČVUT v Praze. • Od roku 2013 působí v čele Institutu plánování a rozvoje hl. m. Prahy, kde vzniká například Strategický plán hl. m. Prahy nebo nový územní plán. Libuše i Přemysl v jednom Tomáš Ctibor mohl být na obálce prestižního amerického časopisu. Vybrali si jej jako představitele sametové revoluce, který se stal ze studenta bleskově politikem. Americký novinář s ním strávil týden. Krátce předtím, než měl rozhovor vyjít, ovšem vypukl konflikt v Iráku a Československo šlo na vedlejší kolej. Kariéru pak už dělal v nemovitostech. Byl například u prodeje budov bývalého Telecomu. Jeho největším projektem byla nová rezidenční čtvrť Úvaly-Hostín pro nizozemské investory, která je koncipovaná jako projekt příměstského udržitelného bydlení. Už tam začal uplatňovat některé zásady, které se dnes hlavní město snaží prosadit v nových pražských stavebních předpisech. Aby mohla sídla ekonomicky a sociálně efektivně fungovat, musejí se začít „zahušťovat“. Současný počet obyvatel na hektar neúměrně zatěžuje veřejné rozpočty a negeneruje dostatečný počet lidí, aby tam vznikaly potřebné služby, a naopak neúměrně zvyšuje nároky na veřejnou dopravu a závislost na autě. „Když jsem začínal v Úvalech, radnice také chtěla pozemky nejlépe tisíc metrů a víc. Svět a potřeby lidí se ale mění. V současnosti takové parcely klienti nechtějí, vystačí si s 350 metry a jsou ochotni spoustu věcí sdílet,“ vysvětluje Ctibor. Dnes o sobě říká, že je Libuše i Přemysl Oráč v jedné osobě – přináší do Prahy vize a sám si je také realizuje. l
O autorovi| Hana Boříková, borikova@mf.cz
